北京,没有500万的新房

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:12 | 时间:2024-03-03 19:39:29

微信公号推送规则更新啦，快点星标我们，文末点击在看，严肃买房报告会第一时间出现在您的订阅列表喔

春节前，合生以21%自持代价，从18家房企中豪抢到旧宫地块，4月9号就曝光了案名---

「me悦」。

从拿地到亮相，合生只用了不到3个月，目前项目临时展厅位于北京合生汇一楼。

不仅行动够迅速，姿态够高调，随着项目细节进一步流出，可以看出不管是产品定位，还是目标客群上，「me悦」都很不合生。

合生的新逻辑

作为曾经的“华南五虎”之一，提起合生，严肃君能想到的关键词有---

“隐形地主”：最新年报显示，截至2020年末，合生创展土地储备还有约3044万平；

“不差钱”：去年合生高调重回一线，在北京上海等地接连拿下8个项目，其中仅北京分钟寺地块，总土地价款就超过180亿元；

“慢周转”：合生一直着重于“高溢价”，吃土地升值红利发展方式，主打高端产品系。就算分钟寺同台竞争，也要做三者里面最贵的那一个。

但「me悦」显然不是同一个逻辑，处处透露出的都是对年轻刚需的讨好，和精打细算。

面积段上，约55㎡一居，73㎡两居，95㎡三居，120㎡四居，从网传户型图来看，完美“借鉴”中海寰宇系列。

地块限高45米，但部分楼栋最多做出了16层，也就是层高仅为2.8米，毕竟多一层房源，就多一层的货值。

其中21%自持部分，全部位于离地铁较远的6002地块，仅有两栋楼可售，其余两地块总共规划了18栋住宅楼。

更关键的在于，目前流传销售均价有两个版本，分别是6.3万/㎡，5.8万/㎡，但都与拍地时预计的7万相差甚远。

合生在旧宫项目上的指导思想很明确，只求速清。

亦庄，刚需产品出清

其实早在土拍当天，严肃君就曾判断，合生旧宫地块，更适合小户型低总价快速跑量的路子。

毕竟五环+临铁，都太对刚需胃口，而旧宫、瀛海、亦庄核心区这一片，近三年多个开发商狭路相逢，什么样的产品好卖，早已见分晓。

但现在的北京新房市场，与三个月前已大不相同。

严肃君这两天去亦庄及周边走了一圈，发现曾经的新房扎堆甚至价格踩踏区，现在是要么没房，要么涨价。

「me悦」所在的旧宫，洺悦湾两居三居已售罄，133㎡四居只剩50来套，最低总价745万起步；和锦诚园可选房源不少，但只有130㎡起大户型了，之前成交房源均价在6万/㎡，现在价格已经涨到6.2-6.8万。

更典型的亦庄河西区。

形势最严峻的时候，金隅学府2019年底首期开盘价仅4.2万/㎡。而目前依然有房可售的中国铁建·国际公馆、中旅·亦府、京华雅郡，均价最少都要4.8-5万/㎡，还都不是好楼层。

其中，中旅·亦府房源储备较多，5月预计加推4栋楼，但总价据称要到490万。

这里就网签多说两句。如果只看住建委官方数据，以中国铁建·国际公馆为例，截至目前只签约了356套，还有781套在售。但除了普遍存在的滞后性外，经开区相关部门，似乎会对单位时间内网签数量有所把控。

