不久前，“经济学家建言2024中国经济”访谈节目，邀请了国内外著名经济学家，从房地产、地方债、乡村振兴、金融强国、高质量发展等诸多领域前瞻并建言2024年中国经济。

厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁在专访时表示，中国可以学习新加坡模式，实行保障房和商品房并举的策略，既能实现“居者有其屋”，又能确保房地产市场的流动性和融资功能，推动城市发展和社会稳定。

问题：现在各级政府都在推出各种政策，促进房地产市场的复苏和平稳发展。您觉得这些政策的效用如何？房地产市场恢复到哪种程度算是比较健康平稳，有什么具体的参考指标或信号吗？

赵燕菁：我国此前政策的最大问题，就是把房地产当作一个产业。

2023年中央政府做出了一系列决定，表明我们对房地产的认识有了根本性改变，即房子实际上分成两类，一类是大家在市场上交易的投资型商品，另一类是保障性的住房。

将房子分为两类，就有两类衡量房地产是否恢复的不同指标；不能用这个指标衡量说房地产恢复了，用那个指标衡量就说房地产下滑了。如果只用其中一个指标衡量，总有一个满足不了，要不就是房地产下滑崩盘，要不就是房价太高，老百姓买不起、住不起。

从两种房子类型来看，作为投资型的房地产，那就要放开，必须有流动性，不能限制它的交易；如果限制交易，就会失去流动性，那它还是商品吗？如果没有流动性，就不能用来做抵押，因为银行拿到以后脱不了手，也就没有资本价值。

中国经济的底层，有很大一部分是和房地产相关的。个人、家庭贷款基本都靠房子作抵押，地方政府的巨额负债，也是用不动产做抵押，企业能拿到很多贷款就是因为它的土地值钱，而不是因为它的利润有多高。

所以，必须让投资型房地产有流动性，价格高低不重要，重要的是有人买、有人卖。

房地产市场是否恢复的其中一个指标，就是商品房市场一定要恢复交易，不能是大家都在抛。资本市场就是这样，越是大家一起抛，就越贬值，反过来又促使一起抛。这就是资本市场和商品市场的区别，资本市场是买涨不买跌，商品市场则是便宜打折，肯定抢手。

但是我们也不能用管理资本市场的方法去管理房地产市场，因为房地产还有另一个属性。它和股票不同，人要住在房子里，如果股票一直上涨，不会影响日常生活，但如果房价一直上涨，居住功能就会受到影响，所以真正好的解决办法就是把两个属性分开。

这就意味着，衡量房地产是否恢复的另一个指标，就是能否实现居者有其屋。你进入一个城市，理论上就应该能买到或者租到房子，能在这个城市住下来。

问题：现在推进保障性住房建设，也面临着许多具体的难题，比如建多少，怎么建，资金从哪里来，怎么定价，怎么配售，怎么管理？……您对此有什么建议？

赵燕菁：既然大家都觉得建保障房是正确的，那为什么以前不建？说穿了，还是因为没钱。改革开放前，我们国家全是保障房，为什么要建商品房？因为保障不了，全世界没有任何一个国家能够靠政府给大家提供福利住宅。

我们以前的房地产存在各种各样的毛病，但为什么发展至今，所有的住房、高楼大厦都是靠房地产解决的？因为房地产有一个非常重要的功能，就是能把政府基础设施的未来收益贴现过来，所以我们才有钱。

政府在城市里修建大量的公共基础设施，如道路、管线、学校、医院、机场、火车站等等。像道路这类设施，我们都是免费使用的。那么，钱都跑哪儿去了？实际上全跑到住房里去了。

地铁一修、学校一建，房价就会上升，如果旁边还有公园，房子就更升值，这就是公共产品的溢价。公共产品没法售卖，就通过房子给它贴现过来，人们买房子就是买了这些水电、地铁的基础设施，所以房子有很高的流动性，大家都愿意接受，这是融资的来源。

但是如果保障房也这么贴现，那还是保障房吗？保障房就一定要便宜，不能比现在市场上的房子更贵。那么，保障房的收益怎么来？不解决收益问题，就没有一个政府愿意建保障房，因为都是贴钱的。所以，保障房的供给，首先要解决资金来源问题。

