（一）

在海外生活久了，很多人年纪大了都有叶落归根之向往。我也不例外。鬼使神差，十多年前在北京买了房子，想等退休后回去居住。那年北京政府规定持外国护照者不可买房。

政策远没有手段那么灵活。协助买房的朋友建议我用母亲的名义买。照办。签合同，付头金，付全款，第二年入住。在拿钥匙的同时，付了8万多至今也没记住的什么税。刚入住，北京有了新规定，外国人可购房了。于是，打算将刚住了没几天的房子以买卖的方式更名。无端端又要交8万的税！一房交两份税自然冤，可母亲年事已高，怕以后会出现更麻烦的事。所谓“两害相权取其轻”，利弊权衡，还是过户到自己的名下为妥。

原以为找家中介代理，交中介费再付份税就可轻而易举办理更名。结果发现买卖手续的繁琐在想象之上。母亲住在日本，身体欠佳，无法回国经历这一切。我与母亲的“买卖”，只能由我办理。

在日本买卖房产，委托给中介，在家里等着寄来房产证即可。国内买卖房产手续事事都得出面亲力亲为，而且所需书面资料很多。必不可少的母亲的委托书，护照及身份证。另外需要父亲的同意书。父亲已去世，需提出父亲的死亡公证书。买时只提交了母亲的身份证，卖就增加了这一项。我解释父亲早已过世，母亲属于独身，听说独身是不需要这个证明的。“你要拿出证明来证明你母亲是独身！否则，到了过户大厅肯定过不了。”

哪一个国家都有这样那样的规定，可让我感觉到的是人与人之间的不信任远远高于那些死规定。

这次是来不及了。

下一个假期先回故乡办父亲的死亡证明，及公证书。期间也周折了一番。因为要求公证处写上：某某人为某某人之夫，死于某某年。公证处让提交结婚证和户口本。母亲只记得他们1950年结的婚，不记得他们有结婚证。我也从未见过他们的结婚证，连我自己有没有结婚证也不记得（我1981年结的婚）。好不容易找到了旧户口本，也许地方不像北京那么吹毛求疵，虽然没有结婚证也拿到了公证书。

终于进入人山人海的过户大厅。排队，等候，疲倦不堪后拿到了那个换了名字的红本子。

（二）

这套房子面积不小，几个卧室均朝阳，客厅的落地窗使整个房间明亮，窗户面向小区的花园，美景尽收眼底。但是，利用率很低。我只是大学的春假暑假到北京住些天。有时候去别的国家旅行前后在此逗留几日。几个月不住，北京的灰土重，打扫成了负担。另外，虽是精装修交的房，过了没多久，墙皮脱落，洗澡间和厕所常出故障。几年后，便决定卖掉。回国住旅馆更省心。至于将来回国居住的想法，说起来也是一言难尽。总之，愿望与现实还是有些距离的。

很快找到了买家。计划暑假回去办手续。中介让我准备的资料：

1.房本和完税票

2.丈夫的同意公证书（在日本的公证处办完后要到中国大使馆认证，）

3.护照和护照的译本公证（买时不需护照的译本公证，卖时需要。在北京公证处办。）

丈夫请了半天假跟我一起去东京的一家公证处。我带着房产证和丈夫的一份中文卖房同意书（我写的），并附上了日文翻译。公证处的日本人认真地一句句一行行让我口头再解释。其中有的问题属中日两国国情的差异，解释起来颇费了些口舌。他看了房产证，找不到我丈夫的名字，诧异地问，“没有你丈夫的名字啊！让他同意你卖房这是怎么回事？”丈夫则撇着嘴望向别处，一副淡淡的事不关己的表情。本来求他请假跟我去公证处他已经别扭了半天，“你买的房子，跟我有啥关系！”这下可遇到了“知音”。我解释了中国方面的要求，没有这个公证我卖不了房。工作人员见我着急，似是同情，又问我丈夫：“那么，你同意她卖房子吗？”一直没有说话机会的丈夫卖着关子，“其实，这跟我没……”没等他说下去，我在桌子底下踢了他一脚，他马上知趣地改口说：“既然中国的做法是这样的，我只能配合，我就同意吧。”付了一万日元，当即拿到公证书。择日又去中国大使馆要求认证。大使馆让我一周后去取。

