裁判要旨

房地产开发商与购房人恶意串通签订《商品房买卖合同》，以预售商品房作为抵押物向银行借款并办理抵押预告登记，《商品房买卖合同》系虚伪通谋意思表示导致《商品房买卖合同》无效，在没有证据证明银行对此明知的情况下，应当认定银行系该抵押预告登记的善意第三人。

裁判文书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)苏02民终1615号

上诉人（原审被告）：蒋某，男，1979年10月28日生，汉族，住宜兴市。

上诉人（原审被告）：沈某某，女，1979年6月21日生，汉族，住宜兴市。

上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司无锡城南支行，住所地无锡市金城路962号。

负责人：陈**，该行行长。

被上诉人（原审原告）：无锡金太湖房地产开发有限公司管理人，住所地无锡市梁溪区金太湖国际城1827、1828号。

诉讼代表人：杨**。

关于上诉人蒋某、沈某某与上诉人中国工商银行股份有限公司无锡城南支行（以下简称工行城南支行）、被上诉人无锡金太湖房地产开发有限公司管理人（以下简称金太湖管理人）请求确认债务人行为无效纠纷、别除权纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2021)苏0213民初10981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年02月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

蒋某、沈某某上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判确认工行城南支行对无锡市××单元××层商铺的抵押预告登记有效并享有优先受偿权，剩余贷款由无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖公司）向工行城南支行归还。事实和理由：1、工行城南支行提起本案诉讼不属于重复起诉。2、工行城南支行对案涉商铺享有优先受偿权，案涉抵押预告登记不存在失效事由。第一，本案一审法院认定金太湖公司与蒋某、沈某某之间《商品房买卖合同》无效，则案涉商铺仍属于金太湖公司并归属于金太湖公司的破产财产没有事实和法律依据。以案涉商铺办理抵押预告登记并向工行城南支行贷款，是金太湖公司和工行城南支行的真实意思表示，工行城南支行对案涉商铺享有预抵押权。第二，案涉商铺的抵押预告登记不存在失效事由，抵押预告登记仍然有效。金太湖公司没有通知蒋某、沈某某交付商铺，蒋某、沈某某亦未要求金太湖公司办理过户登记。工行城南支行系抵押预告登记权利人，而非抵押预告登记义务人，不存在能够申请而未在三个月内申请正式登记导致抵押预告登记权利灭失的情形。3、蒋某、沈某某不应继续向工行城南支行归还借款合同项下的贷款本息，该贷款本息应当由金太湖公司归还。根据查明事实，案涉贷款资金实际由金太湖公司使用，案涉商铺仍然属于金太湖公司所有，蒋某、沈某某与工行城南支行的借款合同已经于2016年解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，在本案判决确认案涉《商品房买卖合同》无效后，金太湖公司应当将贷款本息余额直接返还给工行城南支行，蒋某、沈某某不再承担返还义务。

工行城南支行上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持其一审的诉讼请求，即确认工行城南支行对无锡市××单元××层商铺的预抵押权有效并享有优先受偿权。事实和理由：1、工行城南支行在本案的诉讼请求与2016年无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院，后合并至一审法院）审理的工行城南支行诉蒋某、沈某某、金太湖公司金融借款合同纠纷案【案号：（2016）苏0203民初1539号，以下简称1539号案件】中的诉讼请求不构成重复起诉。1539号案件生效判决驳回工行城南支行关于对案涉商铺享有优先受偿权的诉讼请求之后，金太湖公司进入破产程序，属于生效文书作出之后新发生的法律事实，其根据新发生的事实提起本案诉讼，不属于重复起诉。2、工行城南支行对案涉商铺享有优先受偿权。第一，工行城南支行主张对案涉商铺享有优先受偿权的法律依据为《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）第五十二条第二款规定，即“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”。该规定赋予了预告登记破产保护效力及保障债务人破产程序顺利进行。本案中，虽然进入破产程序的是开发商金太湖公司，而非抵押人蒋某、沈某某破产，但开发商同样是与预告登记相关的当事人，只有开发商完成建筑物首次登记，权利人办理抵押登记的条件才能成就，开发商破产也将导致预告登记权利人无法继续等待抵押登记条件成就，不能否认预告登记权利人对抵押财产享有优先受偿权。第二，案涉商铺的抵押预告登记不存在失效情形。《民法典》第二百二十一条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。“能够进行不动产登记”是指具备办理本登记的条件。在认定预告登记是否失效时，应当以买受人或者预告登记权利人主观上知道或者应当知道能够进行本登记之日，而非客观上具备办理本登记条件之日作为起算点。本案中，工行城南支行作为预告登记权利人，从未收到金太湖公司或者买受人蒋某、沈某某关于案涉商铺具备办理抵押本登记条件的通知，不可能知道案涉商铺具备办理抵押本登记的条件。金太湖公司负有通知工行城南支行办理抵押本登记的义务但未履行，工行城南支行不知道也不应当知道案涉商铺能够办理抵押本登记。

