基本情况：本人投资机构打工人一枚，上班坐标在国贸，老公是大学老师，上班在海淀（基本不去）。19年入手了丰台宋家庄鑫兆雅园的一个小两居，不到80平，自住。花了不少钱装修，房子交通比较便利，但朝西住着不是很舒服，目前价值不知能不能有500万，房贷还有240万左右。

22年有了小宝宝，现在1岁半了，想规划下换房的时机，换个次新朝南小两居，需求是娃的教育，兼顾自住。目前手里现金大概70万，除了房子没有其他资产和负债，月支出比较多，心理预期总价不超过600万。

问题一：有点纠结是否换房到海淀。老公单位附属小学是中关村四小，需要海淀有房才能上。有附小是想去的，但四小好像一般，主要顾虑一是海淀位置最远能接受到上地、清河，次新房子价格要650万以上了。二是海淀教育有点害怕卷不过。也考虑是不是在朝阳上个还可以的学区也行了，比如奥森/朝阳外国语？新北苑？或者东城虽然贵但娃会轻松些？

问题二：是否应该尽快换，还是等一等，最近房价降了一些，小区好像也有跌但房源少，看不出幅度多大，丰台置换到其他区，不知道趋势会咋样。

我们对学区、板块等等研究的不是很深入，有限的了解仅限于19年看房时候，最近房价又跌了不少。想听听您的建议，哪个区更适合我们，有没有推荐的板块可以关注呢。谢谢您的时间

A：

1、鑫兆雅园的具体价格我不知道。小区挺好的，房龄相对新，之前受到些南三北五的影响，但近几年好多了，应该没落后大盘，在南部沿线排前列。学校是十一丰台吧？我不清楚成绩，只能说到目前为止还不算学区房，房子没学区溢价。

中关村一二三小都是顶牛，四小不是太热门，专门为了中四换房到海淀的不是太多，大部分家长更为了整体氛围。中四的学区房溢价率中等吧，海淀的平均值。

海淀的卷是肯定的，这看孩子的天分和父母期望值了。但朝阳外国语可不是“还可以的学区”，而是非常牛，放到海淀也是仅次于小强，所以普通学区房的溢价率并不低，至少是海淀平均值。

新北苑的是朝外校区，理论上优于分校，现实中和本校的关系不算太近。但毕竟是朝外系统，也有部分高中名额。从房子来说板块的整体氛围好，近十年来升值排北京前列，劣势则是相对涨的偏快就出现溢价了，居住的性价比不是太高。

东城是对普娃来说轻松些，牛娃在哪儿都一样，在东城或许要付出更多的努力，因为整体氛围弱于西海。另外东城这几年就因为相对不卷，所以聚集了大量的不鸡娃家庭，对未来成绩不算多好的事儿。而且从东城教委近期的动作来看，很有可能也要走掐尖儿的路子了，如果家长的期望值不低，那未必还能轻松几年，好资源都得靠抢的。

2、简单说吧，如果孩子天分高或家长的期望值高，那最好是海淀。既然有政保，那就没必要买在中关村学区，可以先看五环外，优势是溢价低升值好。但一般都是建议清河西二旗，上地的溢价率最高，除非是为了学区，否则居住的性价比偏低。然后可以看学院路学区，溢价也低，居住的性价比高，也能赌个资源均衡或天坑校成绩提升。

朝阳朝外的话如果注重本校，那看预算。如果预算高就看那几个商品房普宅，总价千万以上的溢价低，朝阳特色。占坑儿房的话溢价率就不低了，一分钱一分货。新北苑则偏重于房子的投资性了，或者也可以算兼顾，只是从教育资源来说不如本校，这几年学位也紧张，前年就闹的沸沸扬扬的。

3、何时换。如果是卖房后增加的预算多（包括贷款），常规建议就是提前换，按现在救市的大环境来说，房子的保值大概率超过现金。如果增加的不多就甭着急了，鑫兆雅园挺好的，观察一下十一丰台的成绩吧，真要是很好还就没必要折腾了。

4、哪儿更适合只能家长自己定，外人不好建议。或者说在孩子天资不错的情况下，如果家长愿意更多的辅助，那就去海淀，整体鸡娃氛围没的说。如果更愿意借助学校的力量，那就朝外本校，加工能力到目前为止非常强，小升初也省心。如果更注重房子的投资性，那就新北苑校区。如果增加的预算不多，那索性等着看十一丰台的成绩。

仅供参考。

Q:

我的孩子是985在读研究生，明年准备考公。我看了您写公务员的文章，想提几个问题：一、您说处级才可以分房，有标准吗？一般需要几年？二、分房前单位能保证提供宿舍吗？三、分的房子是什么产权？四、现在北京的福利房是什么价格？五、地段一般都如何？学区怎样？六、有没有其他方式解决房子问题？

