今天做了一笔交易，准确的说是进行了一笔换股，前两天记录一些北控水务，总结的时候，根据现有数据发现看到的都是利好，虽然还是负债率依然高，不过已经在像好的趋势出发了，换了新的领导，业绩洗澡洗完了，恰好昨天也跌了一点，今天就用化工ETF换了北控水务，其实在现阶段，化工ETF依然是一个不错的选择，不过我的认知总，北控水务确定性要好一点，当然北控水务错过了前面最低1.48哪个阶段，算是可惜，前面一直在看，没有下定决心，总是觉得有些没想好，前面写了之后再思考，按照公用事业水电气的思考下，觉得还行，应该不会亏到哪去，怎么也有6个点左右的税后股息，且不出意外的话，在接下来不超过半年能收到0.157的估下，这样成本也就下了，哪怕是纯股息，0.53的pb，吃不了大亏把，今天算是买入的第一笔，后面如果再跌上几个十来个点，就准备把中概互联换入，主要是中概互联的份额太少了，所以想躲懒。中概互联也是一个比化工ETF还确定性的标的。现在在筑底震荡阶段，属于一个很舒服的位置，哎，终归还是钱钱少了，^_^，还是记录一下理由：

       如下图所示：估价基本回到十年前了，但是现金流持续向好

5年经营现金流

                                                     5年资产负债率

      如果不考虑股息，全年是没有涨过的，但去年业绩更差的情况下已经是2块了。而管理层也很多迹象作市值管理

        去年业绩很差但管理层已经稳住股息了，这样的话,那今年两次分红加起来保底也能有0.15,7，0.157/1.84*100%*0.8=6.82，这个股息率还是基本能让人满意，按照收益=股息+股息增长率+估值变化来看的话，即使不考虑估值变化（真香定律后，大概会升，当做弹性，暂时不理会），这个在贷款置换，财务费用降低，建造减少的情况下，保守估计5%的增长还是能看到的把，也就是说会有一个12%的保守收益。这个收益比长电都高了，当然确定性方面比长电要差一些，这个既然买了，后面很多数据要跟踪了。而且这个计算方法，是按照股息定锚的，有股息定锚的话，这个锚基本是最可靠的战友了。哪怕再极端一点，把这个当做一个防御标的，还是一个挺舒服的。这个价格还是一个含权（0.157）的标的。

      另外，今年上半年业绩很正常，没有异常（换了新的领导，业绩洗澡洗完了），也就是说，年报个人预期可以看到财务费用，建造等费用的改善，也就是资产负债表的修复。之所以现在买入，也是在已有的信息基础上，推测年报能超预期，概率挺大，但多数也有一些博弈的成分。

       总的来说，前面的看法都写了，城镇化末期，建造减少，财务费用减少，那就意味资产负债表的修复，盈利变好。这个就是今天急匆匆的搞进去的理由，而在1.48期间，没有进行更换一些标的，一个是舍不得割肉亏损，另外也是这个思考还没到位把。

      北水的记录思考就记录在这里把。这个要是没发现更好性价比的东西，预期长持，^_^，不过是不是能长持，要看今后的想法会不会改变了，另外记录一下，化工ETF盈利六个多点退出，但就退出位置来说，不是一个好的退出位置。

       在记录一下，地产相关，这个话题太宏观，也做不到面面俱到，最多叫一些思考吧。

     看一二月的销售，都是同比百分之三十多到五十多，颇有一点此恨绵绵无绝期的感觉，且看去年的开工面积。

         2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。

        2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。

       按照8-10亿的需求量来说，开工量是基本到底了，从一系列现在的政策来看，恒大、碧桂园暴雷，最近又在闹万科要活下去。本质上肯定是要房企自身有造血功能才行，但对我们普通人来说，不具备分析这些纷繁芜杂的数据把，或是说从当一个行业在悬崖边上的时候，在我们的体制之下，国家是有绝对的决定权，是不是活下去，或是那些活下去，行业肯定是要存在的，只是当产能不能匹配，供需不平衡的时候，肯定是需要供给侧的改革的，这个是任何行业发生发展都必须要经历的。现在是一个痛苦的去产能的过程，熬过去了的，应该能享受后面的存量红利，当然熬过去了的，也会给投资者带来可观的收益，那作为我们个人，从哪些方面的观察，可能更有助于我们理解这个行业的特征呢。单纯就企业来说，一个是看现金流把。当现金流好转，那可能意味着春天就要来了，就行业来说。等这一阵的保交楼，前面的高价地出的差不多，基本就能到到一个新的平衡了，那这个就涉及到债了，也就是说，要是企业或行业的一个债务从高峰期回落，要是财务不说健全，基本能活的下来，是不是可以基本认为熬过去了呢，就高价地来说，从万科的18年叫活下来，到政府的各种配套限价，各个地方基本土拍无溢价来看，还有今年的供应量来看，这个高价地也基本接近尾声了，那债务的滞后性哪里是尾声呢，从上面来看，拍脑袋看下，看稳健的万科的债务兑付时间表把。以点带面的看。

也就是今年是最危险的，明年次之，从这个角度来说，要投资房地产或许明年中后局势可能才会相对明朗，当然这个是目前状况下的，要是新的政策有变化，或是介入，可能会大大的提前这个进度，这个只是说可以解除暴雷的风险，至于是否回报值的与否，可能就得从新评估他们的在手资产了，那后面那个才是赢家，这个对个人投资者来说，太难了，不建议普通的进入，今天这么一记录，也给我模糊的印象敲了一击警钟，今年不要觉得便宜去投机。今天就这样。

             路漫漫其修远兮！