对这一系列的公证认证我非常不以为然。尤其是护照的公证，令人百思不得其解。护照的公证书竟比护照本身更有信誉吗？理由似乎是护照上的字是外文。众所周知，公务员考试竞争很激烈，通过公务员考试的均是大学生中的翘楚。他们的外语程度一定看得懂护照上的那几个字。卖个房也要把护照翻译公证，如此，哪一天，是不是过海关时也要护照和护照的译本公证书双双奉上呢？

疑问归疑问，所要求的还得照办。暑假到了北京，马上去公证处办护照的译本公证，一周后拿到手。

满以为万无一失。当在过户大厅苦苦等了三个多小时终于排到我们，递上所有资料，盼着几分钟会搞定时，不到两分钟，工作人员把资料推还给我们，并告知需要我买房的网签合同。网签合同？中介怎么没提起过这份资料？为中介的年轻人如此不专业有些不悦，枉费了几个小时的辛苦。大失所望！沮丧让我不知所措。

几年前“买卖”更名时母亲是卖家，我是买家，中介一手操办。除了记得拿到一个更了名字的红本子，中介给了我别的什么完全不记得。即便中介那时给了我，可能也被我“断舍离”了。完全没有意识到这网签合同如此重要，所以没有放在房产证和税票一起保管。也从未有人告诉我保管好它，卖房时还需要。

因缺网签合同而过户受挫让我对这可恶的“网签合同”，实则伪合同，更有微辞。虽内心明白跟眼前这位中介的年轻人无关，还是忍不住尽情地发了顿牢骚。

这次卖房才弄明白原来二手房买卖均有阴阳合同。一份合同上写着实际买卖成交价钱，另一份也就是网签合同上写着低于差不多一半的虚假价钱。买家按照网签合同付税。大家都这么操作，似乎并不违法。国家机关也配合承认网签合同。后来我卖完房去银行汇款时（国家规定：买房时持外国护照，卖房时也是外国护照者可将房款汇到所居住国家。），银行也要求提交网签合同，按照网签合同的数额汇款，也就是说我只汇回一半多一点的卖房款。汇款前，银行要求我到国税局开一个证明，国税局亦如此，要求提交网签合同。不涉及到境外汇款，买家少付点税，卖家当然也不会介意。可卖家需要境外汇款的话，如此操作卖家也只能自认倒霉。

等候几个小时的疲惫本来就情绪低落，更没有任何心理准备接受这过不了户的现实。中介小伙子还算机灵，因为上次走买卖更名也是在这个过户大厅办的，那么过户大厅的什么部门一定存有网签合同。于是，他带着我转了一圈，找到了保存资料的部门，拿着我的房本（上边有个什么号码），请求工作人员给找一下。我像抓到了一根救命稻草，一边说“拜托”一边不断地给那个年轻人鞠躬。至今也忘不了那滑稽场面。不负我的虔诚请求，那位年轻人不但给找到了，还给复印了一份，面带笑容交给了我。

政府机关的工作人员不乏态度差口气大的，见到一张笑脸真是感觉很亲切。赠人玫瑰手有余香。通往文明社会的基础不就是这种和善礼貌吗！

买家已经回家。于是，中介约她第二天再来过户大厅。

第二天，过户大厅还没到开门时间，我们已经等在大门口。开了门，拿到号，又等了几个小时听到叫我们的号。疲倦中有了一丝欣喜，再过一会儿就可完事大吉。早已饥肠辘辘，盘算着到哪儿去大吃一顿。把材料递给里面的工作人员时，轻轻嘘了一口气。可是！万万没想到，里面的人看了一会资料又给推了回来。“买时登录的护照号码与现在的护照号码不符，办不了！”如雷轰顶！我忍着不让自己爆发，尽可能轻声细语地解释，日本护照十年一换，新护照上确实没有旧护照号码，但别的信息，姓名出生年月日照片都有，而且我人在这里，可不可以通融一下？我的彬彬有礼并没起半点作用，工作人员似乎也不屑回答我一个字，无表情的脸上坚硬地显露着“不行！”，不等我再张嘴，已经叫了下一位。