当基础设施建设基本停止后，地方政府不缺钱修路、修桥、修机场，而是缺钱来维护这些机场、学校，给公务员、环卫工人等发工资，这笔钱必须从税收里来，必须要有现金流覆盖，而不能用一次性卖地的钱给大家发工资，因为这是两类不同的钱。

在财政中，卖地的钱都进入土地基金，而不是财政预算。进入财政预算，就可以用来发工资，进入土地基金，必须用于资本性建设。而在路桥等建设需求下降的情况下，房子的目标也就变了，要以获取租金、现金流为主。

图自观察者网

但是在中国有一个特点，就是税收不是从个人来的，个人所得税即直接税的占比很小；我们国家最大的税收，例如增值税等等都是机构缴纳。你在我的城市里面就业，虽然你个人交的税没多少，但你就职的企业交得多，也就是企业替你交了。

所以，政府要给老百姓或城市居民提供廉价住房一定要有条件，不能是福利发放，政府也发不了。那么，政府的钱从哪儿收回来？就要和产业挂钩。

政府提供廉价住房的目的，是为了吸引企业过来交税。越能把房价压下来的城市，企业越愿意去。

因为城市房价太高，企业招工就很贵，就活不下去。劳动力最大支出项就是住房，只要把房价压下去，所有劳动力都会变得便宜，但他们的净收入比例并没有降低，只是因为支出减少了。

基于保障房想要达到的上述目的，提供保障房的条件变成了不是在一个城市有户口，而是必须有就业。你只要在我的城市就业，交五险一金，我就认为你在交税，就可以满足一定的申请保障房的条件。

虽然保障房价格可能低于市场价格，可能政府没赚到钱，甚至贴钱提供保障，但你所在企业交的税足够覆盖你的支出。这样一来，政府就从卖地的一次性资本性收入，变成经常性税收，城市也就完成转型了。

在未来10年、甚至从现在已经开始，政府缺的不是资本而是税收，缺的是一般性收入，并且这个缺口会非常大。

现在我们的社保、医保全都要从一般性支出里出，没有税收是根本扛不住的，所以应该把政府收入从一次性的卖地变成持续性的税收。而途径就是从保障房里收，因为保障房才能保证你的城市能够有企业活下来，在这里交税。

提问：2023年底的中央经济工作会议和中央金融工作会议都提到了“三大工程”，其中除了刚刚聊到的加快推进保障性住房建设，还有“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，现在仍有很多城市的城中村看上去又乱又差，在这两大工程尤其是城中村改造方面，您有什么看法？

赵燕菁：城中村改造也是最近的一个热点，因为上一次“棚改”拉动房地产，大家觉得有的人大赚特赚，所以很多人以为这次城中村改造是不是新一次“棚改”。但这个想法是误解。

城中村改造最关键的是方法，一定要选正确的方法。以前的方法是把城中村改成商品房，因为只有商品房才能覆盖成本。但如果这次还延续这种改法，会非常危险。

第一，现在征地得按市场价赔偿拆迁房，不能按农村的地价赔，否则拆迁户拿着赔偿款也买不到商品房，所以征地成本非常高。第二，城中村里违章建筑占百分之七八十，如果只赔合法的，人家不干，所以违章房也必须赔，成本就更高了。

怎么回收这笔钱？唯一的办法就是卖商品房，卖的商品房面积不可能和赔的面积一样，否则拆迁款、建房子的钱谁出？一定要增容。

最后导致的结果就是，市场上商品房本来就过剩，为了收回拆迁成本又推出一大堆商品房。如果房价上升，问题不大；如果房价下降，拆完以后，房子卖不出去，全砸在手上，非常危险。

房地产市场最近为什么会出现这么多问题？很大一部分就是因为政府拆迁以后平衡不了账目，拆迁赔偿完了，等到卖地建房的时候卖不出去，但钱已经赔出去了，所以全砸在政府手里，很多城市在拆迁上面甚至压了上千亿。

