2024年如何做好商业地产招商与运营工作?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:12 | 时间:2024-02-19 11:49:51

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核心提示

近几年来随着国内城市化提速，商业地产企业高速地以求谋得更大市场份额，刺激了商业地产的蓬勃发展。新兴商圈在各个大城市风起云涌，商业地产的机会与风险并存，商业地产的招商与运营工作决定了项目的成败。商业地产招商工作流程是什么？运营人员的岗位职责又包含哪些？本文，飙马商业地产将围绕这两点进行展开。

招商工作内容大项及具体工作细项

1了解掌握项目基本情况。

① 项目立项背景了解

② 项目总体规划情况了解

③ 项目工程总体计划进度了解

④ 项目营销计划总体进度了解

⑤ 工程进度重点节点了解

⑥ 营销进度重点节点了解

⑦ 项目商业规划设计了解(设计图平面效果图项目经济技术指标交通组织人流组织物流组织)

2项目商业规划。

① 项目商铺整体规划研议项目规划设计方案审批前介入并及时完成

② 项目建筑形态最佳规划建议补充

③ 主力店、次力店的规模、数量、位置规划和分布研议

④ 主力店等带动店的开店建筑技术指标要求了解并提出建筑规划意见

⑤ 各业态的规模和区域划分规划研议

⑥ 项目人流动线的商业修正和补充

⑦ 项目车流动向商业修正和补充

⑧ 项目横向和垂直动线规划建议补充

⑨ 项目商业功能配套设置研议（停车场、公共休息区、公共绿化、公交车站点等）

⑩ 建筑物业可利用之广告区位补充建议

⑪ 各建筑楼层最佳建筑技术指标建议补充

⑫ 特殊业种配套设施施工建议补充（餐饮排烟系统，化油池等）

⑬ 机电设备设置方案建议补充

3项目立地市场调研。

（1）市场调研计划制定

① 调研前期准备

② 调研人员组成

③ 调研时间安排

④ 调研方式说明

⑤ 调研辅助工具到位（统计表格/统计工具/个人名片/公司及项目介绍等）

⑥ 调研费用预估审批到位

⑦ 调研辅助单位联恰

⑧ 调研对象确定

⑨ 调研计划说明和动员

（2）一级商圈市场调研

① 经由项目周边基础人流量调研

② 经由项目周边基础车流量调研

③ 商圈内商业业态分布情况调研

④ 商圈内商业业种分布情况调研

⑤ 商圈内商业物业租金水平和商业物业销售价格情况调研

⑥ 商圈内居住人口情况调查

⑦ 商圈内商业配套情况调查

⑧ 商圈内人口消费能力情况调研

⑨ 商圈内人口消费习惯情况调研

⑩ 重点商业业态的消费水平调研

⑪ 商圈内居民地产投资方式及投资方向情况调研

⑫ 商圈内项目交通情况调研

⑬ 商圈内年度社会零售消费总额和平均数额了解

⑭ 商圈内优势产业情况调查

⑮ 商圈内第一第二产业第三产业情况调查了解

⑯ 商圈内娱乐行业餐饮行业重点调研

⑰ 竞争个案经营定位/项目规模情况调研

⑱ 竞争个案租金水平/销售价格等调研

⑲ 竞争个案商业配套情况调研

⑳ 竞争个案商业资源组成情况调研

②① 竞争个案招商方案了解和借鉴

②② 竞争个案招商优势和卖点情况分析

②③ 竞争个案经营情况调查分析

②④ 一级商圈市场调研阶段小结

（3）二级商圈市场调研

① 优势商业情况调研

② 目标招商业态和业种情况调查

③ 商圈内商业功能和商业配套情况调研

④ 商圈内相同商业项目的经营情况调研

⑤ 商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研

⑥ 二级商圈市场调研阶段小结

⑦ 目标招商业态和业种情况调查

⑧ 商圈内商业功能和商业配套情况调研

⑨ 商圈内相同商业项目的经营情况调研

⑩ 商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研

（4）三级商圈市场调研阶段小结

① 调研成果说明

② 项目区域宏观经济指标了解(GDP及人均GDP指标、社会零售消费额等

③ 间接商业资讯调查考证（各种媒体或报刊杂志等对商业方向的探讨和评论）

④ 形成项目立地调研报告

⑤ 形成项目招商可行性分析报告

4项目整体商业定位。

（1）完成项目定位

① 项目主题定位

② 项目概念定位

③ 项目市场定位

（2）完成项目整体商业业态分布的研议

① 项目大业态布局研议（横向带动店、垂直带动店等主力店家的确定）

② 项目中级业态分布研议

③ 项目小商铺的业态布局研议

④ 各业态之间的优化组合方式研议

（3）商业店铺业态分布对项目待销售商业物业的价值关系研究和判断

（4）项目整体招商目标的研议和确定（第一和第二备选目标）

5项目招商计划制定。

（1）招商方案确定

① 招商办公地点选定

② 现场气氛布置

③ 招商团队建设成功（招商专员、策划文案、平面设计、后勤人员等）

（2）招商渠道归类整理

① 政府招商渠道联恰

② 本地招商渠道联恰

③ 行业招商渠道联恰

（3）项目招商条件确定

① 根据市场调研做出市场同类物业招商优惠方案比较表（免租、装修费用、物管费用等）

② 通过比较测算项目租金最高水平和最低水平

③ 根据测算结果提报项目租金价格方案，提请集团审批