这回，我彻底崩溃了，用英语小声说着脏话，头也不回先离开了拥挤喧闹的大厅。买家和中介也跟了出来。看着他们，我一时无语。若不是这把年纪了，若不是尚有理智，可能会嚎啕大哭一阵。他们见我脸色不好，也没说话。空气中凝固着尴尬。中介小伙子一副黔驴技穷的无奈，买家大姐小声对他说了什么，他马上开始打电话。过了一会，中介小伙子说“可以到北京的日本大使馆开份证明。”

我心灰意冷，没心情也没气力再去哪里弄个什么护照的关联证明。中介担心我放弃过户，讨好地说“阿姨，咱都办到这儿了，就差这个了，您就去趟日本大使馆吧。”买家也小心翼翼地说“昨天为什么不一块儿告诉我们啊！害得我们又白排了一上午。”

看着买家和中介年轻人这么辛苦地跟着，两次又都是因我的原因而没办成。内心生出抱歉。做人总是要有底线的，守信，就是我的底线。尽管身心疲惫，还是得办！没想到卖房过户是个体力活，而且还要承受这一连串的麻烦！

去日本大使馆说明了情况，工作人员说可以给你出这份证明。但要得到日本外务省的许可才能开此证明。我明白外务省要核实，况且我的旧护照还不在手上。因为我没签证，利用两周免签回国的。时间已经过去一半，不知还有没有什么幺蛾子。所以请工作人员“快”，工作人员答应我笠日早上可以来取。

如约笠日一上班就拿到了“护照号码xxx与号码xxx为同一人”的证明书。直接奔往过户大厅，买家与中介已经在那里排队。轮到我们，没有喜悦，没有期待，我木纳地站在窗口。只听里面的人说，“去交税吧。”买家和中介到交税的地方排队付税。我仍木纳地站在大厅的一隅等侯。再次回到窗口，交出房产证，买家拿到一张取新房产证的纸条。

三进过户大厅！可谓一波三折。这次第，怎一个“难”字了得。

庆幸自己还没疯。

                                                                      （三）

2024年元旦一过，挂在中介的那套小房子有了消息。跟中介、买家谈了几个回合，便同意降价卖了。这是大趋势。于是，买机票订酒店。

8年前的卖房经历让我极仔细地整理与卖房有关的资料，也一再与中介确认现在的卖房必备材料。

卖房手续近年有所简化，对持外国护照者，基本与以前相同。不幸的是，这个小房子买了13年了，买时的护照已是旧护照。19年暑假回去时就把房子挂到了中介，后来由于疫情没能来得及在旧护照过期之前处理掉这套小房。我决定回国前搞定两本护照为同一人的关联证明。

给中国大使馆打电话咨询。大使馆亲切告知：“你去办护照的地方让他们给出证明就行。日本出的证明有海牙认证。中国从2023年十月也加入了海牙公约（取消外国公文书认证要求的公约），11月7日在中国已经生效实施”。

我是在交通会馆办的护照，马上带着新旧护照去询问可否给我出份证明。工作人员给我一个外务省护照课的电话号码。立马打了电话。护照课的人听我说明情况，明白我所需，问了我姓名地址，说马上寄过来申请表。第二天收到申请表，按照要求附上新旧护照复印件，填好申请表，在是否需要“海牙认证”那儿重重的打了勾便寄走。没几天，外务省护照课寄来了我需要的海牙认证的那份文件。共有两页，第一页是英文版的海牙认证书(Apostille)，第二页是日文的，证明xxx号码与xxx号码的护照为同一人，还有外务省的章。我不放心，又给中国大使馆打电话确认是否要去大使馆认证。同样的回答，“不必要。”

拍照给中介。中介说没见过这种文件，疑虑重重。他拿着照片去过户大厅确认。那里人连看也懒得看，“让本人来。”打发了中介的年轻人。

一月中旬，一个寒冷的雾霾天儿我降落在北京机场。

第二天先去公证处办护照的译本公证。上次办这份东西，说是五个工作日，却花了一周多时间。这次中介带我去一家小公证处。请求加急，第二天下午即可取证，四份450元。从公证处出来，驱车去过户大厅。中介要求过户前更改护照信息。这位中介做事认真，事无巨细，我便放心听他安排。二楼更改信息咨询柜台男士看了一眼我的材料，不容分说，“要公证”就给扔了回来。我执拗的不走，分辨着“东京的中国大使馆说不必的。”可对方态度冷冷地“这是外文，要翻译！翻译要公证。”我内心极其恼火。中介年轻人暗示我“走”，他的表情告诉我：要公证！那是无法抗拒的。悻悻离去。又返回公证处，已11点半，中介说他们应该去吃饭了。日本的公务员午休都是轮番，窗口一直有人。我坚持进去看看。结果哪个窗口都关闭着。中介带我去附近饭店吃午饭。出师不利，也没什么心情。简单吃了点东西，熬到快一点时又去公证处。找到上午那位女士，希望两个公证都能让我明天取。加急，一份440元。

