高位接盘的人估计肠子都悔青了，价格还在下调，低于参考价成交的占比越来越多，业主的让价步伐也越来越大，基本上挂牌的业主都在悄悄降价。乐有家网最近做了一个数据报告，数据显示，2023年的挂牌价格几乎每月都在下降，年底时相较年初的跌幅达到了6%。预计2024年挂牌价格将继续下跌，或跌破“7字头”。2023年，深圳二手住宅的平均议价率达到了10.7%，意味着一套挂牌价500万元的房产，最终的成交价可能比挂牌价低出50多万元。过去一年中，每个月的议价空间都在明显上升，高议价空间的比例显著增加。例如，议价率在5%至10%区间的比例从1月的34%上升至12月的42%，成为目前主要的议价范围。更多的内容，可以扫码进打新群交流
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而议价率在10%至15%区间的比例也从1月的不到10%渐增至12月的超过20%。这表明购房者议价的能力增强，业主的让价步伐也越来越大。☛ 自2021年参考价政策实施的第一年起，深圳有54.5%的房源成交价高于参考价20%以上，仅有5%的房源成交价低于参考价。☛ 到了2022年，成交价低于参考价的房源比例上升到了19.7%。在三年的时间内，成交价低于参考价的房源比例增长了10倍，说明参考价已成为影响市场交易的一个重要因素。2023年上半年，成交价低于参考价的房源比例大约在30%，但从7月开始显著提升，超过了60%。四季度这一比例甚至超过了70%，并在12月底达到了80%。这一数据反映出购房者的普遍心态偏向保守，市场普遍认为“不低于参考价的房源不值得考虑”。总体来看，当房源价格已经低于参考价时，剩余的议价空间不大。
2023年深圳二手住宅6.5万/㎡，全市平均房价在2023年下降了12%，某些区域成交价落回2018年水平。
在过去的20年里，深圳市二手住宅的过户量经历了显著波动，2009年触及15.5万套的高峰，而2022年则降至2.2万套的低谷，相差高达7倍。2023年，深圳二手住宅的过户量有所回升，达到32768套，同比增长51%，摆脱了2022年的低迷状态。尽管有所改善，但与历史数据相比，这一成交量仍显不足，比2008年的过户量还少了1万套，为近20年来的第二低点。根据乐有家研究中心的数据，深圳二手房市场在2021年达到价格高峰，全年成交均价为每平方米8万元。特别是在2021年第一季度，成交均价一度攀升至每平方米8.3万元，但随着下半年价格的渐进下降，年度均价有所回落。到了2023年，深圳的房价调整至每平方米6.5万元，与2022年相比下降了12%，且较2021年第一季度的历史最高点下降了22%。在某些区域和楼盘，成交价格甚至回落到了2018年的水平，下跌幅度介于30%至40%之间。据深圳中原研究中心，2024年年初，其检测有效挂盘小区数据共有2978个，对比上个月的挂盘均价数据，其中共有1654个小区挂盘均价下跌，占比55.5%。
这份数据显示，跌幅TOP30的楼盘中，共有7个小区目前挂盘均价已经低于指导价。
例如龙岗区布吉片区的龙威豪庭，该楼盘均价为3.2万元/㎡，指导价为4.1万元/㎡；盐田区盐田港片区的裕达华庭，挂盘均价为3.6万元/㎡，指导价为3.84万元/㎡；龙岗布吉的大都汇大厦，挂盘均价为2.7万元/㎡，指导价为3.08万元/㎡。另一方面，2024年年初还有4个小区挂牌价下滑超过20%。宝安翻身片区的金景豪苑，目前挂盘均价为5.2万元/㎡，较12月跌幅24.2%；福田竹子林片区的竹园小区南区，挂盘均价12.0元/㎡，下滑22%；宝安碧海片区的幸福港湾御品居，挂盘均价8.1万元/㎡，下滑20.9%；福田景田片区的景莲花园，挂盘均价为7.2万元/㎡，下滑20.2%。宝安翻身片区的金景豪苑，一套153㎡的五房最低挂牌价698万，折合单价4.56万元，相较于5.12万/㎡的指导价来说，总价已低于指导价85万；公开平台查询到该小区21年有房源成交单价接近6万元，也就是说，相较于两年前该房源总价跌了大约220万。那么，你认为明年深圳楼市将会如何？
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为了给大伙多一些选筹上的指导，我们团队最近整理了深圳各区有价值的新房和二手房名单，准备放在微信群里面和大家分享，
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
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