一、纳入住房保障体系的研究分析

我国目前的住房保障体系包括三大类，即“公租房、保障房和共有产权房”。

1.直管公房转共有产权房可行性分析

直管公有住房与共有产权房在产权归属上存在本质区别，如将直管公有住房转为共有产权房，只有成套房屋可以将部分产权划转给承租人，非成套的房屋仍无法划转。此外，直管公有住房转为共有产权房后，在维修、交易、抵押债务等方面会发生较大的变化，作为之前直管公有住房的承租人是否自愿接受，是否愿意支付部分的租金等。为此需要政府配合，在转为共有产权房后的维修方面给予财政上支持，综合考虑制定相关对策，做好老百姓的转换工作。

2.将直管公房转为公租房改革思路

目前天津市直管公有住房居住群体以退休工人和中低收入家庭为主，属于中低收入困难群体。由于直管公房建成年代较早、房屋老化、租金标准较低，随着管理、修缮成本逐年增长，导致“租不养房”。直管公有住房可以参照公共租赁住房运营管理模式，比照住房保障体系，纳入住房保障范围，考虑到直管产权公有住房主要也是中低收入困难家庭，也属于政府住房保障群体。天津市直管公房租金标准每月每平方米2.41元，如转为公租房，按照公租房运营管理模式，运营管理费每建筑平方米每月补贴3.3元，扣除直管公产年收租金1.15亿元，市财政年需补贴1.63亿，可以部分解决目前直管公产“租不养房”的问题。因此，将直管公有住房转为公租房需要财政每年给与支持。（以上数据由天津市住建委房管中心提供）

3.将符合条件的直管公有住房转为保障性租赁住房

保障性租赁住房主要解决新市民、青年等群体的住房困难问题。由于保障性租赁住房由企业集中经营，面向新市民、年轻人等出租，且明确要求不得上市销售或变相销售，如将公产房转为保障性租赁住房，可与城市更新相结合，经改造提升后纳入城市更新范围的可享受相关政策，可作为保障性租赁住房出租，如将符合条件的直管公有住房转为保障性租赁住房，经改造提升后纳入城市更新范围。

二、建议

（一）积极推进成套公房腾退或出售?

通过适当补贴鼓励公房腾退或出售。随着城市更新发展的不断推进，为激发消费者的购买欲，紧跟时代步伐，修订房屋修缮工程标准，以促进老旧住房改造升级步伐，提高公有住房成套率；对于购买公有住房的配套较差的，可在维修改造时给予一定的补助。在腾退过程中，政府要做好协调服务，积极引导社会资本参与，建立多元主体共同推进的机制。

（二）对非成套公房推动转换公房职能，可纳入住房保障体系?

将不能购买产权的非成套、闲置公房与城市更新相结合，发挥公共租赁住房面积小、坐落位置好、周边配套设施完善等优势进行更新改造，由政府提供，主动搭建直管公房承租人与持有公租住房补贴人员的租赁平台，将现有闲置公房转为公共租赁住房和保障性租赁住房进行管理。

（三）加强对直管公房纳入住房保障体系的监管和动态管理

从政府的角度，加强监督管理力度、建立健全监督机制，规范保障对象和利益相关者;同时，也要注重提高保障性住房的质量,保证房屋居住区环境安全稳定,提高居住品质。鼓励租赁经营公司对新调入的保障房进行大规模统一管理，强化政府监管，最终实现由直管公房过渡到保障性住房，完成直管公房改革的历史使命。（原文载于2024年2月）

（作者单位：天津国土资源房屋职业学院）