投资性房地产的概念：核算为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产

资产的确认条件：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量

✔投资性房地产核算范围包括

1）已出租的使用土地权

2）持有并准备增值后转让的土地使用权

3）已出租的建筑物

✘投资性房地产核算范围不包括

1）对以经营租赁方式租入土地使用权/建筑物再转租给其他单位的

2）企业计划出租但尚未出租的土地使用权

3）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权

4）企业自用房地产、企业自用土地使用权

5）作为存货的房地产（房地产开发企业）

6）部分出租、部分自用，不能单独计量的，不作为投资性房地产

初始计量主要包括三种情况：外购、自建、资产转换   

注意区别！一项房地产是作为固定资产或投资性房地产核算，取决于外购或自建的同时即对外出租或资本增值，则确认为投资性房地产

A. 初始计量-外购

投资性房地产的入账价值=购买价款+相关税费+其他费用

外购的同时对外出租或用于资本增值，作为投资性房地产确认

B. 初始计量-自建

投资性房地产的入账价值=土地开发费+建筑成本+安装成本+应予以资本化的借款费用+支付其他费用+分摊的间接费用

在自行建造活动完成（达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或资本增值，作为投资性房地产确认

C. 初始计量-资产性质转换

投资性房地产涉及到的转换，主要是指：①非投资性房地产（固定资产/无形资产等）转换为投资性房地产（公允价值模式/成本模式）；②投资性房地产（公允价值模式/成本模式）转换为非投资性房地产（固定资产/无形资产等）

在转换中，特别注意的是投资性房地产因为有两种核算模式（公允价值模式/成本模式），所以其转换的账务处理会有不同，具体可以演变成以下三种情况：

A. 成本模式下，投资性房地产与非投资性房地产（固定资产/无形资产等）的互换

账务处理：直接相对应的会计科目对调

B. 投资性房地产（公允价值模式）转为非投资性房地产（固定资产/无形资产等）

账务处理：转换时，投资性房地产按照公允价值计量，非投资性房地产（固定资产/无形资产等）按照账面价值计量，公允价值与账面价值的差额计入科目“公允价值变动损益”（可借方可贷方）

C. 非投资性房地产（固定资产/无形资产等）转为投资性房地产（公允价值模式）

账务处理：转换时，投资性房地产按照公允价值计量，非投资性房地产（固定资产/无形资产等）按照账面价值计量。

①公允价值小于账面价值，公允价值与账面价值的差额计入科目差额计入“公允价值变动损益”（借方）；②公允价值大于账面价值，公允价值与账面价值的差额计入科目差额计入“其他综合收益”（贷方）

综上，如果是考证做题，建议解题思路：

①判断是否作为投资性房地产核算？

②投资性房地产核算模式是成本模式/公允价值模式？

③是否有资产性质的转换？是否有成本模式到公允价值模式的转换？