全国土地市场1-2月报:核心一二线城市土拍升温市场热度触底反弹

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:101 | 时间:2024-03-12 23:34:43

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本月观点

l 1-2月，全国重点65城合计成交各类土地995宗，总规划建面7525.6万平方米。涉宅用地方面，1-2月全国重点65城合计成交177宗，总规划建面1393.9万平方米，成交规模较去年同期持平。

l 1-2月，全国重点65城成交土地平均楼面价保持回升态势。整体来看，涉宅用地成交楼面价及溢价率的上涨，主要受各城市土地供应节奏及结构的影响。2月，核心一二线城市土拍热度有所上升，部分地块溢价提升，进而拉高了总体溢价水平。

l 2月，核心一二线城市土地市场有所升温，部分城市溢价率上行。同时，流拍率持续回落。2月，流拍率下降到15.3%，但二三线城市仍面临土拍市场清淡的现状。

l 1-2月，全国核心22城土地市场热度指数呈现触底回升态势，热度回升至去年6月的水平。由于春节后部分核心一二线城市涉宅用地成交楼面价及溢价率大幅提升，带动了市场热度指数回升。

l 1-2月，核心22城总计出让成交82宗涉宅用地（剔除纯保障房地块），按照企业拿地规划建面来看，央企、地方平台、民企拿地比重分别为25%、43%、18%。

一、全国土地市场表现情况

1、供求走势：1-2月涉宅用地成交量稳价升

1-2月，全国重点65城合计成交各类土地995宗，总规划建面7525.6万平方米。岁末年初之际，土地市场供需量较去年年末大幅收缩。其中，2月总成交规划建面环比下降39%。涉宅用地方面，1-2月全国重点65城合计成交177宗，总规划建面1393.9万平方米，成交规模较去年同期持平。值得关注的一点，在涉宅用地成交规模与去年同期持平的基础上，总成交金额同比上升22%，涉宅用地的成交楼面价及平均溢价率较去年同期均有所上升。

2、价格及溢价率：2月涉宅用地成交楼面价创一年新高

1-2月，全国重点65城成交土地平均楼面价保持回升态势，2月65城成交土地平均楼面价达到2940元/平米，环比上涨48%，同比上涨38%。其中，涉宅用地成交楼面价由1月的6645上涨至13988元/平米，环比上涨111%，创近一年历史价格新高。结合溢价水平来看，2月涉宅用地溢价率保持稳定，达到6.03%。

整体来看，涉宅用地成交楼面价及溢价率的上涨，主要受各城市土地供应节奏及结构的影响。2月，核心一二线城市土拍热度有所上升，部分地块溢价提升，进而拉高了总体溢价水平。

3、城市土地出让：北京、杭州、合肥2月土拍热度较高

2月，核心一二线城市土地市场有所升温，部分城市溢价率上行。北京、杭州及西安分列全国65城土地出让金榜单前三。北京2月出让9宗地，土地出让金达到232.79亿元，位居榜首。其中，集中出让宅地7宗，出让金额达223.71亿元，仍稳居榜首。同时，涉宅用地平均溢价率达到5.72%。

2月，杭州今年首批土地成功出让，7宗宅地全部溢价成交，土地出让金达到111.62亿元，平均溢价率达到19.1%。此外，春节之后合肥土地市场表现也较为火热。首场土拍3宗涉宅地块出让，均以溢价成交，最高溢价率达54%，共计成交金额32.28亿元。

4、宅地流拍走势：1-2月流拍率持续回落

1月，全国重点65城涉宅用地流拍22宗，流拍率约为16%，较年末小幅下降。从具体城市看，主要为中西部二三线城市，涉及兰州、潍坊、保定、秦皇岛等15个城市。值得注意的是，广州1月推出两宗宅地均因无有效竞买人而流拍，土地市场仍较冷。2月，整体涉宅用地流拍下降至11宗，流拍率维持在15.3%，仅潍坊、石家庄、太原、淄博、佛山及合肥等6个城市出现流拍。虽然，部分一二线城市2月土地市场有所升温，但整体来看，二三线城市仍面临土拍市场清淡的现状。

二、核心22城土地市场表现情况

1、土拍热度：2月核心22城土地市场回暖升温

1-2月，全国核心22城土地市场热度指数呈现触底回升态势，热度回升至去年6月的水平。由于春节后部分核心一二线城市涉宅用地成交楼面价及溢价率大幅提升，带动了市场热度指数回升。究其原因，部分核心一二线城市选择在年初的首次土拍市场推出一些较为优质地块，提升了企业竞拍的信心和热度。其中，长沙1月土拍的溢价率达到23.2%，杭州更是保持了两个月土拍的溢价率实现19.1%，昆明2月土拍的溢价率也达到9.4%。同时，涉宅用地流拍率较去年年底下降。

2、热点城市：2月杭州全部地块溢价成交

2月，杭州今年首批土地成功出让，7宗宅地全部溢价成交，总建筑面积42.5万方，土地出让金达到111.62亿元，成交楼面均价26241元/㎡，平均溢价率达到19.1%。由于杭州此次拍卖的地块整体质量较高，特别是地理位置优越的地块占比较大，直接导致了地块热度的持续高涨。同时，由于去年末房企冲刺全年业绩和项目去化的推进，节后房企补仓，拿地热情相应回升。本土企业拿地积极，此次7宗宅地均被本土企业包揽，也推动了土地拍卖的溢价成交。

根据安居客云洞察数据显示，杭州的找房热度指数在今年春节后开始大幅回升，市场开始回暖升温。本次土拍中，上城区城东新城单元地块溢价率最高，该地块起始价为19.642亿元，经过44轮竞价由滨江集团以总价24.44亿元竞得，成交楼面价36240元/平方米，溢价率24.44%。

目前，上城区城东新城板块内在售项目仅叠映里，项目首开中签率仅12.99%，项目保持了较高的市场热度。根据安居客云洞察数据显示，与同类项目竞品相对，滨江叠映里的本周热度排名第四。项目四室户型的热度最高，目标客群以改善家庭为主。结合客户画像来看，目标客群主要是居住和工作在上城区、拱墅区及萧山的置换家庭。其中，上城区域地缘客群的占比接近28%。

3、拿地企业：地方国企拿地占比仍保持在高位

1-2月核心22城总计出让成交82宗涉宅用地（剔除纯保障房地块），按照企业拿地规划建面来看，央企、地方平台、民企拿地比重分别为25%、43%、18%。相较去年年底，地方平台拿地比例仍保持在高位，民企拿地比重有小幅增加，混合所有制企业拿地比重明显降低。值得关注的一点，经过去年下半年民企拿地阶段性收缩之后，年初部分优质地块对实力较强民企的入场吸引力提升，如滨江、龙湖、大华等。