北京楼市:石景山的风险户型:

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:14 | 时间:2024-03-11 22:43:44

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以下问答载自“知识星球”部分内容

Q:提问:楼主您好！关注您的主题以及购房策略后，有种豁然开朗的感觉。感谢你对于网友和众多购房者中肯的建议和推介;我的问题如下;手里能够有个500多个，计划买一套改善住房。京户首套，工作在中关村。当下看好了一套马上开盘的石景山金安桥附近的中海寰宇天下天境196平的大四居。这个盘我比较满意，中海品质还是有保障，这个大户型的布局相当好，只南侧面向阳宽度，便有16米宽，买个高层的估计会比较舒服。盘的较近周边有三个大型商场（京西大悦城，环宇荟，喜隆多），不足1000米内四条地铁（1号、11号、6号、S2号线），开车上阜石路也方便。盘的西侧是寰宇天下的前几期（已经入住），再向西过马路便是首钢园，里面据说有几个商业和中小型产业，还有公园和冬奥园等。

但这个地方的不足处，是医疗和大产业不行！这个房子我比较纠结的地方是：它的增值保值能力如何？我恐怕买这个石景山的改善盘后，除了住、没有其他的增值能力。这两天有朋友劝我，让我等等海淀永丰南的盘（今年下半年出）。这个地方我看了下，大概交通不及金安桥，但将来商业、交通与金安桥差不多，但是这个盘何时入市不清晰，盘子定位如何、开盘价多少不明确（一定会比寰宇天下7.8万的开盘价高是确定的），所以，我请您帮我看一看，我是当下购入这个1500的196的改善盘呢？还是等等海淀永丰出的下几个新盘，再应比较购入？

A:回答:您好，描述的这个项目，从楼盘自身的资源包括物业啊，品质啊，以及户型的格局都符合将来改善市场的需求，但是呢石景山没有核心产业支撑，或者说整个西部都是缺乏优质产业的，金融街往西将来能够承载大产业的是丽泽，虽然石景山也有产业级的规划，但丽泽会把大部分一线资源全部吸走，能够到石景山的可能也都是三四线资源了，连二线都称不上，石景山有地理位置上的优势，靠近西城和海淀，也正是因为这个原因所以这个地区的房价还算有支撑，但仅限于刚需盘，或者初级改善盘，像八九十平米的小三居，100出头的小四居，这种面积将来随着海淀西城的价格推高，会有一定的市场，但中短期也会面临不保值与流动性弱的问题，

小户型的兑现本就属长周期，再大的户型像你描述接近200更会存在流动风险与不保值的问题，商超及交通都属于民生资源，这不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，永丰和石景山相比就显的牢靠一些，海淀现有的产业全部都集中在北部，并且将来的发展也是以北部为主，

有这种财富资源基础，改善户型会随着区域的经济增长变得越来越有价值，而缺乏财富资源的品质大盘会随着区域的经济衰退越来越没价值，稍微有一些宏观影响，房价就会出现波动，本身北京的定位就和其它一线城市不同，也就是说经济强的点不是均匀的而是集中的，对比石景山西部和海淀北部，在去年逆势时海淀北部的主流盘是上涨的，而石景山西部是整体大跌的，你可以参考星球精华栏会员文章：17#石景山未来楼市的预判及购买建议，01#北京楼市未来十年的主流预判，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:您好，拜读了您很多文章，受益匪浅，麻烦您帮我们参谋一下哪种方案更好～卖掉现有两套刚需盘后，手头有550万左右现金。两人均在永定路附近上班，孩子三年后上小学，需要通过购房解决海淀户口，同时借助单位政保上小学和初中。目前有两种置换方案：1、在石景山古城附近购买次新110平米左右三居，目前价格800多万，长期持有。3年后孩子需要上小学时买300w左右的海淀占坑房拿海淀户籍，上初中后卖掉（这种房子是否有流通性问题呢？）生活便利性方面，周边生活配套一般，上学上班开车往返，每日通勤时间1小时（考虑堵车问题，小学阶段每天早上7点就要出发）。

2、在海淀玉海园购买小三居户型（80多平南北通透有客厅，无电梯板楼2层，可满足基本居住需求，但每年楼层合适出房量两三套），价格650多万。解决孩子海淀户口，同时两人上班和孩子上学均在步行距离，周边商圈生活便利。攒5年钱后置换到田村兰德华庭三居（不邻阜石路的房子略贵一些）。现在一步到位换到兰德三居钱差太多，购买玉海园100多平的三居800多万，担心流动性比小三居差。目前问题：1. 5年后，持有石景山次新三居，和玉海园80平小三居，哪个更保值？（前者资金成本要高30w）2.综合考虑生活上学便利性后，哪种置换方案更优呢？