④ 根据测算结果提报招商优惠方案，提请集团审批（分业种、分品牌、分位置、分区域），结合项目预计销售价格制定情况推进项目租金标准的审定

⑤ 招商内部人员对招商条件的学习和培训

⑥ 同推广部门配合完成招商方面的VI整体设计

⑦ 招商手册稿样设计、内容确定

⑧ 招商手册设计定搞、印刷发包

⑨ 招商DM稿样设计和定稿

⑩ 项目销售楼书备用

⑪ 招商对象确定

⑫ 招商辅助工具准备到位

⑬ 招商人员培训

⑭ 招商费用预算和审批

⑮ 招商用资料制作准备到位

⑯ 招商进度安排完毕

⑰ 招商总动员

⑱ 招商拜访行动开始

⑲ 招商客户资料收集和归类管理

⑳ 招商结果总结和及时反馈

（4）外地招商计划执行

① 外地目标商家确定

② 外地目标商家拜访

③ 外地招商结果反馈

（5）总体招商检讨和反馈

6项目招商进度控制和协调。

第一阶段

① 主力店进驻意向明确

② 次力店进驻意向明确

第二阶段

① 主力店和部分次力店合作合同签定

② 部分知名品牌成功签定入驻合同

第三阶段

① 主力店、次力店全部完成合约签定

② 各带动店周边的独立店铺招商部分到位

③ 边缘商铺的招商逐步展开

第四阶段

① 完成全部商业招商面积的80%—90%左右

② 进入开业准备阶段

运营中心人员岗位职责

岗位	岗位职责	具体内容
运营总监	管理职能	1.负责组织制定企业的年度、季度总体经营规划，制定营业目标；
		2.负责组织制定市场营销策略和具体实施措施，制定企业的品牌策略、销售策略、树立企业形象；
		3.负责制定企业内部工作流程，保证各项工作能顺利进行；
		4.根据市场反馈信息制定或者调整市场营销策略，监控产品质量、服务品质、品牌效应、企业形象；
		5.协调各部门之间的工作与关系，建立有效的企业内部工作机制；
		6.与企业外部部门建立良好的合作关系，协调与政府、媒体等的关系，保证企业良好的外部环境；
	业务职能	1.建立有效的员工激励制度，负责对各部门进行绩效考核。
		2.负责建设和发展运营团队，组织开展员工队伍培训、考核评价及人才梯队建设工作，满足公司业务拓展需要；负责下辖相关岗位的人员招募及培训鉴定；
		3.负责所辖区域的整体市场工作计划的制定、部署及监督实施，提升品牌在所辖区域的知名度和认同度等；负责所辖区域的库存控制及管理；负责建立、完善运营相关系统及工作标准；负责公司各项规章制度在所辖区域的贯彻执行。负责推动所辖区域的渠道拓展；负责协调处理所辖区域外部公共关系（政府、重要客户等）。
		4.负责公司市场部门（营运、品牌策划）制度规范，负责组织及监管市场部关于对外合作、渠道管理、媒体合作、推广策划及服务产品开发等相关工作的落实。
运营经理	管理职能及业务执行	1、制定和实施公司总体战略与年度经营计划，购物中心经营目标、考核标准和工作计划并落实到年度、季度、月、周计划，分解到日常工作，实施目标管理以实现购物中心经营指标的完成；
		2、建立和健全公司的管理体系与组织结构，组织协调各个部门的协作关系，保障信息互通，资源共享，行动一致；
		3、负责抓好公司经营规章制度和细则的制定，系统的规划年度工作计划，制定标准化、规范化的工作流程；
		4、建立完整的客户资料体系，包括招商文件、租赁文件、装修文件、变更情况、续签文件及其他管理文件，负责为公司重大决策事项提供提供相关的数据支持及专项的研究报告；
		5、全面提高公司的管理水平和服务质量，创造良好的经济效益和社会效益，审查各部门所提交的工作汇报，评估其工作效率并对出现的问题进行及时处理；
		6、负责公司公共关系工作，建立和维护公司良好的社会形象；
		7、根据董事会提出的战略目标，组织制定公司中长期发展战略与经营方案，并推动实施；
		8、推进公司企业文化的建设工作，树立良好的企业形象。
		9、处理卖场发生的事件，维护公司利益，确保顾客满意；
		10、负责商业项目日常商家管理，监督保洁卫生标准，配合行政主管部门检查等工作；
物业工程部	业务执行	1. 物业设备设施的日常维护、保养和维修
		2. 项目的水电气、空调、电梯的使用和管理
		3. 联合招商部、营销策划部、现场管理部完成商户的装修管理
		4. 项目节能降耗的方法和实施
		5. 项目物业条件改造的可行性评估和施工监控
		6. 项目消防监控管理
		7. 本部门的业务技能的指导和培训
		8. 配合现场部执行现场管理、配合招商部催缴商户租金及相关费用
现场管理部	业务执行	1. 制订开关门及货品进出的制度、流程及监督实施
		2. 营销活动的现场管理
		3. 公共区域空间的管理
		4. 停车导引与停车场管理
		5. 环境卫生管理/保洁管理
		6. 安全管理/保安管理
		7. 巡场反馈流程与巡场管理
		8.联合招商部、营销策划部、物业工程部完成商户的装修管理
		9. 商户的管理及惩处
		10. 突发事件的管理和反馈流程
		11. 客服管理和反馈流程
		12. 协助招商部催缴商户租金及相关费用
财务出纳	业务执行	1. 项目经营活动的账目管理
		2. 项目租金、水电气等费用的收取
		3. 商户的退款的办理
		4. 项目印鉴的管理
		5. 项目票据等财务文本的管理和办理
		6. 项目证照的管理和变更
		7. 项目人员因公费用的报销等事务的办理