实践中，因开发商原因导致的逾期办证存在以下常见情形（购房人可以委托律师到相关部门调取材料查明原因）：

（1）开发商的土地手续不合法、未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金等历史遗留问题；

（2）开发商未能及时缴纳相关税费；

（3）商品房不符合规划要求、未能及时取得竣工的材料；

（4）房屋被开发商“一房多卖”，已被第三方购房者登记；

（5）房屋已被开发商抵押给银行或其他主体；

（6）房屋已被公安机关或人民法院查封；

（7）其他（开发商主观上故意拖延办证等等）。

附相关信息查询部门：

（1）土地档案资料——自然资源和规划局等；

（2）土地登记资料、房屋抵押及查封情况——不动产登记中心等；

（3）税费的欠缴情况：房管局、税务局等；

（4）房屋的预告登记信息：住房保障和房地产管理局等。

第一步：看合同约定，在合同约定不违反法律、行政法规的情况下，以合同约定为准；

第二步：合同没有约定，则视情况而定：若房屋尚未建成，自房屋交付使用之日起90日的次日为准；

若房屋已竣工，自合同订立之日起90日的次日为准。

法律规定和实务中，一般以实际占有房产视为交付完成，认定的文件主要是收钥匙确认书或入伙手续表。收楼的时间点分为三类，约定收楼时间、实际收楼时间、视为收楼时间。

法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）第十四条：

 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

（备注：自2015年10月24日起，中国人民银行调整金融机构人民币贷款基准利率，其中一年以内贷款的年利率为4.35%，一至五年贷款的年利率为4.75%，五年以上的贷款利率为4.9%。）

一、在处理逾期办理权属证书纠纷时，购房人一般应收集如下证据：

（1） 《商品房买卖合同》；

（2） 购房人收房的记录；

（3） 开发商已经向房屋产权登记机关提交办理权属证书备案资料的证据；

（4） 双方有关办理权属证书的往来函件或补充协议等。

二、开发商逾期办证的，应按合同约定追究开发商的违约责任。对违约金没有约定的，可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。（开发商逾期办证违约金=已付购房款总额 * 同期人民银行贷款利率 * （1+30％-50％）* 违约期间）

三、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除登记合同并要求赔偿损失。

四、对预售商品房，合同约定在房屋交付之日起一定期限内开发商提供办理权属证书的资料的，逾期办证期限应从房屋实际交付之日起算。

五、购房人要求开发商协助办理房屋权属转移登记的，一般不受诉讼时效限制。

六、若商品房买卖合同无特别约定，则非因开发商原因造成逾期办理买受人房屋所有权证（小产权证）的，开发商不承担逾期办证的责任。

七、关于违约金的诉讼时效问题：

实践中对于逾期办证违约金的计算方式存在一次性违约金和按日累计违约金两种形式。对于一次性违约金，诉讼时效应以商品房买卖合同约定的办证期间届满之次日开始起算。对于按日累计违约金，部分地方性司法文件和多数案例支持倒推两年计付按日累计违约金。但就笔者检索的相关案例来看，多数法院认为，按日计算的违约金应当适用三年的诉讼时效，即从起诉之日起往前倒推三年计算违约金。

七、若逾期办证的房屋已被开发商抵押给银行，购房者诉讼时存在一定的败诉风险。

针对房屋已被开发商抵押给银行的情况，笔者检索了大量的案例。由于现行相关法规未明确，加之不同案件情况存在差异，司法实务尚未形成统一的观点。有的法院认为，消费者型购房人的物权期待权应优先于抵押权受到保护，从而支持了购房者的诉请。有的法院认为，依据规划和自然资源局的复函内容和网签的实际流程，房屋办证必须先行注销抵押后才能完成网签，但因开发商客观上无法进行注销抵押，故以合同目的无法实现为由驳回了购房者的诉请。

实践中，房屋被开发商抵押给银行的情况较为复杂多样，要结合房屋的实际用途、购房人是否付清全部房款、银行是否尽到审慎注意义务及开发商的履行能力等因素具体问题具体分析。

八、若逾期办证的房屋已被公安机关依法查封，购房者诉讼的法律风险较高。

笔者曾办理一起商品房那个销售合同纠纷案件，委托人已经交付使用房屋多年，但被告迟迟未予办理房产证，故而成诉。在诉讼过程中，笔者到不动产登记中心调取资料后发现，案涉房屋已被公机关予以查封。最后，人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条第四项的规定，认定该案件不属于人民法院受理民事诉讼的范围，裁定驳回起诉。因此，若逾期办证的房屋已被公安机关依法查封，购房者诉讼的法律风险较高，可以先行向有关部门申诉或者控告。

附相关规定：依据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部等关于印发〈公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定〉的通知》第五十一条第一款，当事人和辩护人、诉讼代理人、利害关系人对于公安机关及其侦查人员有下列行为之一的，有权向该机关申诉或者控告:(一)对与案件无关的财物采取查封、冻结措施的;(二)明显超出涉案范围查封、冻结财物的;(三)应当解除查封、冻结不解除的;(四)贪污、侵占、挪用、私分、调换、抵押、质押以及违反规定使用、处置查封、冻结财物的。