针对蒋某、沈某某的上诉和工行城南支行的上诉，金太湖管理人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、根据“一事不再理”的原则，本案应当裁定驳回工行城南支行的起诉。工行城南支行在1539号案件中向蒋某、沈某某主张归还借款的同时，已经就案涉商铺主张优先受偿权，但是工行城南支行关于对案涉商铺享有优先受偿权的诉讼请求被一审法院驳回。工行城南支行在本案中重新提出该项诉讼请求，违反“一事不再理”原则，属于重复起诉，应当裁定驳回工行城南支行的起诉。2、蒋某、沈某某和工行城南支行上诉主张对案涉商铺因抵押预告登记而享有优先受偿权的意见不能成立。第一，本案应当适用《物权法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》，而非《民法典》及《担保制度司法解释》。根据金太湖公司破产受理日，即2020年9月14日时施行的相关法律及司法解释的规定，即使办理了抵押预告登记，预抵押权人对预抵押财产也没有优先受偿权，工行城南支行的债权属于一般债权。第二，即便本案适用《民法典》及其司法解释的相关规定，本案亦应当适用《担保制度司法解释》第五十二条第一款而非第二款的规定。《担保制度司法解释》第五十二条第二款规定的是抵押人破产时的处理规则，本案抵押人为蒋某、沈某某，而非金太湖公司，蒋某、沈某某并未破产。第三，根据《担保制度司法解释》第五十二条第一款规定，本案应当认定工行城南支行的抵押预告登记已经失效。案涉商铺于2013年4月8日已经具备办理抵押本登记的客观条件，工行城南支行未在2013年7月8日办理抵押本登记，抵押预告登记已经失效，工行城南支行无权就其预抵押权主张优先受偿权。工行城南支行最迟应于2013年8月9日知晓案涉商铺可以办理抵押登记。与案涉商铺在相同区域、且同样在工行城南支行办理购房贷款并办理抵押预告登记的两套商铺，已经办理抵押本登记，该两套商铺办理正式抵押登记的时间分别为2013年8月9日和2017年5月26日，故2013年8月9日工行城南支行知道或者应当知道案涉商铺具备办理抵押本登记的条件。此外，在2016年南长法院审理的1539号案件中，蒋某、沈某某明确告知工行城南支行案涉贷款为假按揭贷款，但是工行城南支行未督促蒋某、沈某某办理抵押登记，导致案涉商铺至今未办理抵押本登记，工行城南支行应当自行承担不利后果。3、蒋某、沈某某关于其结欠工行城南支行的剩余借款应当由金太湖公司归还的意见不能成立，蒋某、沈某某对工行城南支行归还借款责任已经由南长法院作出的生效判决确认，如果蒋某、沈某某认为其不应当承担归还结欠工行城南支行借款的责任，其应当通过审判监督程序进行纠正，而无权在本案中直接主张。

针对蒋某、沈某某的上诉，工行城南支行辩称，同意蒋某、沈某某关于工行对案涉商铺享有优先受偿权的意见，但是双方之间的借款合同所涉剩余借款仍然应当由蒋某、沈某某归还。

针对工行城南支行的上诉，蒋某、沈某某辩称，同意工行城南支行的上诉意见。

金太湖管理人向一审法院提出诉讼请求：1、确认金太湖公司与蒋某、沈某某订立的《商品房买卖合同》（合同备案号201205250002）无效；2、蒋某、沈某某配合办理撤销金太湖国际城1613单元1层（合同备案号201205250002）网签备案登记的相关手续。3、本案诉讼费用由蒋某、沈某某承担。

