1、为何不少企业暂缓国内投资、、抛售资产

    回顾2023年，经济的特征可以用消费降级、通缩、外贸低迷、投资下滑、内卷来形容。由于2015-2017年国内金融大发展，高杠杆积累了很多泡沫，很多企业采用高负债、高杠杆形式发展，带来了不少行业的产能过剩，资产价格虚高，特别是房地产行业，资产价格不断被推向新高，到2020年达到了历史高位。目前随着地产危机，中美脱钩、逆全球化、地缘政治等因素导致国内产能输出不畅、外贸开始走低、产能过剩、消费降级、行业内卷。原先的高增长、高收益、低波动经济发展模式逐渐被低增长、低收益、高波动经济发展模式所代替；不少民营企业因为高负债、资产负债表衰退与现金流下降，开始收缩业务，出售国内资产来或者布局海外投资，跳出内卷去出海。

2、为何居民不愿意花钱

   房地产危机目前已经传到整个经济层面，作为占中国GDP25%贡献度的房地产及其相关产业，房地产的下行影响了房地产上下游几千万人的就业或收入，房价的下跌导致同时居民资产负债表衰退，他们对未来的预期减弱，导致居民消费降级。

    整个社会的消费的降级，消费的降级叠加国际大环境因素，导致产能内部不能全部消化、同时外贸输出不畅，国内产能进一步过剩，国内产业投资进一步减少。

    政府推出的土地大量流拍或被当地城投公司再次“收储”，土地财政收入大幅减少，过去土地财政已经难以持续。财政收入的减少带来政府缩减开支，同时市政与公共投资项目开始减少，对于做政府业务的企业，他们的业务已经进一步萎缩。

   地产行业及上下游一些行业、部分城投机构、其他行业一些企业资产负债表衰退，他们都在缩减开支、暂缓投资，必然导致失业率的升高、居民总体收入的下降；居民投资收益的降低甚至本金损失、负债的增加。居民开始不愿意消费、不愿意花钱，从而消费进一步降级，经济开始通缩。

3、地产对经济的潜在风险

    国内这些年经济的信用与高速发展主要是建立在房地产与土地财政上，大部分抵押、担保、质押最终大部分落到土地与不动产上面，所以人民币最终锚定物其实主要还是房地产。锚定物价格下降将导致一系列债务、经济问题，地方政府的负债、特别是城投债，大多锚定在房地产上，目前房地产抵押物价值大幅缩水、并且有不断缩水的趋势，目前抵押的资产价值已经大幅低于当初的抵押价格，导致一些城投机构资产负债表衰退，最终承接城投债比较多的金融机构，不良资产比例大幅升高。

   最近几年，房价的降低已经导致一些贷款者开始断供，法拍房、断供房不断大量涌现；原先优质的住房贷款风险进一步加大，如果这种趋势进一步漫延，叠加城投债、房地产企业不良贷款、将导致银行等金融机构的风险进一步加大，未来将有一些中小银行、金融机构有暴雷的风险；最终购买这些债权类理财产品的人，本金与收益影响很大。

4、目前地产企业现状

   最近二年，国内大量房地产企业暴雷，地产企业负债居高不下，地产产业链上下游企业债务额度巨大、纠纷严重；目前国内城市房价普遍大幅下降，特别是最近一年，大部分城市房价降幅超过30%，地产销售额较高峰期间下降了近一半，房价的下跌已经导致开发企业存货（土地与未售房屋）与持有资产的大幅缩水，估计平均缩水程度达到4-5成以上，所以一些前些年土地储备量大、负债较多的房地产企业，目前资产已经难以覆盖负债。

    2024年1-2月份全国百强房地产企业销售额同比下降51.6%，三、四线城市楼市已经没有传统的春节期间成交小高峰，市场进一步下行。头部房地产企业开始变卖大宗资产、抛售多元化产业股份。地产危机已经从民企、漫延到混合所有制企业，如进一步漫延，将有可能漫延到国企。

    目前已经销售还未交付的房屋需面积是10多亿平方米，针对目前的状况，保交楼尤为重要，如果不能较好地交付，购房者断供比例将会进一步提高，将形成更多不良资产，引发地产风险进一步加大。如何化解交付风险，保交楼，将是非常重要而且迫切；保交付的前提是地产企业要有资金投入，解决地产企业债务与现金流将是非常重要。

  面对这些情况，地产行业如何破局  ，如何盘活资产、减少负债、提高流动性，走出困境，将在后续进一步阐述。