阳春三月，是机还是圾？近期有在关注广州房子的朋友们，可能都会有一种感觉：魔幻!这种魔幻程度不亚于看猪八戒照镜子，里外不是人。一边是老业主堵门维权，另一边是新业主抢先刷卡，冰火两重天，有人欢喜有人愁。吃瓜群众，看得津津乐道，看房的客户，抖抖发瑟。这种魔幻的现象，是真的抄底开发商，还是开发商想抄你的底？别说是外行人，就算行内人，大多都看不懂，今天学霸给你盘一下都有哪些项目在搞事情，以及如何三步辨别是机还是圾？ （点击视频查看详情） ① 首先看看近期搞事情的项目，这不得不提带头大哥，保利。从去年开始，保利就开启了内卷模式，保利所到之处，必将把新房卷成麻花，把二手房卷进ICU，不管这个片区现在卖什么价格，保利进来后，高低得便宜个3.5千。今年这种魔幻的现象从黄陂的保利翔龙天汇开始，拿了其中1栋出来搞特价，以前均价卖4.5，现在北向直接给你干到3.5w,这你受得了吗？特别是去年下半年刚上车业主们，房还没收就感觉亏了100w，这么比较虽然不科学，但这就是很多业主的直观感受。除了翔龙天汇，牛奶厂的保利天汇，科学城的罗兰国际，以及分布在广州东南西北方向的各个保利项目，都纷纷加入了这场争夺小阳春的价格战，趁着市场有点温度，以价换量。这也就诞生了多个一周卖大几十套，甚至上百套的爆盘。如果你想问，降价后的价格能买吗？是站岗还是抄底？那么我大概率会告诉你，还是再等等吧！能不能买，关键看你的买房需求和扛风险能力。富贵险中求，而富贵却是少有。如果冲着投去的，劝你慎重，除非价格很到位，如果是刚需上车的，多对比再决定。② 怎么去辨别是机会的机，还是垃圾的圾？第一步：看后面的房源。房源库存能够反映出一个楼盘的销售生命周期，房源越少，销售越末期。一个新开盘的项目就搞特价，大概率是噱头，因为后面还有很多房源可以卖，一个尾货的项目搞促销，就是卖一套少一套。尽可能去看清盘的项目，而不是开盘的项目。第二步：看前面的业主。楼盘价格涨了，业主一般闷声发大财，但是如果楼盘价格跌了，特别是跌的很多，那第一个站出来维权的肯定是业主。对比一下楼盘前中后期的价格，如果现在的价格是更低的，就算以后跑不赢市场，至少你跑赢了大部分的业主，以后在二手市场也更有竞争力。第三步：看开发商的成本。我们通常会听到销售小姐姐说楼盘的拿地价，但却经常忽略了，以后得要认真搞清楚了。以前开发商的定价方式，简单粗暴的理解是售价是拿地价的2倍，2w的拿地价，要卖4w，所以开发商都肥了。但现在市场不一样了，大多数开发商是贴着成本卖，不少是亏着卖，亏少当赢。一般的项目，开发商的建筑成本大约是拿地价的1.35倍，也就是2w的拿地价，2.7w是成本线，高端一些的楼盘可能去到1.5倍左右。地段好的项目，一般溢价是比较多的，毕竟供不应求，自然就能够卖得起价。搞清楚了这几点，还是不能解决买不买的问题，因为不是越便宜的房子就越买得过，买不买归根到底是适不适合你买。不仅要看你的实际需求，还要看适配楼盘的情况，如果你还在纠结或者对此有疑问，欢迎~信我深入交流哦。好了，我们下期见~
