前几天，网上到处转发海淀一个小区——小南庄小区价格暴跌，12月份的一套房源的成交价较高点时的同户型成交，跌了30%-40%，着实惊到了众人。今年二季度以来，北京二手住宅市场急速下跌，全年整体平均跌幅5%左右。而海淀的“老破小”的价格却跌出了新尺度。正是上涨的时候有多猛烈，下跌的时候就有多“恐怖”。小编整理了下数据，发现跌得这么狠的小区，远不止小南庄社区一个。。。2020年下半年， 海淀房价快速上涨，无论是学区属性的“老破小”，还是追求改善的次新小区，无一例外，只是涨多涨少的差别。一直到2021年7、8月份达到了一个价格高点，平均涨幅超过20%，不少小区的涨幅甚至达到了30%-40%，领跑北京大盘。2023年3月小阳春又创了一个历史高点，之后价格开始呈现“断崖式”下跌。而不少小区，在这个下跌过程中，跌幅远高于平均水平，甚至出现“腰斩的现象。我们以2021年8月作为基期，以2023年12月的价格作为对比期，对海淀小区的价格跌幅进行排行，如下表所示：表：海淀小区2023年12月对比2021年8月价格跌幅排行排行第一的是蜂鸟家园，平均跌幅26.7%。之前我们就讨论过蜂鸟家园，具体可以看以下链接：蜂鸟家园暴跌排名第三的就是前文我们说的小南庄社区，平均跌幅22.9%；排名第十的八里庄北里，平均跌幅19%。去年12月10日最新一套成交价530万，而在2021年6月底的时候，同户型成交价则达到了776万，跌了246万，对比跌幅31.7%。而该小区12月26日成交的一套45.9平的一居，价格只要390万，不到400万就可以在海淀学区上车了，对口万泉小学。小南庄社区位于海淀苏州桥板块，建于上世纪80、90年代的老公房社区，周边商业配套齐全，交通便利，只是小区比较老，居住品质不高。我们从系统中查询了下小区的价格走势，2020年初的时候只有9万多的水平，最高点的时候达到了12.5万元/平，而现在只有9.5万元/平，快跌回到了2020年初的水平。打开贝壳网，目前小区有162套房源在售，近90天内成交了25套，按一个月成交8套来核算，需要20个月才能去化完。当然，这一板块中价格下跌的不仅有小南庄社区，我们对比了万泉庄小区的价格走势，12月24日一套62平的成交价是566万，而2021年3月份的时候成交价则达到了772万，跌幅26.6%。排名第二的青云北区和排名第四的双榆树东里同属于双榆树板块，属于中关村学区，划片小区双榆树第一小学。去年12月29日，青云北区一套57.8平的两居，成交价527万，而在2021年5月份，同户型的成交价686万，跌幅23.1%。双榆树东里去年12月25日一套53平的南向两居，成交价450万，而在2021年6月同户型的成交价要690万，下跌了240万，跌幅34.7%。排名第十的八里庄北里，去年12月成交了一套42.8平的一居，成交价356万；而在2021年8月成交的一套同户型的房源，成交价470万，跌幅24.2%。
以上，可以看出海淀“老破小”价格都在下跌，只是下跌的程度不同而已。海淀动辙10万+的学区房，终于也有神话破灭的一天。这些房子居住属性都比较差，只是因为学区溢价，才使得这些小区的价格扶摇直上，而当潮水褪去之时，就知道谁在祼泳。这几年多校划片，很多小学都被调剂；2025年之后随着入学儿童的减少，对学区房的争抢也将退热；从2020年下半年到2021年第三季度，由于追涨的心态，海淀很多小区涨幅过高。我们选取了清河的典型小区橡树湾五期以及四季青的水云居作比较，这两个小区的价格在2023年也在回调，但是整体回调幅度并不多。从目前来看，相比于学区溢价，居住品质高的小区，更具保值性。不论在哪个城市，那些炒作学区概念的高价学区房，最终都将回到其合理的的价格轨道上。近期我们建立了粉丝群，大家可以在群里讨论房价或者其它的，小蔓也会发一些市场的成交信息，分享对北京二手房市场的见解。
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