今天和大家一起来吃吃瓜。

最近，网红白冰位于闵行星河湾的大平层，自己在带货：这是一期的高区景观楼层，闵行星河湾的楼王11号楼，正对小区泳池。491㎡的5房2厅5卫。最初挂牌价4500万，现在稍微调低了一点，挂4450万。折合单价9万出头。面积摆在这里，户型挑不出什么毛病：

装标奢华，大家感受一下：某抖有4000多万粉丝的白冰，自己特别出了一期卖房的视频，某红书上也很多中介在推这套房子，但都没什么水花，因为价格太高了！毕竟粉丝们也不是大冤种啊。

而就是前两天，我们看到网上同楼栋、同户型的一套法拍房成交了！成交总价2830万，折合单价5.76万/平！值得一提的是，星河湾只有一期11号楼楼王，有491平的大户型，所以，我们很确定，这个就是同一幢楼、同户型，这套是总高29层的10楼，相当于白冰挂牌价的6折成交！当然，白冰这套楼层更高一些。

01.

来，我们继续吃瓜，那白冰买来多少钱？

白冰一直在卖房视频里强调，房子居住痕迹不多，是去年买的，我们拉了一下最近10年闵行星河湾一期的所有成交数据，发现： 这10年间，仅有一套491平的高层成交，且正好是2023.3.14成交的！和白冰说的买来一年对上了！

然后，我们又去链家上搜了一下闵行星河湾一期最近一年的成交行情：小区的平均成交均价是7.2W，白冰这套买入时就是链家成交的。现在，我们基本可以确定，白冰去年的买入价是3990万！现在挂牌4500万，那就只能是挂着。要成交的话，对标这套2830万的法拍房，综合考虑到楼层溢价，按照现在的行情，我们预估白冰这套大平层3000万能成交了不起了。

一年时间，白冰直接损失了1000万，跌幅25%！不过对于这位传说年入7000万的超级流量网红来说，也就是洒洒水了。

02.

故事还没有结束，咱们继续，不差钱的白冰，新豪宅已经买好了。

这套独栋花园别墅，占地3亩，总价7000万左右，据说光内部装修就花了2000万，加起来就要1个小目标了。别墅位于松江九亭的九里别院。房子内部是这样的：比之前闵行颛桥的星河湾，九里别院距离市区还要远，九亭，同样是一个刚需板块，周边二手均价是6W左右。5700W起步的独栋别墅，和这里的纯刚需板块定位完全不符，九里别院2008年开盘，卖了十几年了，还没卖完，基本可以判定，白冰这一次买房，又犯错了。

03.

苏格拉底说过，人不能两次踏入同一条河流。

但我们可以确定，白冰从一个“伪豪宅”的大坑，已经跳进了另一个更大的坑。

虽说网红们的钱来的容易，但动辄上亿的大宗资产，一旦买错，少说也是损失几千万。尤其是如今房价回调、豪宅遍地的当下，真伪豪宅鱼龙混杂，“去伪存真”俨然成为高端买家最重要的修行，那么，什么样的豪宅是“伪豪宅”？

1）地段&面积完全错配

上海近郊独栋、大平层，卖的不怎么理想的，基本都以大面积为优先。

8 万单价以下是外环外别墅的价格，只有外环以内的地段，做豪宅才有出路，还是拿闵行星河湾举例，它的产品定位有点问题，200-500平的大平层户型，在外环外的二手市场很难卖得动，当然，并不是说闵行缺乏这个档位的购买力，只是老闵行和莘庄的人，达到2000W以上的预算，他们更钟情别墅和洋房，会去选择田园、莘闵的联排、独栋这类产品，对星河湾这样的高层公寓不感冒，所以，闵行星河湾品质其实还算可以了，如果户型设计能参考森兰星河湾，市场表现就会好很多。

比较典型的是松江的佘山板块。这么多年，佘山的别墅基本就没什么涨幅，哪怕是前两年的普涨行情，佘山远远落后，佘山别墅区的劣势在于距离市区太远，超过30公里，除了佘山的自然资源外，周边的商业、产业等没有和别墅业主匹配的，现在的佘山，存在感非常低，紫园和世茂佘山庄园后，就只有千万左右的入门级别墅登场了，也从一个侧面验证：佘山已经不是富人们置业的心头好了。

2）产品的高低配，带来的圈层不纯粹

豪宅的圈层要具备一致性，而不是鹤立鸡群。

你看好的豪宅社区，它产品再怎么空前绝后，但如果周边是清一色的刚需或改善，它都不会，也不可能成为豪宅区，闵行星河湾和九里别院都是这样的产品，闵行颛桥和松江九亭都是刚需的主力购买区，这样的地方，没有豪宅氛围。

新江湾的情况也一样，板块内纯别墅很少，大部分是和大平层、洋房、类别墅等搭配的混合小区，品质虽然优秀，由于面积大总价高，迈入2000W以上豪宅门槛之后，二手想要出手就很难，因为相同的总价，浦东、大虹桥有环境更为纯粹的纯正别墅小区可以选择，所以这些年，新江湾城的二手房价，一直都不太起眼。

3）市中心的老破大，面积大、总价高

虽然位于市中心核心地段，但是房龄已经15年以上了，因为面积足够大，总价上了豪宅段位，比如静安的中凯城市之光。再比如，陆家嘴跌到8万一平的世茂滨江花园、新天地的标杆翠湖一二期，电梯老旧、户型也是被淘汰的，居住舒适度并不高，这样的“伪豪宅”普通人买不起，有钱人看不上。

04.

这一波下跌行情，一些“伪豪宅”被打回了原形，如今上海的真豪宅与伪豪宅之间的差距，也越来越来大了！

那么，什么样的豪宅，是真豪宅呢？

在豪宅市场两极分化加剧的今天，接下来的楼市重点，依旧是传统城央地段的核心资产。1）占据核心地段的稀缺资源

比如黄浦江两岸的烫金板块，不仅享受稀有的江景资源，更是坐拥上海最核心的商业、产业资源，像是徐汇滨江的云锦东方，挂牌价在21W以上，黄浦滨江的融创外滩壹号院，成交价也稳在20W以上。2）城央文化的核心区

比如黄浦的新天地、豫园、梧桐区的标杆楼盘等，比如最新的3批次，新天地的中海·顺昌玖里，长宁华山路板块的华山夏都苑，都是这样的存在，这些传统豪宅地段上的新盘，都是真豪宅。

05.

最后我想说的是，在房价上涨的时候，“伪豪宅”也能借着市场的东风跟着涨一波，但遇到下跌的行情时，“伪豪宅”就确实没那么好卖了。

白冰这两次买豪宅，可以说都不是很好的选择，1个小目标的预算，在上海核心地段不管一手二手，都有大把更好的选择，而有市中心地段的加持，加上适配的产品，未来二手的行情，一定比九里别院要好得多。

注：文内信息来源地产热点观察 新房指南等网络

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