笠日中午早早儿在公证处等着拿件儿。下午一点拿到后马上赶到过户大厅更改护照信息。没人排队，我们拿到号就坐到窗口。窗口里的女士看了我的资料，让我等一会儿。她拿着外务省那份文件到里面跟一位年长点的男士说着什么。男士翻看着那份海牙认证书。由于是玻璃窗口，里面情形一览无余。凑过来翻阅那份文件的人越来越多，也有拍照的。中介小伙子小声说：“他们大概没见过这种文件。”一会儿变成了一个小时，那位女士终于回到座位，很客气地说，公证书原件我要收下，这份海牙认证文件我复印一份，把原件还给你，也许你还有用。我表示不用还给我，除了更改护照信息，没有用的地方了。可她复印后还是还给了我。一边在电脑上更改着信息，一边和我聊了点闲话。比如，在日本多少年了，日本的生活怎么样之类。我小心翼翼回答，不敢越雷池半步。办完，四点半了。

我要求中介尽快安排过户。可中介要把资料上传给上一级部门，申批后才能过户。这就是流程。

上次卖房部分卖房款汇回了日本。现在政策是否有变不得而知。到北京第二天就给两个银行打了电话咨询。国有大银行那家说：得到外管局咨询。上次卖房汇款的那家地方银行告诉我：规定没变。

上次是先到国税局申请一份貌似“许可”的“税务备案表”（全称：服务贸易等项目对外支付税务备案表）。然后到银行汇的房款。既然政策如故，我还是可以把一部分房款汇回日本的。虽房小钱数不多，可让我自己换汇折腾也是办法不多，聊胜于无！对我来说这无疑是个好消息。时隔八年，不知国税局的要求是否有变。中介还没有可以过户的通知，就先去国税局咨询一下。

国税局在望京很大的一栋楼里。太大，里面显得空旷。进门左侧有人排队，过去一看是咨询窗口。我跟陪我来的朋友排着队观望着。询问者和被询问者很快交谈着办什么事，约定时间，然后要用手机扫窗口竖着的一个牌子，上面有二维码。苦了我了！手机在外边没网！我望向朋友，她很理解很爽快地说，用我手机给你预约吧。她跟里面人说明我们要办什么事，预约了时间，扫了二维码。然后去二楼等着叫号。楼上门口旁竖着一块一人高的二维码牌子，朋友轻车熟路的在那里又扫了一阵。国税局的办事效率很高。没一会儿，叫到我们。对柜台里的女士说明情况。她给了一份说明书，让我按照上面的项目准备资料。要求如下：

1.《服务贸易等项目对外支付税务备案表》（这是一份固定表格，需电子版。）

2.书面申请表 （需电子版）

3.买房时的合同、发票、契税票及完税凭证的复印件。

4.卖房时的合同、发票、契税票及完税凭证的复印件。

5.出卖人､买受人房本的复印件。

6.卖房人身份证原件及复印件（如买房与卖房时使用的不是同一签发日期的身份证，需要同时提供新旧证件的复印件

及新旧证件的关联证明）。

回到酒店马上用手机操作填写1.2.两份表格，鼓捣半天也不行。跟中介小伙子联系，请他帮助填表（1）表（2），填好后，用微信转给我，我再转给朋友，只能麻烦朋友再跟我跑一趟。中介的年轻人填上了表（2），表（1）无论如何也填不上。他烦躁无奈地告诉我，表（1）无能为力。我没勉强他。回想起去年夏天申请签证网上填申请表时的情景，也是烦躁到近乎崩溃。准备这么多资料本来就很烦，对电子设备不熟的老人来说要求电子版表格更是雪上加霜。为什么不同时提供纸式的呢？决定不在网上纠结了，到时要一张纸式的表格填写一下，请业务员帮助输入电脑吧。此外，6. 的括弧中的要求令我坐立不安，更平添了些许烦躁和焦虑。新旧护照的关联证明公证我已经交给了过户大厅，以为只有那里要求，公证只做了一份。再去加急一份吗？回日本的行程已定，肯定来不及。

