气温断崖式下滑，直冲零下10摄氏度，像极了曲江二手房市场，一夜入冬。一边是买家的屠龙刀，一边是挂牌价的不断内卷，在以价换量的市场环境下，如今曲江不少楼盘从3万/平，跌破2万/平，还在不断突破房价下限。
来源@好好选房
2023年年底，曲江中海城成交了一套房源，建面约75平的两室房源，成交总价139万，折合单价18506元/平；值得留意的是，成交单价低于21年的二手房指导价，直接将曲江楼市原本体面，摔了个稀碎。
来源@贝壳找房中海城目前小区均价为23096元/平，成交均价约2万/平，远远低于目前的平均水平。要知道，同是两室房源，中海城最高单价曾高达29417元/平，这样的降价幅度，直接赔掉当年的首付。曲江的房价走势，是西安楼市最为魔幻的存在，一降到位再而跌三而竭。这样降价猛烈的情况，存在于曲江多个热门楼盘。其中，阳光城丽兹公馆降幅惨不忍睹，2023年12月24日成交的三室房源，成交单价为17548元/平，相比3月最高单价，差了19346元/平，如果说是因为带了60平花园，那从同类型和房源的历史成交来看，也并不乐观。阳光城丽兹公馆小区目前均价为22799元/平，户型面积相近三室房源，2021年成交单价却在27728元/平，成交总价就差了114万，即使是阳台和局部空间面积存在差异，也无法否认，二手房价暴跌的事实。在这样的市场背景下，不少伙伴认为，抄底的时刻到了？昨日，也有网友爆料称，光是一个周末，曲江二手房成交了86套房源，还都是学区房，怎么大家又开始偷偷抄底了？来源@好好选房
我检索了曲江多个知名楼盘的二手房成交情况，阳光城翡丽花园、金地翔悦天下、万科东方传奇、曲江九里、阳光城丽兹公馆成交最多的年份都是2023年，成交量在46-90套，从数量上来看，似乎确有其事；
其中阳光城翡丽花园（别名阳光城plus）成交了90套房源，平均每个月都有7套房源成交，数量非常可观。
来源@好好选房从房价走势来看，降幅明显。同样是金地翔悦天下的四室房源，建面约135平的户型，2021年成交单价为2.8万/平，2023年成交单价仅有2万/平；
中号曲江大城雍宸的四室房源也是如此，同样建面的户型，上半年和下半年总价就差了50-70万，似乎是到了适者上车的阶段？
在我来看，非也。
在于房东和买房人这场心态博弈中，对于买房人来说——曲江一、二期早期是刚需房源为主，产品已经过时，房东多数早期以7-8k入手的房子，现在可以翻了三倍出手，对于接盘的人来说，就会出现“被割韭菜”的心态；改善产品，流通性明显低于普通小区，总价高，面积大，投入大，产品也少有新设计出圈，交通虽便利，遇上节假日，出行反倒成了难点。到了谈价格看房阶段，卖家扭扭捏捏不诚心卖房，一点点挤牙膏不如一次性说个价，让诚心买的人也没了想法。片区内二手房数量增多，房龄持续走高，产品设计也已跟不上潮流，房价卡在高位，就像是98年的劳斯，中看不中用，早已无法再满足当下的需求。在这场博弈中，房东着急置换，心态不稳，你不降价，别人就会降价，所以就会出现大范围降价抛售房源的情况。但，一手房东是有降价的资本，七八千入手的价格，到如今也赚了几倍，所以降一百万、二百万并不算“割肉”，套现离场才是重点。21年曲江大明宫置业竞得116亩宅地，楼面价为24325元/㎡，因面粉接近面包价格，供应紧缺，为曲江楼市的火热，成功拱起了一把火。至此，也奠定了曲江新房加推的标准，比如曲江星河湾建面约191-323㎡，均价29248元/㎡，曲江城市树建面约240㎡，均价20871元/㎡，唐顿庄园建面约185-276㎡，均价22392元/㎡。不论是住宅，还是公寓，早已经设置好了入场券的金额。所以从置业逻辑来看，曲江已经率先完成了改善和刚需的分化路径：一二手房倒挂消失，新房市场直接略过，锚定二手房市场，主打一个捡漏；二手房市场，首先要放弃掉那些已经失去流动性的老破小，其次是近5年的次新房，同价格，精装房优先，房龄低优先，能省则省；比如去年招商曲江依云就有两室价格127万，因业主断供所以低价出，就有不少买房人连夜买房，这种价格，只要不是法拍房，就可以闭眼入。一是南湖旁的独栋别墅，二是雁翔路板块的豪宅产品。当然，有钱任性也可以是随便买买买的啦！2024年的第一场雪， 是瑞雪兆丰年的大雪。希望市场的温度，也能伴随着春天的到来，逐渐回暖。
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