▍预售是中国房地产市场长期以来的主流销售方式。

预售意味着前置现金回流时间点，在历史上，这一方面可以大幅减少房企的资金占用，提高资金使用效率，释放新的拿地资金，迅速扩大经营规模，另一方面也可以尽量降低企业真正意义的库存，将库存风险转嫁给消费者和供应链企业。

▍我们认为，预售虽然扩大了住房建设规模，但也带来高标准化快速复制的产品盛行，客观上导致我国住宅居住品质进步缓慢。

我国的非住宅建筑水平领先程度高，空间个性化差异大，说明我国建造技术并不落后。但住宅预售时企业为了尽可能提前回款，不断压缩从拿地到申请销售许可的时间——所以住宅的设计往往千篇一律标准化复制，从而不匹配地块的个性需求，甚至可能产生设计的漏洞，影响基本的居住品质。虽然慢工不一定出细活，但忙中确实常常出错。交付不确定性绝大多数时候表现为房屋交付和预售宣传不符，房地产开发品牌知名度高但美誉度低。

▍消费者已经自发用脚投票，现房销售占比和二手销售占比都在提升。

由于房价已经不再单边上涨，消费者并不追逐最大限度加杠杆和尽可能早置业。重点城市一二手成交中，二手房占比持续提升。我们统计的10个样本城市中，2021年时二手成交占比平均约37%，但2023年则提升至约45%。新房成交中，现房比例在不断上升，8家A股头部公司2023年上半年开发产品占存货的比例较2021年底提升了3.6个百分点至16.4%。北京的现房网签套数占商品房成交总套数的比例也已经从2021年的39%提升到了2023年的45%。总而言之，消费者既担心交付与否，也担心交付品质不高，最青睐所见即所得的模式。即便预售制不发生变化，消费者也在开始用脚投票，对“买图纸”愈加谨慎。

▍优秀企业融资成本在下降，扩大再生产的诉求下行，也具备逐渐走向现房销售的客观条件。

头部大公司的融资成本总体趋于下降。例如，华润置地、越秀地产等央国企开发企业平均融资成本从2019年的4.53%下降到2023年中期的3.69%。融资成本下降意味着资金回款滞后的代价变小。此外，货如轮转的一大好处是扩大再生产，但目前阶段土地盈利不确定性提升，把握盈利的确定性反而更加重要，企业扩大再生产的诉求在下降。预售所能带来的客观好处也在下降，无论政策是否变化，企业都有转向现房销售的可能。

▍风险提示：

部分地块地价过高，开发资金前期占用过大，而销售均价又可能存在诸多限制因素，现售压力可能仍然偏大。预售转现售意味着行业销售规模逐步趋于下降。现售对企业的产品能力是巨大考验，部分企业可能无法适应这一转变。

▍重塑开发成本结构，逐渐拥抱产品主义。

我们认为，预售转现售当然无法一蹴而就。但即便预售制不进行规则的调整，现房销售的比例也在不断提升。当预售的盈利模型越来越不适合当前的市场情势，企业的成本结构也可能发生变化。企业可能降低售楼处的建造成本，减少不必要和无效的品牌宣传投入，增加设计和建安的开支，放慢从拿地到设计出图的周期，针对每一幅土地提供不同解决方案，并切实提升产品的品质。我们看好产品力、融资能力和货值结构均衡的房地产企业和服务品牌领先的公司。