关于挂牌价格我一直持谨慎态度。

另外很多成交一两套的房子不具有代表性，要看就看具有高量成交的房子，这样的价格才具有代表性。

然后再根据高量成交的房子进行分析，看很多次新房和低量成交的房子是否合理。

写于2021年6月，正文如下。

我一般比较欠，行情较好的时候喜欢泼泼水，让大家冷静一下，行情较差的时候又要给大家加加油不要绝望。本质上还是让大家从不同维度看看市场，不要过于偏执，而不是喜欢唱空或者唱多。最近市场火爆，所以今天就是泼泼水。

买房参考周边二手房价格似乎成为定律，但是如何参考二手房价格呢？

参考挂牌价？中海云宸7W+、钱塘天誉7W+、西溪公馆7W+，这些二手挂牌价格可靠么？挂牌和成交又有多远的距离呢？

以钱塘天誉为例。

钱塘天誉微信成交了N套，6W、7W都有，但是目前官方认证成交0，最长一套挂牌时间已经长达4个月。此前法拍房带2车位成交才6W出头，如果把车位价格去掉也就5.5W，和挂牌价7W相去甚远。

彭埠新房价格4.75W限价，户型、精装修、其他产品力（园区、门窗）还远不如天誉，所以二手房到底真是能卖多少呢？又有多少套利的空间？

再来看中海云宸。

说中海云宸之前，我们要知道摇号买新房赚的是哪几部分钱。一是城市能级提升的钱，包括通货、人口流入、地位提升、城建提升等。二是项目所在区域发展的红利。三是一二手倒挂形成的价差。

回到中海云宸，新房销售时并不顺利，磕磕绊绊卖完，所以卖的时候不存在一二手倒挂红利。那么，区域这几年发展巨大么？结果是没有，变化不大。那么中海云宸升值只来自于城市能级提升带来的普惠增值，这个增值可以从4.7W到7W+么？

所以在当下的市场，参考二手房挂牌价格真的毫无意义。那么成交价格有参考意义么？次新二手房由于增值税的存在，所以存在做高做低的情况，所以价格也很难有参考意义，并且二手房实际成交量普遍比较少，特殊性也比较高。

以宁围翡翠江南为例，谣传成交了好几套来说明宁围的倒挂，事实上登记在册的一共就成交了3套，3套房签约价格分别为5.2W、4.3W（11F小高层）、3.9W（26F高层），成交价格差较大，你并不知道真实的成交价。如果参考高层成交价，再结合项目品质考虑，宁围那些盘还有倒挂么？你认为微信真实成交价格可靠？想一下未来科技造假成交及杜撰成交价格案例，你还相信这？

事实上是由于二手房挂牌价上天，并且银行贷款额度有限的情况下，近期二手房成交持续走低，6月世纪城、未来科技城最当红板块成交都非常有限。

再热的市场，还是保持一颗敬畏的心，买有优势的盘，别叮着所谓倒挂，一方面挂牌价格靠不住，另一方面新房子品质、户型和在卖的次新二手房存在较大差距。

限售就像大小非，在解禁的时候必然会有一跌，有的能快速反弹，有的风吹山顶凉，还是要看质地。学区、地铁、品质（品牌）怎么样总要占一个，不然七年后早就物是人非了，谁还记得大明湖畔的“老破大”呢？

有时候我会拿挂牌价做一些分析，那只是为了统一标准而已，不代表我的观点。