与此同时，老房子拆了，新房要好几年以后才能建成，这时候城中村的居民怎么办？政府还得给钱让人周转、租房，而这笔周转费用就要好几百亿。一个城市的税收一年才多少？

所以城中村千万不能瞎改，否则一旦掉进财务陷阱，就很难出来了，很多城市就是陷在其中难以自拔。

首先，我们要搞清楚城中村有没有用，它只是又脏又乱、藏污纳垢的负面形象吗？其实不是。

城中村就像一个调节器，城市没有的功能全在里面，缺仓库它就是仓库，缺办公室它就是办公室，缺住宅它就是住宅，缺什么它就是什么，所以到城中村里面看看，五花八门，什么都有。

其次，看城市人口的分布。大家千万不要以为城中村又破又乱，其实一个城市很大一部分外来人口都住在里面，有时候看城市晚上的热力图，其它地方都黑了，城中村还是最亮的，灯火通明，人口密度非常高，一个村里面可能就有几十万人。实际上，它就是解决了保障房的问题，保障房租赁的这一部分就在城中村里，而且低于市场价。

把城中村拆完改成商品房，看上去是好看了，但原来住的那些人上哪去？城中村拆到一定程度以后，租金一下就上去了。

此外，为什么城中村一定是天生的保障房？因为城中村天生不能入市。

城中村的房子是集体所有制，没有房本，只能出租。大家一起出租的话，租金能上得去吗？只要邻居不涨价，你也不敢涨价。所以它能够维持保障房的功能，如果把它改了，变成商品房，那还怎么便宜出租？所以越改，穷人越没地方住。

我们国家的城中村为什么特别便宜？除了破、旧、成本低，关键是量大，所以才能保证这么多人在城市的居住。

把它拆了以后，所有人都涌到剩余的几个城中村里，房租马上上涨。有时候征地拆迁完，发现租金上去了，适得其反。本来是为了解决老百姓的居住问题，结果反而让老百姓没地住。所以一定要理解城中村的功能。

赵燕菁：全国城中村聚集的城市，民营经济都比较发达，包括外资也愿意去这些城市。反之，城中村特少、特干净的城市，都是相对落后的城市，像北方的一些城市，很少见到大量的城中村。

我以前问过一个老板在这里投资的原因，他说，像他们这类投资每年根据不同的订单，工人的需求量变化非常大，比如今年有个订单需要几千甚至上万人，明年订单没了，这些工人都散了，怎么给他们提供住房？哪个企业能提供的了？

而城中村有大量住房，像东莞的城中村里面近1/3的房子是空的。企业到这里落地，不用自己建房子，工人马上就能找到地方住进去，没有订单也可以搬走；对企业来说，可以轻资产运营。城中村解决了住房问题，工人的成本就很低，哪怕工资很低，也能活下去。

全世界凡是房价高的城市，企业都难以生存，但房价低的城市，创新创业都不行，因为缺少资本。

硅谷和东莞不能兼容，硅谷的房价这么高，绝对不会有生产，但是有创造、创新；东莞的房价很低，但一定没人搞创新，因为资本很贵。

怎么才能兼容？全世界真正能够实现兼容——既有高科技，又有强大制造业的——就两个城市，一个是新加坡。新加坡的制造业非常发达，占整个GDP的20%，但同时地价、房价很高，金融也很发达。

另一个就是深圳。为什么深圳房价这么高，还能有制造业？因为深圳超过70%的常住人口都住在城中村，这些人的流动性很强。有统计数据显示，城中村占深圳总住房供给的60%左右。深圳真正的高房价占百分之二三十，就是商品房。

中国城市要有两种并举的住宅供给，才能同时保住制造业的创新创业环节和生产制造环节。城中村还是有用处的，不要轻易铲除，但也不是让它永远像现在这样，可以让它自主更新、自主改造。

你的房子就是你的，随着生活水平提高，你想提高租金，就可以自己装修改造，今天装个热水器，明天安个空调，改善工人住宿条件，当然政府可以给一些补贴，比如你解决了多少工人就业，我给你多少补贴。

政府应该让老百姓自主，而不是全部由自己来征地拆迁；不能将城中村消灭掉，只要量一降下来，结构就变了，制造业就完蛋了。

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