普宅认定标准：144平米以下住宅为普通住宅（含144平米）

一、增值税（仅用于个税和契税抵扣项目）：

1、普宅：税务核定价÷1.05×5%

2、非普宅：（税务核定价-原值）÷1.05×5%

二、增值税及附加：

1、不满五年：税务核定价÷1.05×5.3%

2、满五年：

①普宅免征

②非普宅：（税务核定价-原值）÷1.05×5.3%

三、个人所得税

1、差额20%

2、总额计算：

普宅：（税务核定价-本次交易增值税）×1%

非普宅：（税务核定价-本次交易增值税）×2%

3、个税免征：

1、家庭名下满五唯一住房；

2、夫妻之间更名；

3、继承、直系亲属赠予（注：再次出售若不符合满五唯一个税免征条件，只能按照20%税务核定价缴纳个人所得税）；

4、退税政策

2022年10月1日至2025年12月31日，出售房屋所缴纳个人所得税在本市购房1年内，一手房以网签时间、二手房以完税证明时间为准，出售和购买房屋产权人为同一人或夫妻之间，向出售住房征收个税的税务机关提出退税申请。

1、新购房价大于出售房价：全额退税；

2、新购房小于出售房价：按比例退税（新购房÷出售房）×出售房个税金额

四、契税

1、首套

①90㎡以上：（税务核定价-本次交易增值税）×1%

②90㎡以下：（税务核定价-本次交易增值税）×1.5%

2、二套

（税务核定价-本次交易增值税）×3%

3、契税免征或抵扣

①继承：第一顺位继承人配偶、子女、父母免征契税；第二顺位继承人不能免征；

②夫妻更名；

③出售售后公房、房改售房网签时间开始前后1年内，出售人家庭、父母或成年子女可申请契税抵扣减免，计算公式参考个税退税政策；

（注：爷爷的房子卖掉，孙子购买不能做抵扣，要求直接直系）

④动拆迁补偿购房，新购房网签日期需在动迁协议日期之后

③和④可以同时使用

五、房产税计算公式：房屋单价×缴税面积×70%×0.4%或0.6%

2023 年上海市房产税征税起征点：88860 元/平方米，超过税率为 0.6%，不超过税率为 0.4%

1、上海家庭：上海家庭首套免征、二套以上根据家庭人均 60 平米面积计算，超过部分征收。

2、外地家庭：夫妻中有一方提供居住积分120分或持3年及以上上海市居住证免征；

3、境外家庭：持人才引进居住证的境外客户或缴纳年满三年个人所得税的港澳台客户，可申请减免；

上海个人交易二手房住宅税费一览表