没想到，2023年的楼市竟然会出现持续性下调。最初大家总以为，随着疫情的渐行渐远，消费上来了，人们的购房需求也将大幅提升。

然而没想到的是，除了一二月出现巨大短暂的回暖行情以外，三四月份开始，整个市场有又进入了调整周期。

据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

此外，据中指研究院监测，50个代表城市2023年商品住宅批准上市面积同比下降超10%，月均批准上市面积约1600万平方米，同比下降约11%。

可见，不仅仅是需求端表现较弱，供给端同样表现整体偏弱。这也从另一个角度表明，大家对市场的信心依旧不足。

不过，2023年的楼市政策环境，却接近十年来最宽松阶段，这一年，新政策接踵而至，降首付、降利率、认房不认贷……房地产的格局开始重塑，部分市场也出现了小幅回暖。但就全国而言，市场没有普遍复苏，分化的态势仍然在持续。

尤其是一些人口外流较严重且产业经济不足的城市二手市场，随着市场的逐步回暖，不少持有多套房的家庭也在借机疯狂抛货，为了快速变现，甚至已经有一些地方小区业主开始了价格“保卫战”，自发组群劝诫抛货业主“莫要降价”。

奈何市场再暖，也暖不了一部分人的口袋。大环境复苏需要时间，企业订单不足，收入大幅下降，无奈之下，有些业主就只能抛房稳定生活。于是，不少人开始担忧，随着抛货潮的来袭，降价可能在所难免。但是行内人士却觉得，比起房价的下跌，更令他们“担忧”的是，这几个麻烦，如今正在一一兑现：

01 市场供过于求

经历了20多年的楼市上行，外加棚改大拆大建，很多三四五六线城市的地产市场已经出现了明显的供过于求，不少人手上除了持有多套商品房，甚至有些人名下有多套还建房。

来看几个数据：

截至2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，户均到1.5套，其中有超42%的城镇家庭拥有两套甚至更多房产。

此外，去年住建部也公布了一个令人较为震惊的数据：全国城乡的房屋建筑，已经达到了6亿栋！

尽管这里面不仅包括宅基地，还包括非住宅用建筑，如商业、酒店、办公、学校、医院、工厂等。但是仅以一栋楼住10人来计算，相当于可以容纳60亿人居住，就足以表明市场已经出现了较为明显的供过于求。

此外，近些年来即使房地产市场环境不理想，但是开发商们并没有停止建房的步伐，这就意味着，随着时间的偏移，房子供给只会有增无减，这种情况下，哪怕市场再回暖，对于本就供过于求、且人口外流严重的三四五六线来说，想要回到过去的大行情中，也几乎不可能了。

02 二手市场流动性被锁死。

过去，老百姓买房最愿意选择二手房，主要也是因为二手房价格优势更大。可如今，随着房企债务压力的不断上升，为了快速回笼资金，房企们已经开启了补贴、优惠、买送等各种直接或间接的降价模式。

再加上相比二手房，新房不仅具备产权年限优势，同时装修风格、以及小区布局也比二手房更新潮。随着二手房的优势越来越低，二手抛房量的激增，也意味着其在市场的流动性也会越来越弱。尤其是那些老房子，老化问题严重更会加剧这种房子在市场的流动性变得越来越弱。

03 持房压力越来越大

一旦市场出现供过于求，过去那些炒房客群体想要房子快速变现的难度也会变得越来越大，不仅如此，一旦房子卖不出，市场因供给过大导致的价格下跌也会加剧他们的房子贬值。

此外，毕竟很多炒房客都是贷款炒房，他们当初买房正值房地产市场上升期，不论是房价还是房贷利率都是极高的，如今房价下行，房子变现困难，如果能卖掉，肯定要亏本金和近几年的房贷。但是一旦成交困难，继续持有，他们所承受的压力就更大。

更令人担忧的是，随着保障性租赁住房供给的不断增加，三四五六线城市产业经济单一的地区，持房者就会面临卖不掉又租不出去的困境。届时，哪怕房子空置，他们也不得不面临缴纳物业费、取暖费，甚至很快即将来临的房产税压力。

可能最倒霉的就是那些手上只有一套住房，但是房子又刚好买在了空置率超高的小区的业主们，他们不仅要面临房产的贬值，还得面临因为小区空置率太高而无法享受全面的物业服务，毕竟物业公司也会因为小区的空置率太高无法提供更多物业服务。

但是即使如此，业主们也不能以此为理由而拒绝缴纳物业费，也就是说，对于那些居住在此的业主们，他们不仅每月要全款支付物业费，还无法享受更充足的物业服务，甚至还要忍受房子贬值，周边配套不完善，居住极其不便利。

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