来源：地产八卦女01最近和某开发商大哥闲聊，问起当下楼盘成交客户结构，他总结了一下，说：现在的买房人，的确跟过去不一样了。“怎么个不一样呢？”“第一，过去的买房人，有相当一部分是没什么正经工作的专职炒房客。他们在早些年赚到了钱，有一定的身家积累，在楼市火爆的时候，专职看房和组团、带团买房，非常熟悉信用贷、房贷和信用卡套现。”“第二，过去的买房人，有很多都是跨区、跨市、跨省甚至跨国买房，比如各省下属的市县人买省会，再比如河南人爆买西安，东北人爆买海南，深圳人买南沙珠海，北京人买北三县、上海人买昆山南通......最远的甚至买到了新马泰日美澳。他们不是专职炒房，大多只是看行情好，一窝蜂的来投资”。“第三，过去的买房人，有很多进城的农民和大学生，他们算是刚需。但现在连北京都是常住人口净流出了，进城的农民大学生也基本不见了踪影。”“那现在买房的，都是哪些人呢？”大哥抿了一口茶：“现在客户结构正常多了，很多都是有正经工作的，且工作单位非常稳定、工作范围非常固定。反映到身份上，就是公务员、事业单位、央国企员工等'铁饭碗'买房人，占比越来越高了。”02说实话，面对当下的房价形势，我也只能寄希望于还有正经工作、每天都被大好形势刷屏的事业单位员工和公务员了。他们真的是当下楼市的中流砥柱。也正因为如此，尽管上海和北京房价，下半年都跌了不少，但相比上海，我觉得北京房价可能会更硬气、撑得也最久。为什么这么说？虽然在成交额体量上，上海楼市是全国最大的楼市，但上海的成交额大，其实很大原因在于“打新”。例如今年的三四月份，上海的新房普遍倒挂150万，多的甚至倒挂800万、1000万，越贵的房子倒挂的越多，成功买到一套倒挂新房的收益，可能比全家节衣缩食10年攒的钱还要多。所以上半年，上海很多人踊跃去打新。如今，楼市行情下来，上海也开始普跌了，我看了一下跌幅，应该是比北京要深的。为什么上海比北京要跌得深一些，而北京房价则比较坚挺呢？我总结了以下四个原因：（1）北京公务员和央企总部人员数量庞大，这两个群体收入也很高，并且收入稳定。中央机构的公务员及其家族数量很多，央企总部庞大的人员机构及其家族，支撑了北京市房价。上海则没有这个优势，受经济情况的影响较大。（2）相比北京，上海的新房项目也比北京多太多了，尤其内城核心位置的新房，上海的供应量可能是北京的5-10倍——今年北京最火的楼盘应该是中信城4期，你想想如果有5-10个中信城北京楼市会是什么样子？（3）北京居民的整体杠杆率低于上海。今年9月，北京才放开认房不认贷，之前北京二套首付8成，可谓全国最高。▲四大一线城市里，深圳的居民杠杆最高，其次才是上海北京。当然，最牛逼的还得是我杭（广州数据缺失）。（4）最后，北京楼市，还拥有比较强大的行政力量；上海楼市，则以市场力量为主导。为什么这么说呢？回想北京的一路历程，可以看到，行政力量贯彻北京楼市二十多年的始终，并且引领全国：十三年前，前无古人的开创摇号买车；十五年前，兴起拆迁异地安置；十年前，开始布置非首都功能疏解；十年前，开始布置把央企搬到雄安；十年前，大兴棚改；五年前，把市政府搬到通州；五年前，一夜之间叫停所有棚改项目；五年前，西城区取消就近入学制度，改为全区摇号入学；五年前，海淀区实行学区划片，你住的再近也能强行调剂；五年前，北京陆陆续续推出的“公租房、廉租房、共有产权房”......这些操作，无论是拆迁棚改还是学区房、共有产权房政策，都对全国产生了广泛的影响。而这也充分证明了一件事，那就是在北京楼市，市场行为并不一定起决定作用。反观上海，由于上海楼市市场化更早，所以上海楼市，可能更容易受市场大环境影响。也正因为如此，我认为，北京楼市相比上海，应该会更抗跌。 - END -
▲四大一线城市里，深圳的居民杠杆最高，其次才是上海北京。当然，最牛逼的还得是我杭（广州数据缺失）。