A:回答:您好，方案一古城的次新与玉海园这两个都存在弊端，古城次新长期价值优于玉海园，但中短期会存在流动风险，如果买的价格高还会存在不保值的问题，玉海园的优势仅有流动性，按照你们的意向先买玉海园将来置换到兰德华庭，虽然玉海园学区溢价并不高，但是老破小不扛跌，成长效率也相对较慢，如果到那个时间老破小维持原价，或者出现一定的下跌，而兰德华庭价格上升，你们的换房成本还要增加，兰德华庭和玉海园属于两类盘，以未来的房价走势两极分化的可能性大于同步涨跌，从效率优先原则及将来置换的可能现在应该要往兰德华庭换，把面积压缩到两居，

这样既能解决将来海淀户口的问题，还具备保值性与将来的成长性， 5年后你们再换3居，同一小区2居和3居的房价是基本可以实现同步的，户型优质的涨幅会大一些，但是不会出现差距很大需要你们增添过高的额外成本，相反如果是玉海园就会面临这种补高额价差的风险，你们需要考虑的是两居是否能够满足居住，如果不能可以把这套移到海淀北去，同样是两居次新的情况下海淀北兑现要比田村更容易，5年后置换选择的空间也就更大，

这样你们就无需考虑保值与流动问题了，但会涉及到租住，无论是在兰德购置两居还是移至海淀北选择投住分离，从保值性及成长性都优于古城次新和玉海园老破小，效率最高的是投住分离，你们是两套刚需盘置换，如果不做资源上的升级，涨幅还是比较难吃到的，建议你参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑：现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，

有2套房的计划。不是着急买不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！

A:回答:您好，建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈/楼盘/户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！

可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:星主您好，目前在考虑置换问题，预算大概负担得起900左右的房子，想通过置换实现资产升级保值增值。目前在清缘里中区，因为孩子刚上小学，所以感觉置换还得在这个学区。现在有一套清缘东里112平三居正在考虑中，房子双卧和客厅朝南，南边视野也不错，但是房子是有硬伤的，处在12层消防连廊层，其他层都是南北通透的，但这一层北边的厨房和小卧室看出去就是对着连廊，并且连廊层房子内屋顶加了三根横梁，所以我们也比较犹豫，但同户型就这1套在卖。

今年5月成交了一套7层的是996，这一套业主底价吐口915个,我们的房子是清缘里中区东西向2居，不带电梯的6层（总高7层），去年最高505个，今年5月成交472个，11月跟我们同楼层隔壁单元成交417（买房承担中介），所以我们的房子估计不会超过这个价。现在犹豫的是清缘东里这套房子目前这个价格值不值得入手？毕竟有硬伤，而且我们的房子也卖不上价估计也不好卖。我们目前置换完全是因两居不够住需要多一个卧室，把自己房子租出去再租一套三居也是可以的，所以也是在现在置换和先租房后续找时机再置换之间犹豫，请教您从家庭资产保值增值的角度有没有好的建议？

A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积与户型，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，所以把清缘里中区出掉往清缘东里换价值是不高的，清缘东里并不是区域内主流盘，你描述的112平双卧加客厅朝南也不是主流户型，

这个户型客厅的采光面很窄，两个朝南的卧室往外伸将近3米的距离，加上楼层的原因北卧窗只能往东开，虽说好地段可以弥补房源上的瑕疵，但要是主流盘且房子的本身不能有过多的硬伤，硬伤和瑕疵有很大区别，否则都会影响它的长期价值和流动价值，依照你的预算在这个板块置换目标应该瞄准主流盘主流户型，未来的成长性及流动价值都有保障，这种置换是属于升级的，在地段不变的情况下升级了楼盘资源并扩大了面积，如果不具备这种置换的条件可以先换到主流盘上的两居，

效率也要比继续持有原来房产和换到东里上高，虽然扩大不了居住面积但升级了楼盘资源，你的主要需求是实现资产升级保值增值,次要需求才是居住,清河是具备爆发条件的，这种地段楼盘资源和户型资源至少要占有一个才能吃到将来板块的行情，所以你需要在居住上和效率上做取舍，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，81#北京房产投资核心逻辑和原理，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！

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