2023年，南通商品住宅成交规模低位再降，延续筑底行情。按月度来看，呈现出脉冲式复苏态势，二手成交韧性优于新房。据通房e办数据显示，2023年南通市区二手房全年累计成交18991套，同比增长38%，而一手房全年累计成交约6378套，仅为二手房的三分之一。当前企业强存弱汰，产品全面进化，价格回归理性，因此，2024年是一手房向二手房夺回市场份额的重要一年。2023年南通市区二手房累计成交量约18991套，同比2022年上涨38.39%。2023年二手房成交量止跌回升，涨势猛烈，创下近3年来新高！
分开到每个月看，2023年初南通迎来小阳春，成交量走高，3月达最高峰，单月成交破2500套，这也是全年成交量最多的一个月。从4月开始降温，成交量下滑，7月份触底之后，成交量再次上行，一直到12月猛增到2052套。整体看，2023年南通楼市二手房市场波动性较大，小阳春楼市有明显的回暖，但热度未能延续，且金九银十成色不足。但总体而言，2023年南通市区二手房成绩依旧不俗，相比2022年有明显止跌回升的趋势。第一，交付问题。当前市场现状下，房企仍承受资金压力，客户期房置业信心受挫，部分购房需求转至二手房市场。第二，价格便宜。二手房相对单价和总价都比一手房便宜，一般同区域的新房和二手房，单价差能达到2000元/㎡以上。第三，二手房市场上，次新房的挂牌量增加。据彤心数据研究院不完全统计，当前南通市场二手房挂牌量接近6.9万套，其中不乏近两年新交付的次新房，客户选择性增多。当前南通二手房的现状就是：如果出售房源没有教育、地段、产品品质等硬核优势，适当下调价格，或许是能够尽快成交的方法。因此，在2023年二手房成交TOP10榜单，多个项目单价都仅有1万出头，最贵的学田苑成交均价17528元/㎡，大概率也是因为小区隶属于三中施教区的附加值属性。其实，2023年不少房东都在亏本卖房，有的甚至跌破了开盘价，例如前几天，有网友分享，南通新城区的绿城晓风印月二手房成交单价已经跌破3万/㎡。要知道，项目作为绿城在南通打造的晓风系高端产品，2019年首开的时候，15层住宅备案均价近3.5万/㎡，24层住宅备案均价超3.2万/㎡，当初不少买房人都是奔着未来二手房成交4万/㎡的预期去的，而现在已经跌破开盘价。类似这样的案例还有很多，开发区的雅居乐花园90天成交66套，30天带看940次，非常受欢迎，再看小区成交均价，现在基本稳定在1.1万/㎡上下，要知道前几年小区曾卖到2.1万/㎡。还有市北中海碧林湾近90天成交46套，30天带看314次，关注度也很高，现在成交均价也在1.1万/㎡上下，而前几年小区的挂牌均价已达到2万/㎡。可见，南通几乎所有的二手房小区，都是在“以价换量”的形式抛售！从2023年南通市区二手房成交结构来看，成交总价集中在70-170万，面积段集中在90-120㎡左右的三室户型。这也体现了南通二手房市场中购房者最真实的承价能力。当然，也有相当一部分改善的客户群体会购买二手房，主要原因是因为很多二手房的位置相对较好、配套齐全，很多也都是次新房。综合目前一二手房占比情况、一二手房成交结构情况，以及购房者“弃新选旧”的原因来看，我们认为，目前企业强存弱汰，留下来的都是好的企业，产品全面进化，刚需产品也比之前有更多的进化，同时，价格回归理性，交付风险也已出清，所以一手房已具备夺回二手房市场份额的条件。2024年，我们预计住房需求规模总体稳定，但需求结构已经发生变化，尤其在当前居民购买力透支、消费降级，客户转战二手房市场、持续分流新房客户的现状下，房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革，挖掘不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力，努力抢市场份额。
