上一期按照房价收入比去判断深圳的房价，本期按照绝对估值去判断房价的高低

注：以下只是一个思考方式，可能存在错误，不构成投资建议和决策。

如何计算绝对估值？

绝对估值法认为，价值源于未来流入的现金流，将这一笔笔的现金流分别以一定的折现率折回现在，再进行加总就得到了相应价值。

比如，我们在1月1日存入97.09元的现值到银行账户中，利率3%，则12月31日可以得到100元的终值。也就是说，1月1日的97.09元在利率3%的情况下，与12月31日的100元等值。

假设我们一直持有房子，房子是永续的（注：目前产权到期的房子只要补交极少的地价，依然可以持有房子），房子的估值为（此处推导省略）：

这里面涉及三个变量，我们逐一分析

1、租金，以目前市场价约600万的房子为例，租金约7300元一个月，年租金约为8.76万。

2、预期回报率

预期回报率=无风险利率+风险溢价

无风险利率就是我们将钱投资于一个完全没有风险的项目，所能够获得的收益率，绝大部分普通老百姓没有太多投资渠道，所以就是存款利率，我们取一年期存款利率1.5%-2%，保守一点取2%。

风险溢价，是指对于本次投资的风险补偿，风险越大的市场，风险溢价越高，风险越大的投资，我们的预期回报率也越高。以股市为例，中国股市的风险溢价为4%～5%，由于房地产市场不存在做空机制，且房子拥有居住属性，导致波动性相对于股市较小，因此风险溢价水平应该低于股市，我们取3.5%。

那么房子的预期回报率为2%+3.5%=5.5%，整体介于债券和股市之间。

2、租金增长率分为两个部分：实际租金增长率和通胀率，前者由实际的居住需求和住房供给均衡决定，后者则引起租金增长率的额外增加。

此处我们假设在未来，伟大的我党实现了“加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”的美好愿景，实际租金增长率为0。那么租金增长率由通货膨胀率决定。

通货膨胀是由于货币发行总量超出了货币需求的需求量，导致物价上涨，比如去年生产了100个鸡蛋，每个鸡蛋1元，市场需要的货币是100元。今年生产了110个鸡蛋，增加了10%，市场实际需要的货币是110元，实际需要的货币增量为10元，但是今年货币增发20元，增加20%，市场中的货币量变为了120元，这110个鸡蛋的价格就变成了120/110=1.090909元，鸡蛋价格上涨了1.090909-1＝0.090909元，相较于以前1元的售价，上涨了约9.09%。

我们可以把鸡蛋生产增加量10%理解为GDP增长，今年货币增发20%理解为M2增速，则通货膨胀率为：

注：

所以此处，膨胀率我们取过去10年的平均数据4.43%，故租金增长率我们取为4.43%。

最后我们计算房屋的估值水平为

通过以上分析计算得知，目前购买深圳中心区的房价具有一定的安全边际。同时通过计算我们可以发现一些影响房屋价值的主要因素，下次我在整理。