工行城南支行作为有独立请求权第三人向一审法院提出诉讼请求：确认工行城南支行对无锡市××单元××层商铺预抵押权有效，并享有优先受偿权。

一审法院经审理认定事实：2012年5月25日，金太湖公司与蒋某、沈某某订立《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记，合同备案号为201205250002。双方约定：蒋某、沈某某向金太湖公司预购买其开发建设的坐落无锡市金太湖国际城1613单元1层商铺，商铺面积79.41平方米、单价39985元、首付款1588209元、贷款1587000元，合计总价3175209元。合同订立后，金太湖公司借用蒋某身份证办理了借记卡，并于2012年5月28日将自行注入该借记卡内的资金其中1588209元转至金太湖公司，用于支付蒋某按约应支付的首付款，又于2012年5月30日，通过电汇方式将1588209元转入仍由金太湖公司掌控的蒋某的借记卡内。金太湖公司在具备提供相关资料供买受人办理产权登记时并未向蒋某、沈某某提供，也未能交付商铺。

2020年9月14日，一审法院根据债权人申请，依法裁定受理金太湖公司的破产重整申请。

一审另查明：蒋某、沈某某为购买金太湖公司四套商铺（案涉商铺系其中一套），向工行城南支行贷款6348000元。为保证债务履行，2012年6月25日，蒋某、沈某某将案涉商铺办理了抵押预告登记（登记号码×××68），金太湖公司承担阶段性连带保证责任。上述贷款于2012年6月1日汇至金太湖公司账户。金太湖公司每月以蒋某名义还本付息至2015年9月。后金太湖公司未能履行还款义务，工行城南支行诉至南长法院，南长法院于2016年10月10日依法判决蒋某、沈某某承担还本付息义务（本金4713205元及相应利息），金太湖公司承担连带保证责任。

一审中，蒋某、沈某某自认其并无购买店铺意愿，是金太湖公司为了提高销售业绩以及公司资金需要，签订了购房合同和贷款合同，所有购房、贷款材料及银行卡均由金太湖公司掌控。

以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、银行转账凭证、商铺预抵押证明、（2016）苏0213民初1539号民事判决书、（2020）苏0213破申14号民事裁定书等证据经庭审质证在卷佐证。

一审法院认为，金太湖公司与蒋某、沈某某并无买卖案涉商铺的合意，双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了获取工行城南支行贷款，用于金太湖公司经营。故金太湖管理人主张《商品房买卖合同》无效、撤销（注销）案涉商品房买卖备案登记的意见，符合法律规定，一审法院予以采纳。案涉《商品房买卖合同》备案登记注销后，工行城南支行在金太湖公司进入破产程序后，主张对预抵押商铺享有优先受偿权，于法无据，不予支持。据此，一审法院判决：一、金太湖公司与蒋某、沈某某订立的合同备案号为201205250002的《商品房买卖合同》无效；二、蒋某、沈某某于判决生效之日起10内配合金太湖管理人注销合同备案号为201205250002的《商品房买卖合同》备案登记；三、驳回工行城南支行的诉讼请求。一审案件受理费27898元（金太湖管理人、工行城南支行各预交13949）减半收取13949元，由金太湖管理人负担2324.75元，由蒋某、沈某某负担2324.75元，由工行城南支行负担4649.5元。

二审经审理，各方对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明：2012年5月25日，金太湖公司作为出卖人与蒋某、沈某某作为买受人签订案涉《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记，其中合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人（金太湖公司）应当书面通知买受人（蒋某、沈某某）办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署商铺交接单”。

2012年6月1日，借款人蒋某、贷款人工行城南支行、保证人金太湖公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：“蒋某为购买案涉4套商铺，向工行城南支行贷款634.8万元，并以案涉4套预售商铺作为抵押物，其中该合同第20.2条约定：抵押物尚未取得产权的商铺的，应在本合同签订之日起30日或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得商铺所有权证书后，应在30天或者贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得商铺他项权利证书之前，抵押人的商铺所有权证书原件应交给贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿”。

