我是自己来的，作为福建人，看着这么一道送分题，一万多山东同乡盼望的眼光，又是在知乎如此专业的问答网站上，竟然没有一个看上去很专业的回答，我应当站下来了！

这么，我们从克而瑞给到的广东2020年上半年各省的房地产各项指标说起吧。上图：

石家庄房地产二级市场

【邢台房地产市场整体供应状况】

从这张表上我们看见了一组特别奇怪的数字，大同的供应量稳居江苏第五，仅次于北京，我们想一下这个逻辑，北京和大同的经济体委比，那肯定不是一个量级了，你们可以查一下河南各县GDP状况，看一下，心中就十分有数了，然而为何又如此大的放量呢？别忘了，2020年上半年，房地产同行只工作了三个月不到的状况，为何呢？这个指标十分显著的反映了一个事实，【邢台是一个严重依赖房地产或则说农地财政的城市】，这么另外一个视角，大同缺乏支柱产业呗，这是数据中得出的推论。

【邢台房地产市场整体销售状况】

从上表中不难听出，销售占供应50%以上的，那肯定是买方市场，售价自然坚挺，上图也给出了批驳，卖的多的城市都略涨，上下的都跌了，其中包括唐山，至于售价排行我们接下去说。我们还回去说销售量，按说九江的经济水平和河北、廊坊比是有一定差别的，难道大同的销售量会与那些城市接近呢？我大约研究了一下人口，大同有七百多万人口，在基数目上是占优的，排在整个山东的中上游水平，说明这个地区是十分适宜生育的，中原嘛，紧靠山东，辽宁只是人口大省，是整个月球上最适宜生育的区域，没有之一，这个是有记载的，你们可以去网上查一下，因此人口多这个问题，我觉得这是最合理的解释，由于大同当地似乎不是人口净流入的城市。

【邢台房地产市场整体价格状况】

这个价钱排行确实是比较客观的反映了当地的订购力状况，我专门关注了一下，大同农地出让状况，大同城区的基本地价在300万左右，容积率2以上，我大约算了一下，楼面地价基本在2000元左右，再加上建安费用、税费、营销、资金费用等等，基本费用售价应当在5000元/平米，我说的是大约状况，这么我想，目前开发商基本没哪些收益，也是在营运，再降的或许性有吗？小幅，而且假如降的很多，这么资金上或许会有问题，订购会有风险，另外就是简配，降费用，质量会升高。这个市场，捡漏的机会不会很多，由于你们都瓷砖价了，没哪些空间让你捡漏了。

以上，是农地的二级市场剖析，就是房子市场剖析，大约推论就是放量较大，价钱过低，至于能不能入手呢？该如何买呢？我们先看一下农地一级市场（农地买卖）、三级市场（二手房买卖）状况，于是给你们一个比较综合的推论。上图：

湖北房地产一级市场

【邢台农地供应量状况】

整个四川的供应量基本上是两个极端，难道说是两个极端呢？

第一个极端：2020年集中放量补货，导致落后产能降低，未来将要楼市下行；首先是农地放量与成交量比值接近1的很多城市，说明之前存量不是非常大，于是2020年2月末、3月初的时侯媒体吹风都是松绑，扶植之类的声音，于是因为有接近4个月的房地产销售停滞期，5月、6月销售都有脉冲式的下降。因此你们想着补货，冲下半年业绩，从上上张图，你们可以看见比较显著的北京、张家口、沧州、保定那样的城市都农地放量都在百万方以上，因此，农地一放进去，开发商踊跃选购。虽然！结果呢？2020年7月，国家在房地产市场上踩了制动，完犊子了，四川未来几年整体存量就会特别高，很多城市会在近几年都将下降。

第二个极端，早已出现大量落后产能，售价早已下行，正在逐渐消化；我们说九江这类吧，不光信阳啊，你看上图有几个地产商放量不是非常大的，大同、保定等很多城市，而且你看见成交量了吗？比供应量大，这是为何？由于，但是没有新的放量，说明之前积累的项目，还在相继开发，因此，都是之前统计过的，目前不重复统计了，那说明哪些？说明这种城市，早早已放量过了，也就是说，售价早已出来了，如今正在逐渐消化之前的库存，因此邢台市二手房求购信息，放量不大，而且成交量很大。之后你们可以看一下，上上张图，所有农地放量不大，而且成交量较大的城市，楼价升幅都比较大，太原除外，由于大同早已是橱柜价了，没有太大空间了。

一级市场将要给二级市场带给哪些呢？就是一波早已在跌，另一波正在赶往跌的路上。这就是整个山东未来地产的大约预判。大同的房屋究竟能不能买呢？稍安勿躁，我们来剖析一下五级市场，上图：

