这是楼市鱼眼的第619篇原创文章

看到这个题目，估计大部人都得崩溃喽，也不看看天还炒房？

确实，炒房已经不合适了，更何况在芜湖这样的城市炒房。

今天不说炒房，说炒房的对象——产品。

一周又要过去了，放轻松一点，随便聊聊关于楼市的话题，没准今天这个话题你还有点兴趣。

关注楼市的你，最近或者一直以来有没有关注一个问题，现在市场上什么样的户型最吃香？

既然说到炒房，最受炒房客欢迎的户型是什么？

答案是小户型。

为什么小户型受欢迎？对炒房客而言，炒房炒的不是品质，而是周转率。什么容易脱手就炒什么。

相较大户型相比，小户型因为面积小，总价低，成交效率高，而更容易脱手。因此，在过去的一个较长时间里，每个城市的开发商主打的产品就是小户型。

这种户型，因房价高，总价相对低的缘故，更受刚需客的欢迎，也受投资客的欢迎。这个时期主要集中在2016年之前，这一时期开发商造的房子，很多都在90平左右。

甚至还有开发商在这样的小户型里，打造出了三室两厅的户型布局，而更受市场欢迎。

2016年之后，房价飙升，开发商追逐利润，改善产品开始冒头，2017年以后，芜湖很多新盘都主打改善流。

可即便这样，这部分产品里，刚改的还是居多。从某种意义上，这是一种消费升级。开发商基于利润而拔高产品，客观上也迎合了市场需求。

这里有一个很重要的点是2016年的二胎放开，三房户型成为市场主流。如果继续在90平左右的户型里生造出三房，那就太局促了。

鱼眼在网上看到一个数据，小户型的两房产品在2010年还能保持40%的市场占比，而到了现在，这个比例已经下降到不足15%了。

如果再结合一下芜湖二手房的抛盘数据看，挂牌的房源里有4成以上属于90平以下的房子。

两房产品，这个曾经的市场网红产品，如今正在被市场淘汰。它们的价值不在于居住，而在于保住了一个学位而已。

最近有人咨询买个学区房的建议。最合理的选择其实就是老破小，它的成本相对较低，满足入学要求，过渡今年就流转给下一个家庭即可。

如果芜湖楼市还能炒房，估计也就这个能撑一撑咯。

随着市场行情的急转直下，当下的楼市产品也出现了明显的变化。

说个题外话，其实也跟楼市相关。

那就是放开生育之后，什么人最愿意生孩子？是两类，一类是受多子多福，儿女双全的观念影响的，不论条件是否允许，多生一个再讲。

这样的人，在各位身边一定不少见，鱼眼就遇到过。

另外是这个社会中的高收入群体。一个人他本来已经有了两个小孩，最近听说他还要再造一个出来。

大约，这样人在我们的身边不少见的。

多子女带来家庭人口结构的变化，以及自身对居住功能性需求的提升，三房四房的产品已经开始主打市场，格局已相对渐稳定。

鱼眼最近看了芜湖市场上的几个新盘，了解到购房者对100平以上的户型关注度要高于100平以下的。

还有一个佐证是，最近几周芜湖新房成交的平均面积都超过了100平。照这个趋势下去，120平的户型占比将在未来的市场竞争中更受欢迎。

回过头来看，这些就是在当前市场行情下出现的产品发展趋势。假设房子都不好卖，宁愿选择居住体验更好的房子，这个概率要大的多。

好的更好，是目前楼市趋势下可见的趋势。换算到楼市的地段上，核心区域的房产更受欢迎。假设房子都不好卖，宁愿选择核心区域的房子，这个概率也要大的多。

这大概就是所谓的市场分流，有些房子本来就不是为刚需建造了。因为芜湖市场上，还有很多的二手房或者次新房才是他们最好的选择。

因此，结合我上篇文章对芜湖土地市场的分析（事关芜湖楼市 2024芜湖土地怎么卖？）未来芜湖楼市的方向基本明确。

同样，它也是中国楼市的趋势。

炒房，这个概念不再会有，但选房，一直存在。假设你今年有置业的计划，不妨从这个角度思考一下，也欢迎你给我留言，分享你置业的感受。

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