2012年6月25日，案涉商铺办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为工行城南支行，预告登记义务人为蒋某、沈某某。

二审再查明：南长法院于2016年4月14日受理工行城南支行起诉蒋某、沈某某、金太湖公司金融借款合同纠纷一案（即1539号案件）。在该案诉讼中，工行城南支行向南长法院提出诉讼请求：1、蒋某、沈某某立即向工行城南支行归还借款逾期本金4713205元及相应利息；2、蒋某、沈某某支付工行城南支行为本案诉讼支出的律师费10万元；3、工行城南支行有权以蒋某、沈某某抵押的位于无锡市××商铺××拍卖或者变卖所得价款，对上述第一、二项还款及本案诉讼费享有优先受偿权；4、金太湖公司对蒋某、沈某某的上述第一、二项承担连带还款责任；5、本案诉讼费用由蒋某、沈某某金太湖公司承担。蒋某、沈某某辩称：所涉借款系金太湖公司为融资进行的假按揭，借款合同虽系蒋某、沈某某签订，但首付房款与按揭款并非借款人支付，工行城南支行发放贷款时未审核借款人是否购房及支付首付款，存在故意或重大过失，要求驳回对蒋某、沈某某的诉讼请求。南长法院于2016年10月10日作出（2016）苏0203民初1539号民事判决书，认为：案涉商铺未办理商铺他项权证，工行城南支行主张以抵押商铺优先受偿的请求，无法律依据，不予支持；并判决：一、蒋某、沈某某于判决生效后3日内归还工行城南支行归还借款逾期本金4713205元及相应利息；二、蒋某、沈某某应于判决生效后3日内支付工行城南支行律师代理费10万元；三、金太湖公司对蒋某、沈某某的上述第一项债务承担连带还款责任；四、驳回工行城南支行的其他诉讼请求。南长法院作出判决后，各方均未上诉，该判决已发生法律效力。

二审又查明：案涉金太湖国际城1612、1613、1614、1615商铺于2013年4月8日取得初始登记证。

二审中，金太湖管理人提交无锡市不动产（商铺）登记簿证明、权利注销证明、无锡市商铺登记申请书各两份，以此证明：该两套商铺与案涉商铺都是金太湖国际城3期的商铺，贷款银行都是工行城南支行，工行城南支行对这两套商铺分别于2013年8月9日和2017年5月26日办理商铺所有权登记，同时也办理了抵押预告登记转为抵押本登记的手续，工行城南支行对案涉商铺具备办证条件早于2013年就已经知晓，其对案涉商铺的抵押预告登记已经失效，无权以对案涉商铺的抵押预告登记主张优先受偿权。工行城南支行质证认为，对证据的真实性没有异议，其在本案二审期间才知晓案涉商铺具备办证条件，金太湖公司瞒报初始登记证已经办理的事实，其无从知晓案涉商铺能够办理抵押本登记。蒋某、沈某某质证认为，对证据的证明目的不予认可，金太湖公司既没有通知交付，也没有实际交付，更没有办理案涉商铺的所有权变更登记，案涉商铺办理抵押本登记的前提是案涉商铺的所有权变更登记至蒋某、沈某某名下，金太湖公司认为案涉商铺办理所有权的初始登记证时即作为具备办抵押本登记的条件之日开始起算预告登记失效的起算点缺乏事实和法律依据。

金太湖公司管理人称，根据管理人接手的资料，金太湖公司未向蒋某、沈某某通知交房。工行城南支行称，其从未收到金太湖公司或者蒋某、沈某某的通知，告知其案涉商铺具备办理抵押本登记的条件。

本案二审的争议焦点：一、工行城南支行作为有独立请求权第三人在本案的诉讼请求与其在1539号案件中的诉讼请求是否构成重复起诉；二、工行城南支行如有诉权，其对案涉商铺是否享有优先受偿权，其办理的抵押预告登记是否存在失效情形；三、本案判决确认蒋某、沈某某与金太湖公司之间案涉《商品房买卖合同》无效之后，蒋某、沈某某结欠工行城南支行的剩余借款是否应由金太湖公司直接归还。