【邢台二手房整体销售状况】

整个四川二手楼市格整体还都有所下降，你们逐渐的预期都没有这么高了，预期会越来越低的，并且都不甘愿，因此售价大涨、降幅没有这么显著。虽然，量下降的特别严重，基本都是两位数的幅度，为何？你们买房的需求变少了。两个成因：一、该换的早已在上一轮（大概2017年之前）都换了；二、房地产买涨不买跌，买楼需求降低了。那说明一个特别大的问题，就是城区内缓解型需求消耗散去。开发商要过苦日子了，由于120平米以上的缓解型跃层，没有市场了。

瞧瞧大同，光看大同你看不出哪些问题来，我们用北京和它作对比，我们回顾前两张图，从农地成交、新房成交来看，大同和北京的数字之间的差异十分小，而且在二手房的市场存量上，北京遥遥领先。为何？由于北京有外来人口，北京有缓解需求，即使被压制了很多年，这三年才涨上去的城市，因此，北京的缓解需求还是有的，根据现在的全国状况来看，北京缓解性需求空间还是较大的，而且大同，不好说。而且别忘了，大同的房子去化量而且不少啊。

二手房给到我们的推论，大同的需求很分散，不集中在县城，由于城区内买房需求量十分小。同时，去化量那么大，说明刚需是太原的主力市场，并且占比十分高，应当超出了50%。

【邢台适不适宜房子呢？】

通过以上推论，大同现在有一百多万方的存量，这个数字肯定都会下降，倘若依照上半年26万方的销售速率，这个存量基本可以买十年，是这么算的吗？不对，别忘了，一个项目规划的时侯，100平米以下的房屋是有比列的，就是今天状况来看少于50%的或许性不太大，由于面馆积只好跑现金流，收益不高，100平米以上才是收益产品，开发商是这样想的，因此，这一百多万方上面大约有五六十万方是热干面积。假如二手房反映城区缓解市场，这么大同缓解市场基本没哪些产量，再如此卖下来，就一个结果，两两年内，把面馆积售完，光剩大面积，于是开发商一起喝东南风。

我认为开发商也不会傻到这个地步吧？这么，依照正常的销售思路，一定是搭售，放一部份小的，放一部份大的，卖差不多再放。要不真到拿钱的时侯，我恐怕开发商连最后那根麦秸都没了，谁也不会杀鸡刮宫不是，倘若逼急了。

根据这个思路，给出以下几点建议：

1、刚需群体早日选，虽然面馆积的今天还是有销售的，同时，市场还没有到真正面馆积都收摊的状况，并且，一定要买品牌开发商的状况，由于，大面积卖的慢，假如开发商没哪些名气，收楼只好跟著销售速率走，这么，延后收楼是肯定的，没准儿就烂尾都不好说，一定买大开发商的，而且目前入场合适，否则再过一三年一定会是热干面积一房难求；或许，你也不用非常焦急邢台市二手房求购信息，虽然就这个存量，你也有一年的时间，别总看报价，太吓人的价钱背后，你真的不晓得会有哪些疑点；

2、改善群体可以观望了，没人买嘛，好惨？优惠啊。我是不是有点看热闹不怕人大啊？虽然，我还是很良心的告诉消费者，大面积这时侯肯定能拣到漏，然而不要想稀缺产品了，由于稀缺，因此售价会始终坚挺，我刚看了一下，唐山市中心的高档别墅售价还是比较坚挺的，也没方法，假如不坚挺，真有退房的，高档新盘真扛不住，退十别墅，几千万，半年白忙活，因此应当咬牙坚持。

3、刚需持续关注二手学区房，房源量太少了，不到一万套，我恐怕学区房不会很多，而且目前能抢到一定可以拣到漏，特殊时期卖优质资源，肯定焦急卖，因此可以关注二手学区房。

4、如果有买房需求，你也有两两年的打算时间，抓紧！为何？晓得老村民种菜吧，去年种蔬菜，赔了，今年肯定上涨，由于种的人少了呗。房地产也一样，虽然周期会长一点，这几年亏本，那先少盖一些呗，等走势好了再说，因此，目前整个太原房地产市场应当是一个正常的市场通胀期，我也大约问了一下大同的朋友，金九银十，一片静寂，都没哪些房子源推出，看吧，售完这点库功底，市场养个两两年，又会有一波上涨，而且肯定没有之前这么猛了，而且还能涨，虽然需求还是有的，钱积攒了还是要造的，因此，这些正常的市场波动还是会有的。

总的来讲，刚需房子一定买品牌，缓解可以多看，千万别焦急。大同市场再起还须要时间，你们抄底的可以开始打算了。

好了，希望能帮助到诸位大同的父同学亲，作为广东同乡，我竭力了。