刚刚过去的2023年，上海哪些板块的二手次新房更抗跌？

我们从上海城市房地产估价公司得到的数据，以下这些板块最近一年来它们的二手房成交价，跟2022年相比跌幅相对有限。

根据「抗跌属性」的不同，我们把这些板块分成了三类。

第一类板块，因为板块光环太盛大，哪怕有些近年交付的次新房不少，仍然给二手房垒起了扎实的「抗压基座」。

比如唐镇、森兰、新江湾城、古美。

唐镇最近几年来，入市的新盘比较多，前有华侨城纯水岸、融创未来金融城，后有华发半岛华庭、安高申宸院、浦发虹湾、浦发唐城等等一大批“积分盘”。

因为选择余地巨大，也让唐镇次新房的价格梯度，拥有了更跌宕起伏的层次感，从品质标杆的仁恒东郊花园、绿城玉兰花园开始，往下一路到9W+的大名城紫金九号、8W+浦发罗兰翡丽、6W+保利金爵公寓、4W+的毕加索小镇，都能有得选，丰俭由人。

但无论处在什么样的梯队，它们的成交价格的波动比较小，以浦发罗兰翡丽为例，2023年初成交价大约在9万左右，到了现在依然还能站在8.6万向上的阵容里，挂牌价8-9万的更比比皆是。

新江湾城也一样，虽然次新房选择余地很大，但是成交价格下降的幅度相对有限：「前几天华润置地橡树湾刚成交一套176.62平米的4房，总价1770万，比上半年便宜了90万。」总价便宜了90万，折算进单价，每平米大概降了5000元。

有板块的光环，又叠加上学区的优势，闵行古美底气也相当之足。

虽说现在二手行情普遍在下行，即便是古美现在的二手房价格也已经有所回落，但“次新房”幅度相当有限。比如18年次新房同济融创玫瑰公馆，最新成交单价11万左右。而古美"标杆”万源城旗下的次新楼盘，目前的二手成交单价依然稳在9万向上的位置。

第二类板块，走的是「物以稀为贵」路线，比如浦东张江、花木，还有普陀万里、长风。

跟第一类次新房此起彼伏的状态完全不一样，这几个板块的次新房，大概一只手都很难数满。

像浦东张江，全新的住宅供应非常少。最近1年全新楼盘大概就只有一个中建·御华园，如果再把时间轴拉长一点，还能算上一个万科翡翠公园、华发四季和张江三湘海尚。由于张江次新房的供应实在太少了，以至于在二手房市场里，二手「捡漏」概率也比较低，有些房源甚至还涨了。比如在上海链家「万科翡翠公园」六期3室2厅94.75平米，成交总价1140万，折合成交单价12万+。

普陀万里的次新房选项，同样捉襟见肘，因为近几年来也就交付了一个中骏天誉，再加上本身定位品质标杆，戳中了区域大量改善人群的需求点，当年在新房市场上就是宠儿。如今想要入手它们的二手房，门槛可不是一般的高，中骏天誉的挂牌价基本都在11万以上。同样新房供应稀缺的长风板块，价格也比较稳健。14年的雅戈尔长风8号，去年成交单价稳定在10-12万/平米。

第三类板块，则是以「产业」为主的区域，其中的产城结合较好的板块就是嘉定南翔、青浦朱家角。

它们不像前两类板块那样，一交付就能在二手房市场上，走出「一步登天」的架势，反而一直以来都静默无声，二手房价格没有出现自由落体般的「失重感」。

无论是嘉定南翔还是朱家角，它们都不乏改善需求，再加上这两年又有了交通、配套、教育等利好，价格相对来说比较稳。

比如华为入驻，给予朱家角区域一定的产业支撑。而且板块交通、医疗、教育已逐步完善。拥有17号线西延伸+建设中的示范区线，；聚集四大三甲医院，包括长三角互联网医院、红房子医院（已竣工）、中山医院新城院区（规划）和儿童医院（规划）；还有著名民办学校兰生学校（幼儿园至高中），以及周边规划一大波公立学校。

可以看到不少朱家角二手房不降反升。

嘉定南翔的次新房价格，以“湖”为中心往外荡漾开。位于银翔湖的季景铭郡，还是一如既往地稳健。而11号线地铁站旁的次新房，比如17年的上海西环中心星信名邸，二手仍然稳定在6万/平米。「都要6-7万/方左右，价格相比较其它小区更坚挺，因为在地铁口，品质又好。」

当然了，也能「捡漏」到便宜的房源，比如华润中央公园一期的房源，就能淘到5万+的，但估计只是个例。

以上这些板块，为何说抗跌性比较好？我们认为有以下几个因素：板块强势、学区加持、产品优质、自住需求旺盛，这四项属性它们起码都占到了两个以上。

好板块抗跌性通常都会强一点；但优质的房子，再加上更扎实的自住需求，会有更强的抗跌属性。

如果想要2024年买房，可以重点参考以上几个因素。