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《真实二手房》是【昆明楼市】专注于二手房市场推出的全新栏目。

小编试图通过经营二手房来恢复昆明楼市的另一面； 买卖双方都可以获取市场信息，为二手房交易提供一些参考。

图片说明：文图为昆明楼市实拍无滤镜/长焦

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介绍：

如果你不出去看看二手房，你真的不知道你会得到什么样的惊喜。

房子老旧，房源多，地段好，设施齐全……占据二环内黄金地段的昆明二手房，真正的房子是什么样的？

本文关键词：二环内二手房、市场大、总价低

新营社区

金星社区

永昌社区

「01」昆明目前的二手房市场

用一位中介店的话说，目前，昆明的二手房，“除了红砖房，都可以使用公积金贷款。首套房的首付一般为25%，最低可以20%。”

为了眼前的需要，二手房门槛降低了一半（2018年二手房首付40-50%）。 与新房相比，二手房“首付较高”的劣势已基本消除。

根据全国房价数据，目前昆明178套新建住宅均价约为1.35w/m2，二手房均价为1.39w/m2。 总体而言，房价出现倒挂。

去年以来，昆明市场的新房源陆续推出。 当房东不愿出售二手房时，二手房比新房更能抵抗价格下跌。

今年3月份全国70个城市二手房价格分类数据显示，昆明不同区域二手房​​同比下降。 144平米以上住宅下降1.7%，90-143平米住宅下降1.9%昆明二手房出售信息，90平米以下小型住宅下降1.7%。 仅下跌0.1%。

二手房中，小户型更能抵抗价格下跌。

今年五一，昆明新房市场也出现了一个比较有代表性的现象：

御峰枫景、海伦国际未完工盘活动迁楼盘单价均在8500元/㎡起，雅居乐中央雅府、君发龙泉君源单价均在1万元/㎡以上。

有地产迷直言，这些房子有人敢买吗？

在目前的市场情况下，主城之外的人只需要返回城市即可。 从购买力和安全性的角度来看，降价的新项目增加了二手房作为竞争对手。

本期小编就带大家去看看房源数量多、配套设施好的昆明二环大规模二手房的真实情况。

「02」新营社区

新营社区位于北二环，包含多个组团。 这些房子都有20多年的历史了。 区域区位良好，经人民东路、白龙路、新兴路等可通往一环、二环；

虽然这个规模较大的社区周边有新营小学、第二小学、第三小学、新营中学等成熟学校，但与盘龙区明通、盘龙小学等名校相比，溢价并不算太高。

新营地区整体均价11500元/㎡，预估价8000-12000元左右。 目前正常首付是25%，最低可以是20%。 （2018年市场推出时，首套房首付40-50%，最低可降低10%，整体均价1万元昆明二手房出售信息，评估价8900元左右）

小区内房改房较多，大多证上面积较小。 根据证明上的面积评估，房屋的贷款金额较小。

此外，新营地区的房价还有几个明显的特点：

首先，小区是楼梯房，最高6-7层。 顶层的房子是最难卖的。 整体价格比其他楼层便宜10万-20万元。 按照证件上的面积，很难找到单价低于1w/㎡的房子。 大概只能买1w/㎡以内的顶层房子。