中介来通知，第二天上午十点可过户。

一夜未眠，决定过完户去国税局碰碰运气，手头还有外务省给我的那份海牙认证原件，多亏过户大厅的女士还给了我。税务局的人应该看得懂那几行英文，心存一点侥幸。

十点前到了朝阳区的过户大厅，地点不是更新护照信息的地方，这是个新的过户大厅。跟8年前过户大厅里里外外那拥挤不堪摩肩接踵的情形相比，这里门可罗雀冷冷清清。曾几何时，风景这边独好！如今，楼市确实出现了萧条之状。

过户手续不到5分钟，快得让我不敢相信。营业员说了两遍“可以了”我还怔怔地盯着她，舍不得离开还没坐热的那把椅子。营业员收了我的房本，在中介准备的买卖合同上签了名字，再就是让我摘下口罩拍了个照（这次回来感到不同以往的就是哪儿都拍照“留念”。）。

买家很快拿到了新房本。头天晚上他已经在网上交过税，今天省略了这一步。第一次见买家，是位退伍军人，友好爽快。给我复印了国税局和银行要求的新房本和几张税票，还主动加了我的微信。

昨日在税务局预约时间时，担心过户也许像八年前那样要等几个小时，所以故意约到下午四点。跟陪同的朋友商量下午开门就去，重新拿个早点的号。

如期盼拿到了下午2点的号。排到后先解释表格（2）填不上，业务员女士给了一张纸表格让我填。道声谢赶紧填上交给她。一摞子材料她一份一份认真看着，最后还是发现了我买的时候的护照号码与现在的号码不同，提出要关联证明。我乖乖从纸袋里掏出那份海牙认证原件。她看了半天，复印了一份把原件交给我并说“要这份文件的公证”。我解释说公证已经交给了过户大厅，可不可以容我再去公证处加急一份过两天送过来？但希望今天拿到“备案表”，明天便可到银行申请汇款，那儿审查需要的时间会长一些。她犹豫片刻，“你有复印件也行。”我突然想起更新护照信息时，中介小伙子好像拍了照。急忙打电话，他果然拍了照并马上传给了我。

女士座位旁边的一位男士一直在听我们的对话，我向他求助“可以蹭你的网吗？把我手机里的照片传给这位女士。”

“把手机给我。”

他很快让我手机微信里的照片飞到他同事的手机里。而这位女士又快步走到大厅另一端的一台电脑前，操作一番，微信里的照片就印刷下来了。我这边千恩万谢，连连鞠躬。中国的年轻人聪明灵活，办事时碰到热情善良的人，真是幸运！

过了一会，我拿到了“备案表”！而且，女士担心银行也会要求这份“关联证明”的公证，还给我复印了一份让我以作备用。对这雪中送炭，除了几声“谢谢”，深鞠一躬外，不知如何感激才好。在寒冷的一月天儿里感到格外温暖。

到北京已经8天。银行要求的材料全部拿到手，便到银行递交资料。银行员说审查大约需5个工作日，让我等电话。我讲了下周二要飞回东京，请酌情让我早点来办汇款手续。姑娘不置可否。我明白审查一定另有其人，只好回去等候。这次我没有老老实实地等待，打电话催了几次。

周五早上，银行仍没消息，焦虑难耐。今天如果不能去银行汇款，周末不办境外汇款，就得拖到下周一，下周一万一有何不顺，难道放弃汇款吗？又打电话催。过一会儿对方打来“你的合同不是网签，我们要网签合同。”

又是这该死的网签合同！

2009年买时中介做事还不太规范，里面内容不同，但封面的一行字一样。多亏我有上次卖房的教训，两份合同都在手。马上一页一页拍照传过去。毫无疑问，审查官只看了封面，没看里面的内容。几分钟后，通知我去银行汇款。欣喜！不到十点就到了银行。

八年前那次汇款是当天提交的所要求的材料，填了张表，用了不到半小时。万万没想到这次竟让我等了几乎一整天，下午五点多才走出银行，这还是我提前好几天提交了所要求资料的前提下。

