如果这一情况属实并持续下去，郑州的房市将大踏步进入存量房时代。

这是一个更具颠覆性的信号。 如果此时用原来的思维去买卖房子，很可能会陷入更深的泥潭。

｜ 斗地主俱乐部

撰稿：陆莉 编辑：肖颖 校对：豆豆

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最新数据展示

郑州二手房销量首次超过新房

二手房先于新房回暖，是近期郑州房市的主要特点。 到底有多温暖，数据更让人震惊：

360房产网最新发布的数据显示，2022年第15周（4月4日-10日），虽然郑州二手房成交量较上周大幅下降，但新房成交量却大幅下降。甚至更加迟缓。 二手房成交量已经超过新房。 40%！

根据Shell平台数据：

4月1日至4月18日，郑州贝壳店共签约二手房1114套，新房仅认购859套。 二手房的表现已经明显超越新房。

短期数据只能表达当前的情况，要看清趋势郑州最新房产信息，还需要看过去。

我们先来看近五年的年度数据：

2018年，郑州新建、二手房成交量分别为38.9万套和6.3万套，成交比例约为6.2：1；

2019年为29.2万台和7.5万台，比例约为3.9：1；

2020年为24.4万套和6.8万套，成交比例约为3.6：1；

2021年为16.3万套和6.5万套，成交比例约为2.5:1。

四年来，郑州房地产市场从2018年每销售6.2套新房就有1笔二手房交易，发展到去年每销售2.5套新房就有1笔二手房交易。

新房销售持续下滑，交易量四年内下降近60%； 二手房销售相对稳定。 也就是说，购买新房的人数正在急剧减少！

纵观今年前三个月，根据郑州市住房保障和房产管理局公布的信息：

1月份，全市商品房销售6719套，二手住宅销售3564套，成交倍数1.89；

2月份，全市商品房销售5323套，二手住宅销售3219套，成交倍数为1.65；

3月份，全市商品房销售7777套，二手住宅销售4971套，成交倍数为1.56。

近3个月，郑州每销售1.5套新房就卖出1套二手房，成交比例持续下降。

持续数年的趋势以及今年一季度的市场表现，都表明新房和二手房市场平分秋色的时代已经到来。

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实地研究

中介店忙着卖二手房

纸质数据可能无法完全反映事实。 目前一线中介店的经营状况更能反映真实的市场变化。

近期，我们选取​​金水区单价1万以下、1.5万左右、2万以上/平方米三类二手房区域进行调研，以求证和摸清市场真相。

郑州二手房市场中，金水区规模最大（挂牌量、交易量连续十年位居全市第一）、占比最高（长期贡献全市销售额的30%） ，这是一个基准。 金水区是什么样，整个郑州就是什么样。

从近期走访情况来看，二手房市场现状可以概括为：交易持续活跃，市场分化极大。

南阳路、黄河路周边：二手房整体均价8000元/平方米左右

该地区大多是老旧的和小型的家庭住宅。 他们只需要价格、公寓类型和质量。 即使对于只需要房子的人来说，也不用担心配套设施，几乎没有什么居住舒适感。 去年，很少有人关注这类二手房。

近一个半月以来，以往被忽视的此类房源成交却出奇的好。

南阳路、黄河路周边拥有4家门店的一家中介公司负责人表示，3月份该公司共销售二手房36套，销量较2月份翻倍。

截至4月20日，本月已售出34台，预计4月份销量将超过50台。 “我原以为新政之后交易量会增加，但没想到不但没有增加，反而是起飞了。”