二是新营社区水电所、中科院宿舍等组团，以及社区内部绿化、公共走廊区域等管理较好的组团，价格明显偏高；

除了以上两点之外，还有不少装修并出售的二手房。

具体房产信息如下：

新营南区稍高楼层，总价60平米，73万元，实际面积约70平米，东西向三居室，单价约12167元/㎡；

房子装修简约，干净清爽，全屋木地板，进门有鞋柜，煤气通厨房，采光稍弱（朝西房间）；

不过小区内部绿化比其他组团好，有大树，楼道公共区域也比较干净。 从小区外墙看，更换窗户的房屋较多，新装修的房屋也不在少数。

新营南区有一套中层公寓，两单元位于一栋独立楼内。 根本看不到任何风景，只有一个看门人。

63㎡，实际价值约82㎡，1部电梯，2户三房，报价118万，单价18730元/㎡，房子刚刚“豪装修”。

客厅吊顶+豪华头灯，卧室吊顶+背景墙，旧窗台铺瓷砖组成L型厨房，入户门配有密码锁；

本期房源中，有3个老小区都有这样的新装修房，代理商更愿意展示。 推测翻新房的市场流动性较好。

离房子最近的新房，新营新城有动迁房，单价1.3w/㎡。 大部分商品房仍处于限售期，需额外缴纳6万至7万元增值税； 瑞定市也有动迁房出售。 ，单价约1.4w/㎡，挂牌总价87万至140万不等，但均为8户3楼梯和13户5楼梯的塔楼。

房子很宽敞，但从价格来看，“豪华装修”有点过分，显得没有必要。

新营南区一栋新装修的高层住宅，东西向三间卧室。 证书上的面积只有55平方米，实际面积在70平方米左右。 报价78w。

客厅窗台外包，改了一个约70厘米的L型飘窗台。 右侧用作开放式厨房。 客厅还配备了豪华的头灯，但浴室的布局确实没办法改变。 只能是一个蹲坑，一不小心就有可能踩进去。

新营南区有很多新装修的房子。 从小区外的窗户和阳台看去，很多房屋都经过了装修。 看走廊里的房子的大门就可以大致判断出装修状况。 （旁边还有一栋建筑正在装修）

新营北区，靠近白云路东段南侧，一套朝南的中层三居室，90平米单价108万元/平米，单价12000元/平米。平方米。 业主已交付龙泉路低密度项目房屋；

把楼梯房换成电梯房，居住舒适度提高了，但便利性不如老小区。 房子卖掉后，业主才会搬进新房子。

房子布局不错，厨房餐厅一体，卫生间大，有窗，布局合理，朝南采光，客厅设有茶水休闲区。

新营机电社区位于新兴路，紧邻临兰国际。 一套二层带露台的房子83平米售价为98万元/平米。 实际面积约86平方米，单价约11807元/㎡。

房子是一栋朝东南的三居室房子。 布局是可以接受的。 浴室可容纳浴缸。 装修也不算太旧。 路面不能修，但可以种植花草。 露台下是面向新兴路的商铺。

园艺小区是新盈见过的几个小区里物业管理最好的。 小区门口人车分开，陌生人需要登记，门口有保安测量体温，室内不杂乱。

一层72平米三居室，总价99万元，实际面积约86平米，单价13750元/㎡；

房子是新装修的，不到一周。 客厅临街一侧（朝南）安装落地窗和防盗窗框，除绿化带外无其他遮挡物。 户型方面，朝北的卧室除了客厅外，还设有卫生间，是小户型中少有的立体特色。 房间有两个卫生间，但是厨房略小。

「03」金星社区

金星社区位于北二环与北京路交叉口西南侧。 西门对面是昆明北城核心商圈——同德昆明广场。 区位优势不用多说。

社区学区为金星小学，与金辰中学对应。

目前金星小区整体均价在11500-12000元/㎡左右，评估价在12000元/㎡左右。 支持公积金贷款（2018年也支持，但需向中介支付2万元福利费）；

和新营社区一样，金星区域的首付也是25%，最低首付20%，这取决于信用评分。

去年以来金星小区房价有所下降，代理商认为现在是购买二手房的最佳时机。 金星小区的房子也有20多年的历史了。 对于楼梯房来说，低层和中层的房子相对较少，而高层的房子较多，所以代理商展示的是较高楼层的房子。

小区二楼有少量带露台的房屋。 如果价格合理，它们比其他房子更容易出售。

具体属性如下：

紧邻同德悦中心的金星小区有一处房屋，坐北朝西，房产面积83平方米，总价102万。 实际面积约89平方米，单价12289元/平方米。 该房屋为旧装修，目前空置出售。