这家银行一部分是隔着玻璃窗办事，一部分是银行员与顾客隔桌而坐。因没几个顾客，听我说办理境外汇款，就让我坐到一位姑娘对面。上午的两个来小时，只见这位姑娘拿着我的材料翻看着，往电脑里扫描着；一会检查一下网线，一会到里面走一趟复印什么，更多的时间就是盯着电脑等待。我则默默地望着她安静地等着。

11点多时，我忍不住问道“请问，还要多久？你在等什么？”姑娘说等老师回复。我判断她说的老师可能是她的上司。心里翻腾着，已经审查过了才让我来汇款的，还审查？我知道这不是姑娘能做主的事，没有流露出任何不满。耳闻近几年外汇管理严格，境外汇款也许要双重审查。

11:30的时候，姑娘从里面出来说“要给公证处打个电话核实一下你的公证书，电话打不通，可能人去吃饭了，下午一点上班再打，您先回去下午再来吧。”

“我几天前递交的资料，你们没核实吗？我不到十点就来了，既然核实这一项在流程中，怎么不早一点打电话，等到饭点儿才打这个电话呢？”虽然我语气平和，表情淡淡，但自己也知道话语尖刻。姑娘一副委屈无奈的表情，当着我的面又打，还是没人接。姑娘问我加了公证处人的微信没有？如果有微信，给她发个微信，让她接电话。我愣了一下，摇了一下头。我从不随便加不熟悉的人的微信。更没想过到哪个衙门口办事要求加微信。姑娘又说“曾经有顾客就是这么做的，因为公证处的电话不好打，而流程中这是必不可少的。”

不可思议！看来回国办事还是要灵活些。她让我也打电话试试，结果我们打到12点也没人接。姑娘也得吃饭，即使我不愿意来回折腾，还是知趣地说回酒店呆一会再来。多亏酒店离银行不远。

来的时候，酒店服务生帮助打车，没问题。可是从外面回去打车就不那么容易了。在路上拦出租车完全靠运气。上下班时间肯定无望。中午还好，我顺着路边走边举手，20来分钟终于有辆车停了下来。

下午一点返回银行。银行员去吃饭，一点半才回来。“耐心等待”成了今天的关键词。回来第一件事她告诉我公证处的电话打通，核实完毕。接下来的时间就是她再一次次扫描等待她老师回复。不知道只是该银行系统如此操作境外汇款还是中国的银行均如此。是不是落后不敢断言，但是，效率极低！一份境外汇款业务要花一整日（银行员告诉我这是常态。）慢在哪里呢？我的观察是后台的“老师”怠工。我准备的材料合乎要求，否则，不会通知我来汇款。后台再复查，也可以理解。这种材料他们肯定不是第一次见，怎么检查也不至于花6、7个小时吧。更难以理解的是，负责核查的人为什么不与银行员在一起面对顾客，而是躲在电脑的另一头？那天在国税局，当着我的面，那位女士一份一份仔仔细细地看我的资料，也就20来分钟。我怀疑这位后台负责审查的“老师”要么不在电脑前，要么在“干私活”。

下午三点左右，我的忍耐到了极限，由于久坐有些腰酸背痛，便一会站一会坐的折腾。我的坐立不安让银行员有了压力，她也明显焦虑起来。

我问她“你老师知道你在等吗？”

“应该知道。”

我建议她打个电话，也许老师在跟同事闲聊呢。姑娘没敢打这个电话。

4点半左右，后台的老师终于“仁慈”地回复了OK。让我签了字，又一次拍照留念。电脑屏幕闪了一下，我看到了自己那张满面倦容有些面目可憎的脸。赶快戴上了口罩。

每次回国都观察到一个现象，无论是饭店、酒店的工作人员还是外面的行路人都没什么笑容，缺少点儿祥和之气。现在似乎能宽容地理解这些了。

最后我极认真地睁大眼睛核实了一下汇款帐号及地址。我一个字母一个字母的检查。无误，才放心交给那位姑娘。从银行出来，天色已暗。

网签款汇走，却没有什么喜悦。

                                                                                           2024年 2月

張継濱简介：1983年来日。从事汉语教学40年，23年退休。女作协会员。

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