但该负责人也承认，虽然交易量有所增加，但交易价格却普遍下降。

金水区实验小学旁一套约75平方米的两居室，带有20多平方米的小庭院，售价65万元，总单价8700元/平方米；

黄河路南阳路中恒花园87平方米三房成交72万元，单价8250元/平方米，较挂牌价低5万元；

东三街黄河路中建小区83平两房，成交价68万元，单价8200元/平米，较挂牌价低6万元；

东风路、南阳路地铁口，85平米两居室，18岁。 去年以90万元挂牌。 上周以75万元成交，便宜了15万元；

东风路沙口路一栋22年70平米两房的房屋以46.6万元成交，单价低至6650元/平米。

能卖的房子都是有一定亮点的老房子、小房子，比如顶楼复式、一楼有庭院、新加装电梯、装修比较新等。 但最重要的是业主愿意降价。

业主出售房屋的主要原因是为了保住生意并更换新房。 有的业主甚至已经订了一套面积更大的二手房，等着卖掉旧房来付新房首付。

顾客购买房屋纯粹出于需要。 许多人是外来的小商人。 他们等待在郑州拥有一套房子已经很久了。 有人降价出售，当然要买。

北三环凤庆路周边：二手房均价15000/平方米左右

在由刚需改革向新改建过渡地区，老旧小户型住宅数量有所减少。 房屋房龄在15年以下的商品房小区占比超过60%。 还有中海锦园、东润泰和等改善型社区。

在郑州北区拥有33家门店的豫港地产，近一个半月以来业务构成出现大逆转。 经理透露：

“高峰时期，我们的新房交易量占75%，二手房交易量只占25%。去年以来，新房和二手房交易量各占一半。 “过去一个半月，二手房交易量已经占到了75%，而新房交易量只有25%，相当于亏损了。大家。”

然而，这一逆转对推动交易量并没有多大作用。 3月份，其门店共售出208套。 虽然比2月份增加了60至70台，但与去年同期相比仍有较大差距。

交易量在上涨，但价格却没有上涨。 两极分化也尤为严重。 改善小区几乎没有降价，刚需小区所有该降价的都降了：

四月天社区，15年楼龄200平米复式，带大露台。 去年年底的时候报价是205万，现在已经降到了190万。 近日，有客户看房，愿意支付185万。 业主已让步至186万。 未来两天大概率会完成185万的交易。 总价降低了20万，相当于优惠了10%。

一个大户型，17年的101平三居室，一年前卖到123万，年后跌到105万。 近一周来了三批客户看房，房子最终以98万的价格成交。 总价降低了25万，相当于优惠了20%。

凤庆华府是四房复式，精装修。 房屋面积153平方米，带有大露台。 实际使用面积约200平方米，包括40平方米的储藏室和一个组合停车位（储藏室和停车位可单独出售。价值40万）。 去年报价为365万，4月初以321万成交。 总价减少了44万，加上房子本身的免费面积和车位储藏室，相当于优惠了20%。

