现在楼市，真的太复杂了。

虽然理论上来说，刚需买房不用关心房价涨跌，只要自己是真的需求，没有房子，什么时候买都合适。

但是放到现实里面，除了那种收入不断增加，或者不差钱的刚需来说，大部分刚需，买房以后，房价下跌了，心里面还是挺难受的。

一些经济学家说房价上涨，可以刺激大家去买房。

这个话听着有些不舒服，但这个也的确是客观情况。

房价下跌的情况下，哪怕是刚需，买房都会犹犹豫豫。

因为现在房价太高了，不像是过去那样，房子和车一个价格。

就是在2000年那会吧，当时大部分城市，一辆普桑，就能换一套房子。如果是一辆宝马的话，那不是二线城市房子能搞定的了，直接是北京、上海这种一线城市房子，才能换一辆宝马。

所以过去的时候，那会买房，和买车是一样难度，大家接受买车到手就亏，也能接受买房到手就亏。

可是现在的房价，吊打车价。

别说北京、上海的房子了。    

就是国内随便一个二线城市房子，都能轻松的换好几辆宝马，几十辆普桑。

那么大家想想，房价涨到这一步，你说让刚需买房，别在意房价，你从这个源头上来说，就已经不太可能了。

房价这么高，不在乎房价，很难的。

彭叔再给大家算一下。

假设你现在买了一套300万的房子，首付90万，贷款30年，房贷利率是4%，那么210万的贷款，30年每个月的房贷是1万出头。

那么如果说，这套300万房子，跌成了200万。

这个时候，你只需要首付60万，贷款140万，分期30年，每个月房贷是6680多元。

那么你想想，对比那些买房晚的人，每个月少这么多房贷，首付还少了那么多，心里面怎么可能没有感觉。

所以彭叔说。

刚需买房，大部分都是在乎房价的。

现在楼市的成交量起不来，不是说，当下楼市里面，就真没那么多刚需了，而是这些刚需，手上拿着钱，选择了观望，而没有把钱流入楼市。    

如果这些刚需敢入场，那么楼市的成交量，很明显就能起来的。

但是你说想要房价上涨，也不是没有副作用的。

因为房价上涨，分为良性和恶性。

良性的房价上涨，是跟着大家的收入走的，大家的收入上涨，导致房价也上涨，而大家的收入涨幅是高于通胀的，所以房子也能跑赢通胀。

而恶性的房价上涨，就是大家的收入不涨，而房价嗖嗖嗖的上涨，这么一来，就等于是房子提前把大家未来的收入给吃掉了，大家未来的收入被房子吃掉以后，自然就没有那么多钱去消费了。

现在外面的收入，普遍没有多少是上涨的。收入不涨，你说这个时候硬要把房价拉高，也不现实。

所以现在楼市就陷入了这种两难的情况。

拉楼市也不行，不拉楼市，还不行，就是两难。

现在那些不得不买房的刚需，彭叔觉得他们在买房的时候，还是要自己多做功课。

不能随便买房。    

因为买房这个事情，是很多人这辈子，有可能花的最大一笔钱了，做这么大的选择，如果说选择错误，那么损失的，也就很大了。

现在每个城市的房价走势都不一样，每个小区的房价情况也不一样，刚需买房如果不把功课做足，那么等于就是在拿自己钱打水漂玩。

而且也不要，太听那种，免费的房产博主，给你说的买哪买哪。这个你需要有自己的判断力。

彭叔做了4年多的房产博主了，彭叔就没见过，哪个房产博主给粉丝推荐房子，然后推荐的这房子，房价跌了，甚至腰斩了，这个粉丝能找这个房产博主要损失的。

大家想想燕郊房价跌的那么惨，当年卖燕郊的那些房产博主，不是还活跃的很。

甚至彭叔都不说2017年的那批卖燕郊房子的人，就说2020年、2021年等不断拉着人去燕郊抄底的人，这些人都亏的裤衩都要没了，你说他们的损失，这些带他们去买房的房产博主，会给他们赔吗？

人成年以后，就要为自己的每一个选择承担责任，买房是你很重要的事情，你这么重要的事情，你自己都不上心，别人说这个房子能涨，你就相信了这个房子能涨，自己也没做研究就买了，那你不被割韭菜，谁会被割韭菜。    

自己的事情自己都不上心，你指望被人给你上心，别人又不是你爸妈，别人怎么可能会对你那么上心。

所以现在要买房的那些人，自己一定要上心，兼听则明，不能脑子一热，就冲进去。

彭叔再举个非常典型的例子。

那些被全网房产博主狂踩的三四线城市房价。

大家如果只看那些房产博主描述的，就好像现在全国三四线城市房价都成了白菜价了，完蛋了，等等的。

但实际上，国内这波房价下跌，三四线城市房价，跌幅要比一二线城市，小的多。

甚至一些三四线城市房价不但没有下跌，反而还上涨了。

彭叔知道，一些人会说，那是小城市房子没有成交量，所以不跌，但是你想想，大城市里面的那些高价次新房，改善房，是不是都一样的，没啥成交价，所以跌幅才少。那为什么同样的没啥成交量，房价跌幅才小，大城市的高价次新房就保值，而小城市的就不保值了？

如果你说大城市的次新房降价就能卖出去，那么你也要相信，小城市的房子，只要降价，也能卖出去。    

而且你再仔细看看那些全网看衰三四线城市房价的博主，他们不是现在才看衰的。

他们是从2018年，就开始一直看衰三四线城市房价。

但结果是。

2018年到2021年，全国有多少三四线城市房价涨幅吊打一二线城市，像是徐州、洛阳、唐山、盐城、绍兴、临沂、日照、济宁、扬州等等的。

太多了。

如果说真是在2018年的时候，能有机会在这些三四线城市买房，然后2021年的时候卖掉，收益率绝对不会低于大城市，甚至比很多大城市都要高。

彭叔举这个例子，不是说小城市就能投资之类的，而是，房产博主说的也不一定对，尤其是那种卖房子的房产博主，基本上屁股就不可能正。你如果是卖房子的，你说房子下个月比这个月还要便宜5%，还会有人这个月到你这买房吗？既然都知道下个月便宜5%，那为什么不等到下个月买呢？

这就是做一个卖房子房产博主的悲哀之处，他没办法不吹房价上涨。。。就像你让老虎不吃肉一样，它时间久了就会饿嗝屁的。    

最后：

在一个出清的时代，在一个滞涨的时代，在一个通胀和通缩并存的时代，在这个周期里面，但凡一个不留神，之前靠时代红利挣来的家当，都会送出去的。

彭叔对于当下投资市场的建议就是，不够聪明的，钱就放银行大额存单，有房贷就提前还房贷，以守为主，别瞎搞，每一个捡漏的机会，背后都是一个靠时代红利挣钱的人，又把钱送给时代了。

那种比较聪明的，能兼听则明的，可以拿点出来博一下。毕竟越是这种时候，越是能有捡漏的机会。

全文完。

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