可以预见的是，「me悦」一定不难卖，但还会不会是网传的5.8万/㎡均价？

强烈存疑。

另外，严肃君大胆猜测，就算是5.8万/㎡均价，大概率是毛坯交房，至于宣传板上出现的精装和智能化，劝各位单独备钱吧。

北京，500万新房消失中

发现没，大兴500万能买到的好房子，越来越少了。

其实不只大兴，整个北京都是如此。

5环-6环、总价500万、89㎡三居，这三个限竞房曾经的关键词，都在逐步失效。

先是环线优秀的，再是价格倒挂的，在限竞房时代正式开启1000天后，100个项目提供了超过10万套房源，剩余库存还在3万套左右。

但注意，新房市场上有的3万套房，和你想买的房，完全是两码事。当你真正去看房，去买房的时候就会发现，你看上的房子，可能不在这3万套里。

看完存量，再看增量。

北京今年首批30宗宅地集中供应，限竞房数量为0。除一宗共有产权房外，很多都是“有条件”的商品房。

从网传销售指导价来看，六环里只有大兴新城核心组团两地块还是5万+，其余全部站上均价6万。

以前，五环是房价5万的分界线；现在，六环是房价6万的分界线。

关键是，面积也早已悄悄放开。

新70/90政策出现在了16宗地上，“套型”变成“套内”，一字之差，变化极大。

套型建筑面积90㎡以下，开发商大概率做89㎡两居/三居；“套内”以后，按照得房率80%反推，建面可以做到112平，得房率75%就是120平。

同样的90平米基准线，套型设定下是“刚需”，套内则贴近“改善”。

而这又反过来推动刚需新房市场的快速去化，因为所有人心里都明白，现在不买，以后就买不起了。

当下最煎熬的，是持币观望中的刚需购房人。如果在过去三年没有入手，错过的不只是限竞房，而是三年“人造”上车机会。

北京楼市，情绪并不稳定。

互动时刻：

其实写下《北京，没有500万的新房》这个标题时，严肃君有过一丝犹豫。

你可以说它不对，因为在顺义、房山、大兴、通州、门头沟……别说500万，300万新房也都是有的。

但是你也不能说它不对，因为上面提到的项目，是有，但你不想买；而你想买的，都没有了。

对于北京楼市你怎么看，今年会出手买房吗？欢迎在评论区留言讨论~

严肃测评

东西城 永定府丨天坛府

海淀圆明天颂丨树村丨颐和金茂府丨京投发展·岚山丨海淀·幸福里丨香山壹号院丨西山锦绣府丨天恒·学院里丨西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨紫郡兰园丨欧洲公馆

丰台国誉·万和城丨首创天阅山河丨东叁金茂府丨中海甲叁號院丨首开·璞瑅公馆丨国风长安·云棠丨臻御府丨逸府春风和院丨葛洲坝中国府丨和光逸境丨佑安府丨融府丨西城天铸

石景山 中海寰宇天下丨天赋丨中海·天玺丨长安和玺丨中海·天钻丨长安九里丨长安云尚丨禧悦学府丨长安云锦丨寰宇天下丨翡翠山晓

大兴中海京叁號院丨中旅·亦府丨熙悦宸著丨新城·熙红印丨和锦诚园丨融创·公园壹号丨融创·亦庄壹号丨洺悦湾丨寰宇时代丨京华雅郡丨港中旅地块丨江山风华丨中海云熙丨宽院·国誉府丨路劲·御合院丨住总兴创·如遇

昌平奥森ONE 丨未来金茂府·悦公馆丨万橡悦府丨万橡华府丨国子郡丨未来金茂府丨翡翠公园

朝阳华樾国际丨中海首开拾光里丨华樾北京丨小营路5号丨中海望京府丨禧瑞春秋丨朝青知筑

房山中建·京西印玥丨恒大御峰丨万年广阳郡九号丨中骏·云景台丨华发中央公园丨大湖风华丨熙悦观湖丨熙湖悦著

顺义公园都会丨北京城建·北京合院丨金茂·北京国际社区丨公园十七区丨祥云赋丨阅墅丨观承别墅大家

通州通州万国城MOMA丨金悦郡丨城市之光东望丨融御丨东湾丨华业玫瑰东筑

门头沟 中骏天峰丨合景领汇长安丨西山燕庐

区域未来科学城丨回龙观丨大兴丨昌平丨石景山丨通州丨青龙湖丨五环内丨亦庄丨燕郊丨高碑店丨环京丨廊坊

政策居住权丨共有产权房丨不限价宅地丨新供宅地丨新房强险丨公积金新政

>>点击查看全部严肃测评目录‍

------------------------------------

我是严肃君，一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你准备买房、换房，或是关心楼市，快长按下方二维码加入我们！

这里有区域群，也有专属项目群，快来和未来的邻居好好聊一聊~

加群时请备注心仪的购房区域（如：海淀），可以直接走快速通道喔~

yi4

点一下“在看”，你会更好看耶~

北京,没有500万的新房

上一篇：加州千万豪宅大面积悬空摇摇欲坠,82岁屋主坚称没受到威胁.....

下一篇：五环边4万档新房,还能怎么做加法?

发表评论取消回复