引言

挡不住，二手房已经了普跌，去年11月份国家统计局公布的70个大中城市，二手房价格无一座城市上涨。

于是，在2022年就有一种呼声，希望地方政府回购商品房，用于保障房的供应。

济南率先发起，郑州、苏州和开封紧随其后，合计回购商品房用于保障房大概11万套。虽然这些都是地方政府的自主行为，但也算是开启了政府兜底模式。

不过，对于全国来说，毕竟还是杯水车薪，没有中央财政支持，没办法做到持续的回购。

终于在2024年1月份，中央公开表示支持这种模式：批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，在八个试点城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）先到先得。

问题分析

在当前房地产市场面临着去库存的艰巨任务时，央行的回购计划成为了一项关键的支持措施。然而，我们需要深入分析回购计划在解决库存难题上的实际效果。以下是我们对回购计划难题的深入理解：

资金量的限制

回购计划中的1000亿元资金，虽然是一笔巨款，但相对于八个试点城市2023年商品房成交总额的规模而言，显得有些有限。考虑到城市库存的庞大规模，这笔资金仅能在一定程度上缓解市场库存压力，而无法全面解决。

地方政府的自主性

虽然中央层面对回购计划表示支持，但各地方政府的自主性仍然是一个值得关注的问题。地方政府在回购过程中是否能够高效、有序地执行，以及是否能够在回购后合理利用这些房源，将直接影响回购计划的成效。

配售型保障房的实际可行性

回购商品房用于配售型保障房，尽管是一个令人向往的设想，但其实际可行性受到成本的制约。在当前保障房与商品房双轨制的情况下，地方政府需要在确保保障性住房建设的同时，有效控制成本，确保计划的可行性。

我们的建议

鉴于上述问题，我们提出以下建议，以更有效地应对当前的库存难题：

1. 提升资金支持力度

争取更多中央财政支持，增加回购计划的资金规模，以更好地应对八个试点城市的库存问题。这将有助于提高回购计划的实际覆盖面，使其更为全面有效。

2. 加强监管与执行

建立更严格的监管机制，确保地方政府能够高效执行回购计划，确保回购房源的合理利用。这将有助于提高回购计划的执行效率，确保其在解决库存问题上的实际效果。

3. 推动成本控制与可行性研究

在考虑将回购商品房用于配售型保障房时，加强成本控制的研究，探讨更为可行的方案。这有助于确保配售型保障房计划的实际可行性，更好地满足工薪收入群体的住房需求。

结论

回购计划是一项积极的措施，但在实际执行中需要面对一系列挑战。通过综合考虑资金量、地方政府自主性和配售型保障房的实际可行性，我们可以更好地优化回购计划，使其更为全面、高效地解决当前的库存问题。我们期待这一计划能够在促进房地产市场健康发展的同时，为广大市民提供更多的住房选择。

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