近几年，笔者在代理房产继承纠纷中，遇到一些复杂、疑难问题，结合法院的生效判决，对这些问题在实务上如何处理进行解析。便于类似案件作为参考。

一、自书遗嘱中，对部分房产份额的处分不明确、不具体、不清晰，司法实务中，如何处理？

  对于多子女的老人，在处理自己百年之后的房产时，既要考虑到房产份额的分配，又要顾及自己以后生病住院大额的医疗费负担，在这种复杂因素的影响下，自书遗嘱中就难免会出现对部分房产份额的处分不明确、不具体、不清晰。这就给司法实践带来了难题。比如，笔者代理过这样一份自书遗嘱继承纠纷案：老人有三个子女，一个儿子，两个女儿。老人平时与儿子一起生活，儿子对老人照顾较多。老人在自书遗嘱中安排自己的身后事：房子的一半给儿子，另一半等我死后由两个女儿再分，具体怎么分到时候再说。由于我身体不好医疗费用会很多。

实务解析：

1、如何认识这种自书遗嘱的效力？

《中华人民共和国民法典》第一千一百三十三条规定：“自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。

自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承”。

第一千一百三十四条规定：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日”。

根据上述法律规定，只要自书遗嘱的形式和内容符合法律规定，自书遗嘱就有效，并不会因为自书遗嘱中对部分房产份额的处分模糊而无效。

2、如何确定这种自书遗嘱中继承人所继承的房产份额？

自书遗嘱中这种不明确、不具体、不清晰的表述，实际上是立遗嘱人故意追求的模糊，也可以说是立遗嘱人的智慧。本质上来说，这是一种带有负担的继承。

那么如何确定这种自书遗嘱中继承人所继承的房产份额？司法实践上，根据日常生活经验和逻辑推理。比如，上面所举的案例，鉴于老人立遗嘱后到去世没有花费多少医疗费，法院判决老人的两个女儿各继承四分之一。

二、城市郊区宅基地上的房产，作为城市居民的法定继承人能否继承？

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十条规定：“国家保护自然人的继承权”。

第一千一百二十二条规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承”。

《中华人民共和国土地管理法实施条例(2021修订) 》第三十六条规定：“依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。

禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地”。

根据上述法律、行政法规的规定，依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。作为农村村民，依法继承宅基地上的房产及其附属设施自然没有问题。那么，作为城市居民的法定继承人能否继承呢？

为什么会提出这个问题呢？因为这个问题在理论上、实践上、法律规定上有困扰、矛盾、冲突。

《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。

要继承农村村民宅基地上的房产，实际上也自然继承了该房产之下的宅基地，因为二者是一体的、不可分割的。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定，宅基地是属于农民集体所有的，作为城市居民的法定继承人当然不属于该农民集体。如果继承了房产，实际上就相当于继承了房产之下的宅基地。这就形成了冲突，或者成为矛盾。怎么办？

实务解析：

1、如何认识这个问题

笔者认为，之所以会出现这种冲突，是因为对宅基地甚至在更大的层面上来说土地制度立法的扭曲。据笔者所知，如何解释、如何处理这个冲突，目前没有明确的法律规定或者司法解释。

2、司法实务处理

去年，笔者代理过上海市闵行区这种情况的案件。闵行区人民法院对于身份是城市居民的法定继承人与当地农村居民的法定继承人一视同仁，都有继承权，对涉案的房产依法继承、分割。上海市第一中级人民法院终审判决维持。

需要着重说明的是，判决书中判决继承的是房产份额，不提宅基地的事。这就是目前法院处理此类事情的智慧。大家不必纠结宅基地的事，因为房子和宅基地是一体的，不可分割的。心里知道这种事情法院如何处理、什么结果，就行了，不必纠结。这是实用主义哲学的体现。体现了中国的国情。

三、按份额继承后，各权利人达不成处理房产的共识，僵局如何破？

有些房产无法分割，或者分割后明显减少房产的价值，法院往往按照各继承人的继承份额进行判决。

《中华人民共和国民法典》第二百九十八条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。

实践中会出现各权利人达不成处理房产的共识，形成僵局的局面。如何破局？

实务破局解析：

1、占份额三分之二以上的按份共有人可以收购其他共有人的产权份额

实践上，破局的办法之一是，占产权份额三分之二以上的按份共有人，一人或者联合其他共有人超过产权份额三分之二以上，可以通过收购其他共有人的产权份额，达到破除僵局的目的。收购价格的问题，先内部协商，协商不成，由超过产权份额三分之二以上的一人或者联合其他共有人向法院申请房产价值评估，按司法评估公司的评估价折算每一份的价格，买断他人的产权份额。笔者代理的案件就是按照上述方法处理的，法院支持这种做法。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”。

2、按份共有人可以请求法院对涉案房屋予以拍卖，取得的价款予以分割

如果各按份共有人均不愿购买对方的房屋产权份额，无法在按份共有人内部进行折价补偿的方式予以分割，任意一个按份共有人均可以请求法院对涉案房屋予以拍卖，取得的价款予以分割。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百零三条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条第一款：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。