最近，专注“深外龙”学区房的中介称，近期对学区房感兴趣的客户明显多起来了。

“我们门店上周单日就成交了3套二手房，且部分房源成交价格也有所回升。”

就拿万科金域华府一期来说，建面约85㎡的两房户型，年前成交价507万，最新成交价为548万，涨幅约8%。

同片区的龙光玖龙玺约87㎡的四房户型，去年的谷底价720万，现在同户型报价都在740万以上，最高有卖到900万。

从近期价格走势和活跃度走势来看，深外龙学区房已经有点要触底反弹的迹象。

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深圳外国语龙华校区，是龙华区教育局与深圳外国语学校合作创办的一所公办学校，简称深外龙。

目前在龙华学校中的地位已稳居第二，仅次于红山片区的深高北。

深龙外学校实拍

比较有代表性的小区龙光玖龙玺、星河盛世、万科金域华府等，属于深外龙的初中学区，成交一直都很活跃。

近日笔者到片区走访了解情况，据实地采访中介门店，有一个说法基本得到了证实：成交确实上来了。

“开年到现在已经成交近10套二手房，而且咨询的购房者增多，每个同事都在忙着带看，感觉学区房的市场热度又回来了。”

中介表示，仅万科金域华府一二期，年后这段时间就成交了好几套房源，部分成交价也有了明显上回升。

一期主力户型85㎡的两房，去年底成交价507万，折合单价不到6万/㎡。

但现在，同样面积段的房源以548万成交了，涨了8%。

虽然涨幅不大，但相对来说已经有了起色。

目前，金域华府一二期卖家放盘价格区间在6.5万-12万+/㎡之间；

85平的两房房户型，较笋的房源价格也要去到560万以上，部分楼层、朝向有明显优势的，报价已经去到600万。

一路之隔的龙光玖龙玺，最近市场热度也很高，近30天有234次带看，其中一套性价比高的81㎡房源，挂牌710万，近半月带看17次。

查阅小区成交记录，87㎡左右的四房户型年前卖了一套720万；

现在相似面积段的笋盘，售价都到748-780万左右，这样相比之前涨了近30万。

另外星河盛世花园，个别房源也迎来了一点价格回升，像上个月成交的建面约133㎡的四房，成交价815万，现在笋盘价850万。 

还有主力成交89㎡三房户型，去年低谷成交价615万；

而现在，最低的一套报价已经去到680万，才过去几个月笋盘价格都上了60多万。

中介还表示，由于市场变暖买家增多，业主的议价空间也在缩小，虽然没有出现明显的返价，但是价格确实没那么好谈了。

从市场情况来看，深外龙学区几个代表性的二手小区热度是起来了一点；

不过相较于高峰期9-13万/平的成交价，现在只能说是小幅回暖。

要知道，在楼市行情火爆的2021年，万科金域华府一期85㎡的2房，成交价就去到835万，单价9.82万/㎡；

二手房指导价出台后，再加上大学区政策的影响，这几年小区价格一路走低。

从2021年的9字头，到2022年的8字头，再到现在6字头的成交价，三年跌幅达35%。

房价差不多已经回落到5年前。

再看龙光九龙玺，主力88㎡的4房户型，2021年5月份的时候最高成交价约13.64万/㎡，普遍成交单价也在10-11万/㎡左右。

从2021年下半年开始，成交价一路从10万左右跌到现在的8字头，较高峰期几乎是腰斩。

也是深外龙学区跌幅排名第二的楼盘，仅次于龙悦居四期，算下来每平跌去四五万，相当于跌出了一套光明、龙岗的刚需房......

当然，我们还是要看到，这轮下跌行情已经有止跌的趋势，这也许是探底企稳的信号。

从市场层面来看，这波学区房行情有几点因素：

一是，季节性回暖+超跌反弹。每年春节过后都是学区房交易旺季，今年要上学的必须在上半年入手。

二是，经历过这两年的价格调整，部分学区房性价比突出。结合房地产目前的政策趋势，今年经济又是强刺激的一年，预期正在看多向好。

而接下来就是楼市传统旺季“小阳春”，可以预期，不管是新房还是二手房，成交还将迎来一波小高潮。

随着楼市行情逐步回暖，市场信心进一步提升，很大概率也会迎来价格反弹。

尤其是优质学区物业、品质次新房，现在很多价格已经下降到了30%。

相比前几年极端的溢价幅度，泡沫已经被挤掉差不多了。

对于买家而言，购房成本更低，现在是看房买房好时候。