(一)工作分配流程

1、工程部各专业主管应分别制定设备维护计划。 每项专业设备维护保养计划提交工程部经理批准后，统筹安排，形成楼宇设备正常的维护保养计划；

2、按照正常设备维修计划的要求，工程部专业主管将设备维修任务分配给各专业班组、工种，安排具体维修人员，落实维修时间和措施；

3、各班组维修人员按照计划的时间、内容和要求，按时对负责的设备进行正常的维修工作。 每次保养前，检查设备运行记录，准备好保养工具和设备，并按照保养程序进行调试、紧固、加油，确保设备正常运行；

4、各专业团队每次对设备进行正常维护时，均应填写设备正常维护记录；

5、各业务主管、领班必须认真组织设备的正常维护保养。 每次重要设备维护完成后，主管必须进行检查，工程部经理也必须进行抽查；

6、在工作分配的时间安排中，如果故障维修量较大，影响正常的计划维修，主管有权先安排故障维修，然后再补足正常的维修项目。

（二）人员调配流程

1、正常情况下，根据工程部的岗位结构图和人员组织，在各自的职责范围内负责，完成各自的团队工作；

2、由于一些意外因素，个别团队无法完成自己的职责，需要团队之间的协助。 人力、工具等可与主管主管协商相互调配；

3、工程部经理有充分权利根据工作情况临时调配人力，各业务主管人员均应服从；

4、如果技术人员本人要求变更团队，必须先提出申请并说明变更原因。 专业主管签署意见后，报告工程部经理，工程部经理有决策权；

5、工程部组织架构的调整，应根据申诉理由报人力资源部，经批准后方可实施。

(3)日常报修流程

1. 外部部门请求的维修订单将由工程部办公室登记并记录收到时间。 当工程部发出维修请求时，也必须进行登记并记录接收时间。 报修请求的相关专业主管将对符合标准的工时进行标记。

2、以上报修单按下列规定优先排序：

3、紧急抢修订单必须在24小时内完成。 一般情况下，维修订单应在 7 天内完成。 如果积压超过7天，每周必须填写超过7天的积压订单，并报告给工程部经理和总经理。

4、如果维修订单范围较大，工作量超过10个工种，或影响大厦正常营业，应报请工程部经理统筹安排。

5、报修单完成后，请到工程部办公室注销，并每日返回各部门。 退出时应注意时间。

6、对于无法完成的报修请求，工程部办公室将注明原因并退回各部门。

（四）主要设备维护保养程序

1、建筑内主要设备应有专人定期进行日常维护。 专业管理人员亲临现场，工程部经理负责检查。

2、建筑技术人员难以处理的维护和修理项目应由工程部报告建筑管理部门并委托专业公司处理。

3、委托专业公司时，应先查找价格、填写表格、审核批准、签订合同。

4、专业公司的维修过程中，相关主管和技术人员应效仿工程部业务员岗位职责工程部业务员岗位职责，逐步转变为本部门的维修。

5、每位主管应详细记录每次保养、维修的内容、方法、使用的工具、所用的人力、更换的零部件等详细资料。 物业管理部门应当向工程部经理审核并备案。

（五）材料采购

1、材料采购流程

① 各专业主管根据维修需要填写《物资采购表》，经工程部经理批准后报财务部。

② 项目所需材料原则上全部由采购部门采购。 由于实际困难，工程技术人员可以协助，但一般不允许自行采购。

③工程部应协助采购部在多种方案中择优，防止采购到质量低、价格高、性能差的产品。

(6) 文件管理工作流程

1、档案是收集、积累设备运行状况的最基本工作。 是分析和研究设备在使用期间的改进情况，探索管理和维护规律，增加对设备的认识和了解，提高维护和管理水平的有力措施。

2、因此，应针对建筑物内的各种大型设备、关键设备、技术复杂的设备建立设备登记卡。 应记录设备的名称、功能、安装位置、制造商、型号、品牌数据、设备配件、预计使用寿命。 、易损件名称、规格及保养要求，以及水修、保养及故障记录。

3、为了使档案成为有生命的资料，档案的内容必须不断丰富，成为建筑的重要资产。 档案管理操作流程可按以下10个步骤进行：物业管理圈①积分、②登记、③整理、④分类、⑤归档、⑥编目、⑦收藏、⑧保护、⑨申请、⑩定期清理。

(7)成本控制流程

1、工程部应编制年度设备维护和能源消耗计划。

2、财务部根据上年实际支出情况并考虑物价上涨因素审批。

3. 按季度比较计划费用和实际费用。 无论是支出不足还是支出过多，工程部门均应书面分析原因，以便采取相应的控制措施。

4、将维护费用和能源消耗分配到各部门，鼓励各部门认真保护设备，节约能源。

5、利用每年的维修费用率来考核工程部的工作，防止过度更换备件和减少维修。

6、对成本控制确实有效的给予奖励。

（八）设备投资决策过程

1、提出投资计划：投资计划应包括投资目的、投入产出估算、“货比三家”建议等内容。

2、审查：投资计划发布后，会计人员必须进行审查，分析投入产出估算是否正确，是否会导致其他投资，营运资金是否充足，如有缺口如何解决有的。 财务部门审核后，对设备投资方案提出建议。

3、决策：经财务部门审核确认后，报管理部门批准。 需要较多资金的设备，须由总经理决定，报分公司或董事会批准。

4、执行：项目获批后，要及时落实，严格控制预算费用，力争节约。

文案：小乐

编排：紫微