A：

1、这是准备国考吧？部委公务员的。因为北京市公务员是没有福利房这说了，至少我很多年没听说过，只能提供公租房。

2、没有处级才可以分房的说法，都是自己报名，然后按资排辈。但刚入职和资历浅的报名没意义，肯定排不上。所以一般都是处级以上才差不多够资格，毕竟工龄级别是很重要的。

几年也没标准，看什么部委了，人少的或许快点儿，人多的就排着呗。也可能资历到了正好赶上这一批，那就很合适，但也可能等熬的差不多却错过了，下一批指不定什么时候呢。

研究生指的是硕研吧？那常规来讲六七年左右能提副处，之后两三年有可能正处，再往上提那就看能力和运气了。工龄长+级别高+学历高的分数就高，但没人敢保证几年。

3、多数部委能提供宿舍，几百块钱一间的周转房，多数在市区。没有宿舍的可以排公租房，一般都不太近，租金2000块左右一套，能住到分房为止。

4、没有纯粹的“分房”一说了，都是“配售”。央产权，也就是国家的产权，个人只有居住权，不能上市交易，辞职的时候按原价由中管局或国管局回购，换句话说就是没有金融属性。

5、价格的话五环外新房一般1万多块钱，不贵。老房那就看具体的地段儿了，我不知道现在的具体标准。

6、地段儿怎么说呢？老房都在市区，地段儿都不错，就是面积小点儿。新房基本都在五环外，地段儿不算多好，但面积相对大些。这到时候得看具体房源，每批都不一样。

学区都挺好的，新小区是新建的学校，都是公务员子弟肯定不差。老房那就看情况了，有学区房也有普通的。再或者部委一般都有政保，看具体政策。

7、其他方式，那就自己买呗，没别的方式。或者找家里有房的对象结婚也是一种方式。

仅供参考。

Q:

有个问题请教您:我们是今年解决北京户口，来北京的新北京人，工作和孩子上学都在西城平安里附近，（单位解决了孩子上学的问题）。目前西城租房住，从通勤方面看，只适合西边北边的房子，目前预算1000-1200，想买个自住并可以兼顾保值的三居室。

问题
1、如果买西城的话，通勤上学都方便，就可以不用租房，但是纯居住不用学区，买西城会不会太亏？您觉得值吗？

2、即将上市的海淀永丰南新房（温泉地块）和石景山改善盘新房，选哪里更保值？

3、新房都是3年后交房，我家孩子高中毕业是28年，买新房后自住的话也是28年，请问是现在买还是再等等？新房拍地价都在涨，请问新房这2-3年会一直涨吗？？

4、西北方向新房都比较远，如果选次新房，通勤会近一点，但是考虑节约时间，最近4年还是租房住在孩子学校附近。买了次新房就得先出租然后28年孩子毕业后再自住，请问次新房是现在买还是等需要自住了再买？？很担心过几年会不会买不起了？现在买了出租划算还是持币待购观望？

5、我家这种不需要学区，兼顾自住和保值，买次新房或者新房，可以麻烦您给我推荐几个板块或者楼盘吗？

A：

1、千万左右在西城也算普通学区房，溢价率基本都是平均值30%左右，1000万得到700来万的居住体验，那300万左右就是闲置的溢价。

谈不上亏不亏的，这就是现在西城学区的价值，用的上就值，用不上那就看自己的感受了。所有的商品都有附加值，是否需要和是否在乎都看自己，奢侈品更是都差不多。

2、我对新房不熟，点评人家不合适，他们卖房的更熟悉新项目。

3、房子是用来住的，有需求就买，不着急就等等呗。商品价格是供需关系决定的，有人接盘就涨，接盘的少了就跌。但新房如果一直涨，那到手成为二手房怎么办啊？北京80%都是二手交易，没有新房单独上涨的道理。从2009年之后，北京的新房都是领涨而已，但从没超过整体大盘走势。

4、买房出租是否划算？估算一下装修的价值和预算会被损耗的程度呗，装修太好就大多数不划算，装修不太值钱了就划算。另外也得计算学区溢价，高了就不划算，没人会为用不上的学位掏租金。

过几年买不起，不至于吧。我不认为北京的房价还能大幅上涨，大概率只是跟随M2增速波动而已。只不过现在是政策就是之中，我认为没什么下跌空间而已。还是这话，有需求就买，不着急就等着，关注政策和成交量吧。

5、我推荐不了，这要求偏高，千万左右很难做到。在预算不是太高的情况下，都得相互取舍。甘蔗没有两头儿甜，想各项兼顾+收益高还不担风险的都只存在于中介的嘴里，我帮不上忙。

仅供参考。

Q:

现在想咨询：西北五环的博雅西园、圆明园花园之间的房价为什么差距这么大，这两个小区对应的学区基本是一样的，但圆明园花园便宜很多。在网上关注了近一年的挂牌价格，二者的差价基本没变化。现在孩子大了，二宝已上小学，有点住不开了，想在马连洼、上地附近看三居室。想听听您的建议

A：

1、没什么特殊的，就是居住体验的感受而已，不同的感受让人做出不同的价值判断。所有商品都这种情况，刚上市的时候价格有可能差不多，但成为二手货之后就是真实的市场估值了。这具体的问当地中介就行，他们能从各角度说出不同。

2、我谈不上建议，同地段儿内同价位的保值性都差不多，选择其中户型更宜居的就行。房子是用来住的，居住体验越好的越保值，至少是流动性强。所以不用太纠结整体小区的价格，还是看具体的为好。博雅也不算多特殊的，北大开发的楼盘都差不多，保值中等。

3、所以这还是看具体的房源吧，两边都不新了，保值性不会再拉大多少差距。

仅供参考。