本院认为，关于争议焦点一，工行城南支行在本案的起诉与其在1539号案件中对案涉商铺主张优先受偿权的诉讼请求，不属于重复起诉，一审法院受理并审理工行城南支行作为有独立请求权第三人提起的诉讼请求并无不当。在1539号案件中，工行城南支行以抵押预告登记主张对案涉商铺享有优先受偿权，南长法院以“案涉商铺未办理商铺他项权证”为由驳回工行城南支行该项诉讼请求，即南长法院认定工行城南支行不能行使抵押权的理由是抵押本登记未办理、抵押权行使条件尚不具备，但是南长法院并未认定抵押预告登记本身失效或者无效。南长法院作出1539号案件生效判决之后，金太湖公司被一审法院受理破产，且金太湖管理人提起本案诉讼，主张确认金太湖公司与蒋某、沈某某之间案涉《商品房买卖合同》无效。此时工行城南支行基于对案涉《商品房买卖合同》有效并办理抵押预告登记、该抵押预告登记在未来条件具备时得以转为抵押本登记的信赖基础不再存在，工行城南支行基于金太湖公司被受理破产申请及案涉《商品房买卖合同》可能被确认无效等新发生的事实提起本案诉讼，主张确认其对案涉商铺享有优先受偿权，不属于重复诉讼。

关于争议焦点二，案涉商铺的抵押预告登记不存在失效情形，应当认定工行城南支行就案涉商铺享有优先受偿权。理由如下：

第一，案涉商铺的抵押预告登记不存在失效情形。《物权法》第二十条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。抵押预告登记属于《物权法》第二十条所规定的预告登记常见类型。对于抵押预告登记而言，“能够进行不动产登记之日”应当专指具备办理不动产抵押登记的条件之日，而非具备办理不动产所有权变更登记的条件之日。抵押预告登记转为抵押本登记的前提条件之一是预告抵押的不动产所有权已经转移登记至抵押人名下，而不动产所有权变更的预告登记转为所有权变更的本登记前提条件之一是不动产已经办理建筑物所有权的首次登记。本案中，金太湖公司认为案涉商铺于2013年4月8日办理所有权首次登记，此时案涉商铺已经具备办理不动产抵押登记的条件，混淆了所有权变更的预告登记与抵押预告登记。截至本案诉讼，案涉商铺的所有权仍未变更登记至抵押人蒋某、沈某某的名下，办理抵押预告登记的条件尚未成就，《物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日”尚未开始起算，金太湖管理人主张案涉商铺所涉的抵押预告登记已经失效的意见不能成立，本院不予支持。

第二，工行城南支行对已经办理抵押预告登记的案涉商铺享有优先受偿权。

首先，《担保制度司法解释》第五十二条应当作为本案法律适用依据。《担保制度司法解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”。前述司法解释的规定是基于抵押担保制度的固有内容及相关法理所作的当然解释，并没有明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期，该司法解释的规定具有溯及力，能够作为本案的法律适用依据。

其次，工行城南支行对案涉商铺享有的权利符合《担保制度司法解释》第五十二条第一款的规定，其优先受偿权应予支持。根据前述司法解释的规定，在抵押财产已经办理建筑物所有权首次登记但尚未办理所有权登记至抵押人名下的情况下，抵押预告登记权利人有权直接主张抵押权，即在抵押预告登记转为抵押本登记条件成就时，司法解释拟制预告抵押登记转为抵押本登记，预抵押权人享有抵押权人的权利；但是该条款不能作反向理解，即预抵押权人必须在预抵押不动产已办理建筑物所有权首次登记后三个月内办理抵押本登记，否则将导致抵押预告登记失效，并无法律或者司法解释规定预抵押权人在此种情况下应承担抵押预告登记失效的法律后果。本案中，案涉商铺已办理初始登记即建筑物所有权首次登记，不存在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时财产不一致的情形，更不存在抵押预告登记已经失效的情形，此时应当支持工行城南支行对案涉商铺享有优先受偿权的诉讼请求。

