战歌

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昨天我们提到了改善购房需在地段和品质两者间正确取舍，见：

不看亏大了，楼市下行期改善该如何买房？（续2）

改善购房如何正确辨识当下楼市？今天我们撇开数据，从两个角度去审视市场，努力提高辨别力和投资定力。

一）限购到底是防住了泡沫继续吹大，还是进一步推动了房价上涨？

过去楼市，房价暴涨。大家7、8千买的，瞬时涨了100多万，这种赚钱之道深深教育着每个人，也让大家都狂热的借用抵押等杠杆去抢房。有需求和没需求、有资金和没资金的都一股脑儿冲进楼市。

这种势头，实际是在需求大于供应情形下，逐步聚力炒作的。在实施了严格限购后，泡沫膨胀势头才被压制。

现在又放松限购了，许多人觉得这是不是纠错？六七年前的限购是不是没有必要？“政策市”是不是导致一管就死，一放就涨。事实证明，正是因为限购才避免楼市进入过度泡沫化，使失控变为可控。

那现在为何又放松呢？是因为严管挤压了泡沫出清，让人们看到暴涨最终会导致暴跌，提前认清市场和自我。

你不理性的时候，肯定要有对待不理性的措施。

你理性的时候，措施就应该调整。

现在全国二手房市场正在剧烈的以价换量，就是总价降低了，很多人买得起。房子其实也是必需品，只要价格足够友好，不用担心没人买。

限购放开之后，

不是考验投资者重新入场，

而是考验真实购买力的适应度。

当一个东西限制时，必然是因他的泡沫空间，

但一个东西不限制时，显示的就是自然涨跌。

二）向下兼容或成为楼市新出路

随着房价的上涨，居民负债率激剧拉升。在房产增值的同时，我们都需用20或30年的收入去不断兑现。所谓上涨带来的饕殄盛宴，对于大部分人而言是“收入的降低”。

我们来看看目前成交火热的二手房市场：成都二手房的单套平均总价不到150万；一手房的单套总价不到260万。长沙二手房成交150万以下占比56%，成交80万以下占比36%。上海成交的二手房源中，300万以下也占居6成多。

所以说，去年像成都、长沙等二线城市，动不动就是400、500万改善房源大卖，只能说是市场很小的比例，是被限购和疫情后报复性反弹，并不具有代表性和持续性。

严格讲，房屋总价比单价更能反映真实购买力。

以上三城数据，说明楼市有向下兼容的特征。如果不从收入和购买力角度考虑楼市平稳发展，仅从生产端、融资端来支持刺激，是无解的。

有人会说，刺激楼市刺激，大家收入不就高了？或者认为大家觉得房产不增值没有信心投资。

其实这两种观点都站不住脚，因为大多数人的收入不是靠刺激楼市来提高的。

向下兼容，才能匹配真实购买力！

因此改善买房时，房屋总价在将来接盘者可接受范围内才是优选！