今天房地产板块迎来了久违的大涨，万科也一改上周的颓废，出现股债双升，一方面是及时偿还了到期的境外债，另一方面据传工商银行等12家银行为其筹措800亿元的贷款用于偿还公开债，无论传言真假，在国家的扶持下，大型地产公司倒闭的风险已经不存在了，只要认真配合不瞎折腾，活下去都不会有问题！不过，活下去不代表活得好、活得久，就跟一个重症病人一样，医院只负责抢救，后面的还得看自己。虽然这几年没有买地产股，但一直在跟踪万科和保利，以前在《保利发展浅析》里判断过营收、利润低点大约在24或25年，现在暂无变化。

今年的政府工作报告中，***总理针对房地产发展提出了以下几点要求：

一、“坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。

2022年7月中央政治局会议就提出了“保交楼”，至今已过去近两年，政策也在有条不紊的推进，目前应该说已经接近尾声，今年仍把化解房地产风险作为重点工作之一，目的就不仅仅是稳民生了，更多的是稳房价，防止地产公司大面积倒闭。

二、“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。

这条给大型民营房地产公司吃了个定心丸，无论姓“公”还是“私”，只要是合理的融资需求都支持，这一轮房地产调整，倒下的估计只有换着法把钱转移国外的“恒大”了，至于其他的，只要不是把包袱丢给国内、资产转移国外的，应该都能活下去。

三、“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

房地产发展的新模式很多年前就着手了，只是发展比较慢，地产公司中万科算是做的不错的。未来的房地产将分化成两类，不同收入人群可以各取所需，一类是高档商品房，房地产公司除了建设外，会由自己的物业参与管理、维护，这类价格比较高，另一类是地产公司自营的保障房，也就是房屋建成后不出售，以保障房的形式租赁，面积不会太大，主要集中在50-70平方米，适合中低收入阶层。除此之外，还有现在已经存在的长租公寓，虽然最初两年名声不好，但现在已经成了新毕业大学生的首选，优点是房屋虽小但功能齐全、物业统一管理、安保措施好，不像那些老破小没有安全感，比如万科的泊寓入住率就很高。

四、“积极推进新型城镇化。我国城镇化还有很大发展提升空间。要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局”。

2018-2023年，我国城镇化率由60.2%增长到65.2%，按照社科院《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.22》预计，2035年后进入相对稳定发展阶段，中国城镇化率峰值大概率出现在75%至80%，也就是说后面12年仍跟前几年一样能够保持大概每年1%的增速，不过由于基数越来越大，城镇化对房地产行业的推动越来越小，所以总理提到的是“积极推进新型城镇化”，不仅仅是人口城镇化，相关基础设施和保障体系都要跟得上，是高质量的城镇化。

五、“稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市”。

当前我国人均居住面积42平方米，提升空间已经不大，或者说提升速率会很慢，现存很多房屋都是九十年代以后的，达不到拆迁条件，但基础设施老旧、缺失，因此老旧小区改造势在必行。

总体来看，政府工作报告中队2024年房地产的政策属于老生常谈，仍是保交楼、救房地产公司、租售并举、持续推进城镇化进程和老旧小区改造等，虽然对房地产公司来说最困难的时候已经过去了，但行业的好光景也一去不复返了，后面比拼的是财力、质量和精细化管理，而且转型需要时间，这两年从行业发展的角度看投资机会不大！