再次，案涉《商品房买卖合同》无效，不影响工行城南支行善意取得对案涉商铺的预抵押权。根据《物权法》第一百零六条的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。案涉《商品房买卖合同》被法院确认无效，此时蒋某、沈某某无权再主张将案涉商铺的所有权变更登记至其名下，工行城南支行的抵押预告登记将无法转为抵押本登记，但是金太湖管理人与蒋某、沈某某没有提供充分证据证明工行城南支行在接收抵押担保、发放贷款过程中有违法或者重大过失行为，或者工行城南支行明知案涉《商品房买卖合同》存在无效情形，应当认定工行城南支行系案涉商铺抵押预告登记的善意第三人。虽然金太湖公司与蒋某、沈某某签订的案涉《商品房买卖合同》因双方通谋虚伪意思表示而被确认无效，但是该无效不能对抗基于信赖登记公示公信效力而为后续交易的善意第三人，不影响之后工行城南支行与蒋某、沈某某之间借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。抵押预告登记虽非现实的抵押权，但对其后发生的违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他性和优先性，对工行城南支行基于抵押预告登记而对案涉商铺享有的权益应予保护，即应当认定工行城南支行善意取了案涉商铺的预抵押权。作为善意第三人，工行城南支行有理由相信其对案涉商铺的抵押预告登记在条件具备的情况下能够转为抵押本登记，此时其对案涉商铺的预抵押权转为抵押权。

关于争议焦点三，蒋某、沈某某上诉称案涉《商品房买卖合同》被确认无效后剩余借款应当由金太湖公司向工行城南支行归还的意见，不应当由本院直接处理。第一，案涉《商品房买卖合同》被确认无效后，剩余借款是否应当由金太湖公司向工行城南支行归还，本身超出了本案当事人一审诉讼请求。第二，蒋某、沈某某就案涉《商品房买卖合同》项下借款向工行城南支行承担的还款义务已由1539号案件判决确认，该判决已经发生法律效力，本案二审不能直接改变生效判决的认定。第三，工行城南支行向金太湖公司申报债权本身表明其要求金太湖公司承担部分清偿责任，本案判决生效后工行城南支行极有可能通过破产程序实际受偿，蒋某、沈某某实际需要承担的还款责任相应减少。基于上述情况，该争议不宜由本案二审处理，各方当事人可依据1539号案件判决、本案生效判决、金太湖公司破产财产分配情况及各方当事人签订的协议等另行处理。

需要特别说明的是，本案金太湖管理人作为本诉原告提起请求确认债务人行为无效纠纷；工行城南支行作为有独立请求权第三人提起别除权纠纷，该纠纷的被告应当列为金太湖公司，而非金太湖管理人，一审法院未追加金太湖公司作为本案当事人，存在程序瑕疵，但考虑到即使追加金太湖公司为当事人，亦实际由金太湖管理人代表金太湖公司参加诉讼，金太湖管理人一审中已经代表金太湖公司行使相关诉讼权利，且各方当事人对此均未提出异议，上述程序瑕疵对各方当事人的诉讼权利没有实质影响，不导致本案需要发回重审。

综上，蒋某、沈某某的上诉请求部分成立，工行城南支行的上诉请求成立。本案二审出现新证据，一审认定事实和适用法律错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持无锡市梁溪区人民法院(2021)苏0213民初10981号民事判决第一项、第二项；

二、撤销无锡市梁溪区人民法院(2021)苏0213民初10981号民事判决第三项；

三、中国工商银行股份有限公司无锡城南支行有权以无锡金太湖房地产开发有限公司提供抵押的无锡市金太湖国际城1613单元1层的商铺协议折价或者拍卖、变卖所得价款对无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203民初1539号民事判决书项下债权按照抵押登记载明的顺序和金额范围内优先受偿。

一审案件受理费27898元（金太湖管理人、工行城南支行各预交13949元）减半收取13949元，由金太湖管理人负担10462元，由蒋某、沈某某负担3487元。二审案件受理费20924元（蒋某、沈某某和工行城南支行各预交13949元），由金太湖管理人负担，蒋某、沈某某和工行城南支行预交的二审案件受理费由本院退还。

本判决为终审判决。

END

任博峰   律师

执业机构：上海市建纬律师事务所

曾先后供职于某国内500强上市公司、某世界500强央企和国内一流律所。

专业领域包括不动产金融、基础设施、自然资源等，主要从事投融资并购、争议解决和公司法律业务，涉及行业包括城市综合开发与运营、能源化工、仓储物流等。累计服务项目二百余个。