文老路红鑫公寓，147平，四房，精装修，成交160万，比挂牌价便宜40万；

喜文雅小区一套85平米的两居室，以85万元成交，单价仅1万元/平米。

总体来说，该地区诚意出售、愿意降价的房屋正在成交。

文博区：二手房均价2万+/平方米

郑州学区房，二手房改善的标志性区域，郑州二手房改善的趋势风向标区域。

在该区域耕耘数年、业绩常年领先的德友店连先生表示，该区域二手房​​均价较高，受疫情影响较小。市场。 挂牌数量增加不少，但交易量没有明显变化。

该店3月份的成交量还不到20台，这在往年是难以想象的。 过去几年，这个数字从未低于50台。

典型社区的现状如下：

兰宝湾一期一套123平米毛坯两居室上周以298万成交。 这种两居室的毛坯房在兰宝湾竞争力并不大，但还是以每平方米2.42万的单价成交。

在正宏数码园，一套40平米的公寓去年3月以92万元的价格售出。 目前成交价在82万元左右，下跌10万元。

原田花园，去年3月两套90平米的房屋成交价为220万。 目前报价在240万左右。 但价格高却无市场，长期没有成交。

二柴家大院是一栋30年的老房子，面积不大。 去年，一套50多平方米的公寓以150万的价格出售。 现在价格1.4-150万。 最近一笔交易是在去年。

该地区的整体情况是，很多改善房的客户都在等待业主降价，但业主却不降价。 没人关注老坡小学区的房子业主是否会降价。

03

为什么二手房超越新房？

统计数据和实地调查都支持郑州二手房市场实际上已经超越新房。

这种现象并不奇怪，原因如下：

1、现在买房纯粹是为了自住。

靠房子赚钱的时代真的已经过去了。 当升值预期消失后，买房就变得纯粹为了自住，所见即所得的二手房成为更加理性的选择。

2、买了有风险的新房没有安全感。

一些偏远地区、首付大额的高风险房地产项目，在目前的市场环境下，是真正可能烂尾的不安全项目。

如今，新房市场受到央企、国企、当地稳定的民企的青睐。 但总供应量不足以吸纳需求，更多需求正在转向二手房市场。

3、中产家庭买房意愿下降。

中产家庭决定了房地产市场的基本面。 他们的收入下降了，对未来没有信心，买房的欲望也降低了。 他们大多不考虑二手房，导致市场分化严重，整体购买力萎缩。

4、当前的经济背景让人们买房更加务实。

宏观经济上。 国际疫情、西方对中国经济的遏制、俄乌战争等持续影响外贸。 依靠出口拉动经济的南方城市日子不好过，产业结构本身就偏向的北方城市自然更难受。

城市价值。 郑州的政策红利、人口红利不断增强，但在真正能够提升竞争力的教育、科研体系和高新技术产业方面，还欠太多。 必须改变，而且已经在改变，但这些努力短期内很难看到结果。 ，无法影响当前的预期。

人们的感受。 受前两个因素影响，郑州近一年来遭遇暴雨、疫情反复。 很多人都面临着资本耗尽、对未来没有信心的困境。 业主急需卖房缓解压力郑州最新房产信息，购房者则关注交房安全。

也就是说，目前的房价实际上与住房市场本身的市场供求关系不大。 随着宏观经济好转，城市价值上升，居民购买力增强，房价肯定会持续上涨。 如果这些方面不能得到改善，即使市场一年不供货，现有的库存也很难摆脱。

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二手房销量超过新房销量不可持续

现在是整合负资产的最佳时机

虽然短期内4月上半月二手房销量超过新房，但超越的趋势恐怕难以持续。 最新市场数据显示，2022年第16周（4月11日-17日），当周郑州新房成交量升至2000+套，且形势依然胶着。

这说明郑州彻底进入存量房时代还需要一段时间。 原因如下：

一、二手房市场活跃。 刚需房产的价格大幅下降。 改善型二手房依然强劲。 当这波纯需求楼盘被消化后，市场将回归平衡状态。

2、受疫情反复影响，外地人来郑州购房的比例正在下降。 疫情终会过去，他们依然会来郑州买新房。

3、房市已经处于下行周期，新房下降不可避免，但不会暴跌。 经过市场筛选和淘汰一批问题房企后，未来新建房市场的安全性将得到大幅提升。

4、利率下降，持有房产的成本下降。 买新房基本上不可能赚钱，但保值性还是比二手房高。

这恰恰是市场留下的最后一个窗口期。 超过15年且无法使用的房屋应立即出售。

限购、限贷、限售、限价全部取消，银行利率回落至基准，地州房价比郑州还贵，说明郑州房价已经见底，政策全力救市，利用折扣鼓励流动性，减少新房库存。 。

所有可用的政策工具都已被使用。 低价二手房如果不卖掉，以后只会越来越便宜。 更何况，很多低价二手房原本每平方米只要2000至3000元。 现在他们仍然可以通过降价出售房屋来赚钱。 是的，最糟糕的就是利用2016年以来的收入。

而如果你不卖掉，以后就得全部买下来。

当然，这个过程中难免会牺牲一些人的利益，比如这两年为了赚钱而高杠杆买房的人。

卖了就半死，不卖就死了。 如果你进行投机，你可能会付出巨大的代价。 没什么可说的。

卸下包袱，努力赚钱，慢慢弥补原来的错误，也许还有一线希望。

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