金星小区高层住宅，三房朝南，带车位，93㎡，总价110万，单价11828元/㎡，中等装修；

小区物业管理费约5毛钱/㎡，停车位使用权管理费仅需90元/月。 需要自己找停车位，大概200元/月。

房主年纪较大，因健康原因，打算更换电梯间。

（由于房间被占了，不方便拍照，所以用的是机构提供的现成图片）

除了无法爬楼梯之外，一些房主还因为置换而卖掉了自己的房子。 据中介朋友介绍，购买二手房时，还是要看看是否有急售，价格会更容易谈好。

比如，这套84平米的房子是业主两年前新装修的，作为婚房。 现在他家里有了孩子，需要一个老人来照顾他，和他一起生活。 3月底以108万元挂牌，至今已四次调整至100万元。

这栋房子朝南，有三间卧室。 布局与之前基本相同，装修也比之前更新。 但由于业主急于出售，价格便宜了10万元。

「04」永昌社区

永昌社区紧邻环城南路和南二环，毗邻五华区体育馆，也是二环内的大型市场。

在永昌小区，中介店表示，永昌小区的房价下降了不少。 近两年可以卖到1.4w/㎡。 目前售价约为1w/㎡出头，评估价在12000元/㎡左右。

据了解，永昌社区可根据房屋位置划分为永昌小学和求是小学。 除了学校，永昌社区还靠近今年通车的地铁五号线严家地站。

具体房屋信息如下：

我在永昌社区看到一栋有趣的房子。

这套房子的户型面积只有53平方米，却有一个40多平方米的庭院。 业主报价88万元。 按产权计算，单价约为16600元/㎡。

房主花了不少功夫对房子进行装修（装修风格不一定适合年轻人的喜好），将厨房和餐厅设置在一个玻璃屋顶的庭院里。

庭院还设有假山和鱼池。 客厅通过窗户和庭院的玻璃屋顶提供二次照明。 朝北的卧室还设有一个起居阳台。

但小区整体环境较为陈旧，停车位稀缺，内部道路机动车难以进入小区。 代理店工作人员表示，停车必须停在小区外的路边。 虽然我不明白他的意思，但我能猜到停车很不方便。

但如果我花80万多元买一套新装修的二环一楼带院子的三居室，我还需要一辆自行车。

永昌社区另一套低层房屋53平米总价78万元。 实际使用面积约89平方米，单价约14717元/平方米。 两个房间朝南，采光被遮挡。 房子的地板上铺了一层橡胶垫。 目前空置出售。

房子有一个长阳台，与客厅之间的墙不承重。 还有很大的修改空间。 修改请参考下家。

小区楼下设有老人社区食堂。 从小区门口看，该小区是永兴居家养老小区。 据推测，小区内有不少老人。

永昌小区中层公寓的业主也有同样的想法。

53平米总价86万元。 实际面积约为89平方米。 单价16226元/㎡。 坐北朝南，前后无遮挡。 房子的布局与之前的房子大致相同。

老小区的窗台也被充分利用。 南北两侧各三间，均设有凸窗台。 南侧客厅的凸窗台与厨房融为一体。 目测宽约70厘米，长5米多。

除飘窗台外，客厅有6个电灯开关（卧室有3个），而且都有冷暖色调。 浩方研究员严重怀疑房东是否开过灯饰店。

在小区旁边的另一栋楼里，我也看到一栋房子的窗台上正在进行同样的装修。

概括：

以上三个小区在二环内都算大了，位置也不错。 但由于房屋年代久远、房屋数量较多，整体均价在11000-12000元/㎡左右。

受新房市场影响，二手房价格有所下降。 再加上经济环境，一些房子急于出售。 如果你预算不高，看重地段和配套，优先考虑通勤距离，也可以看看这些老小区的二手房，尤其是装修过的，说不定会发现意想不到的惊喜。

但毕竟是老社区，担负着过渡职能。 接手之后，我们还要考虑后期处置的问题。

从上面提到的大量二手装修房也可以看出，二环内老小区的房子越旧，就越难卖。 因此，无论是房价还是交易周期，二手房业主都必须降低预期。

如果您想加快成交和装修速度，或许可以在众多房源中脱颖而出。

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