2023年12月，统计局公布部分城市的房价变动情况。

网址→https://www.cls.cn/detail/1572713

我们来说几个特点：

第一，从新房售价的变动情况来看，主要是“能赚钱”的城市和“垄断腹地”的城市在上涨。

众所周知，2023年的房地产市场需求几乎接近于腰斩状态，除去少部分眼光狠毒辣的专业购房者，大多数人，如果没有迫切的购房需求，处于“可买可不买”的状态，几乎都是持币观望（毕竟如果再跌1%，都是几万块的差价）。所以，在2023年购房的，特别是购买新房的（以期房居多），则是对购房有真实的迫切需求。

本号在R系列的头几篇文章中解释过，在一个城市的购房行为，就是对城市的认可，也是预期自身在这个城市有更好的发展前途，即为“能赚钱”。

所以，在当前房地产购买力存量竞争时代，需求走向了一线和强二线城市，比如上海、杭州、宁波、成都等城市。

同时，遵照这种逻辑，一些区域性中心城市也得到购买力的青睐（因为购房者在此区域别无选择），比如合肥、南昌、银川等非强二线的区域中心城市。

那么，可以预计，在2024年，房地产仍然是结构性的行业，一线、强二线、区域中心的弱二线城市自然会有一些行情。

第二，在二手房方面，主要逻辑是“抹平差距”。

2023年全年，只有很少的城市二手房实现价格上涨，包括北方一线城市、长沙和成都。

道理不难，因为长沙和成都，在一线和强二线城市中，房价比较低，甚至在市中心较好地段的区块，也能淘到比较好的二手房，也就是“上车”的门槛并不高。以成都、杭州、南京为例，从表面上来看，经济发展水平和生活宜居度，差别并不大，但因为后两者背靠江苏和浙江购买力，房价远超出成都一大截。

所以，这就是为什么成都二手房持续在上涨的基础动能——普通人可以通过在成都购房，实现享受相似城市发展红利的“套利”机会。当然，我们高度赞美过成都的操盘水平，这是一个城市房价动能释放的支撑。

第三，超大城市的刚需和豪宅价格相对坚挺。

统计局公布的数据，把新建商品房分为90平米以下、90-144平米、144平米以上。考虑到总价因素，我们把购买群体分为：屌丝（即没有什么基础的外来人口）、中产（已在城市扎根，有一定基础）、有钱人（这个不解释）。

对于前两者，“总价约束”是其不得不面对的门槛。根据上文中的第1条和第2条，那些来了超大城市“不得不”买房的群体，主要是屌丝阶层（可能他们在三四五线是相对富裕群体，但在超大城市的房价面前，就变成了屌丝），所以成为90平米以下房产的支撑力比较足（老家的房子卖了，添点钱，就能在超大城市）。

至于144平米以上的豪贵，出手阔绰，买房当买白菜，就算是交易量小，但购买力相当雄厚（顶端产品不差购买力，人家就是要买贵的）。

最受伤的就是中产阶级，可能因为这样那样的原因在资产收缩，即使把屌丝盘卖出去，也有足够的购买力接住。而中产盘，因为中产群体本身萎缩，很难找到交易对手。这是一个购买力萎缩最为明显的区间群体。

其实上述分析，我们在B系列提到过，参考→B12 消费者只是辨别力差，又不是傻

核心就是，中产群体的“附加值”消费在收缩，也反映在房产消费上。这个逻辑，可能在2024年继续，中产盘、学区盘很难说有很好的表现，主要的企稳态势仍然要看超大城市的屌丝盘。至于豪宅盘，反正与你我无关，let it go.

（图片来自网络，侵权联系作者）

请点赞、转载和“在看”吧