近期房地产政策调整之后市场呈现什么特点？房地产政策调整的实际效果如何？

近一年来房地产政策基调主要是宽松、优化，但市场并没有应声反弹，再一次说明了经济规律在起作用，而非政策本身。当前楼市供求关系发生重大变化，更明确一点是，楼市的总体供求关系是供大于求，这一判断是划时代的。房地产建设与交易数据也支撑这一判断，回头看，无论是投资还是交易，2021年市场规模就已经触顶。

多方因素决定房地产市场规模回落，而不能因政策放松再创新高：人口总规模下降、新增人口不断降低、人口结构老龄化；城镇化率达到65%，增长速度放缓；人均居住面积36平方米，基本满足需求。

在这样的背景下，当下房地产市场的发展特点：

2023年的行业核心指标如土地购置、开发投资、新开工、销售、资金来源等同比大幅下降，市场景气不足。

市场分化更加明显，核心城市核心地段楼盘价格稳定或跌幅较小，反之非核心城市的偏远地段，价格跌幅大，总价低也无人问津。

开发企业格局转换，民营房企退出舞台中央，“央国平”开始唱主角，但规模难以和过去相提并论；民营企业在资金、信用受损的情况下，积极参与代建、城市更新等细分业务，争取更多话语权。

居民购房更加谨慎，价格下降趋势中，观望情绪重，买房话语权大，二手房成交周期长，一手房去化比例低。

2023年各地出台优化政策近千条，尤其是一线城市也开始参与优化放松限购政策，市场政策进入相对宽松阶段。宽松政策对房地产市场具有积极意义，政策放松已经做了很多，还可以继续扩展，如继续加大放松力度，或推进更加积极的救市政策。目前政策效果初步显现，从市场数据看已经有了止跌筑底的迹象。

中国的房地产发展了20多年，在市场总体供不应求的情况下，各类限制政策甚至打压政策不断出台，多以抑制房价快速上涨为目标，但房价不断上涨却是不争的事实，这说明调控政策有必要，有效果，但市场最终走向依然是由经济规律决定，政策的作用体现在防范和修复市场失灵时的破坏力。

房地产政策调整在落实过程中存在什么问题？

现阶段房地产行政限制类政策依然是以“解绑”为主，也就是把此前市场过热时出台的紧缩/限制政策逐步取消或放松，即便全部限制类行政措施在一线及二线城市都取消，也仅仅是恢复到2010年之前的政策状态。在市场急转直下，且构成趋势性周期性回调的情况下，一线城市的“解绑”节奏依然偏慢，不够坚决。

民营企业融资难问题需要真正落实。当前相关政策是好的，比如强调融资待遇不按企业性质进行区分，金融监管部门出台“三个不低于”，项目融资“白名单”等政策。在实务中，相关政策从文件到具体的落地措施有脱节，政策的覆盖面还比较窄，提供的额外融资规模与房企真正需要的规模还相差甚远。

房地产市场遭遇危机，如果全部归咎于政策因素，未免有失偏颇。政策是修正和规范市场的必要因素，但不是决定因素。比如在市场过热时，通过限制住房贷款的发放，可以在一定程度上减少货币进入房地产市场的流速，进而减缓房价上升的态势，但在市场危机时，政府支持金融机构向居民发放住房贷款，受看跌预期，收入因素、外部环境等综合影响，居民并不会马上进行住房消费与信贷申请。

对于解决相关问题有何建议？构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的工作抓手是什么？

建议继续大幅度放开限购、限贷、限价、限售政策，尤其是一线城市，如果还要保留限购政策，则限购门槛应大幅降低，如上海市缩减社保或个税缴纳年限，限购范围限制在外环内等。

放开外资购房限制。欢迎在华工作外国人以适当方式参与中国房地产市场，引入国际资金，房屋定价更合理，房地产资产流动性、财产性更加凸显。

打通开发企业融资的障碍，落实“三支箭”，恢复房企IPO,再融资、发债等融资活动。

构建新发展模式，更加注重市场化商品房与住房保障两个体系的平衡发展，互为补充。针对当前部分城市存在的烂尾楼、滞销房、在建工程，可以由政府出面协调，或出资，在住房保障住房相关规划范围内，转为相应的保障房，实现资产盘活、资金回笼、住房供应制度的优化。

完善国家层面的信息监测，如人口变化、房屋存量的统计，与政府规划、资金配置等相互协调，共同促进房地产市场供应与需求的合理对应。

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