今天深圳取消70/90政策的消息传播的很广很快：

我刚看到这则消息时，对消息本身并不意外，因为国家层面近来已多次强调未来要建“好房子”，地方城市只是执行国家意志。

好房子的标准虽然有很多，但是有一点是最基础的，就是面积必须“大”，一套套内面积小于90平米的房子，再好也好不到哪里去，只能说是满足普通小家庭自住的刚需房。

所以坊间对于取消这个政策是有预期的。

我比较意外的是这个深圳市规划和自然资源局文件的落款时间是3月11日，距离今天财联社报道出来已经过去了半个月。也就是说半个月前官方发文时，并没有对外宣传，我不知道是出于什么原因表现得这么低调，似乎上面某些人觉得一线城市稍微放点料就会导致房价上涨，所以极度谨慎。

殊不知，在原来的标准里算是大料的政策，放在现在的市场其实已经不太掀得起波澜，市场早已遍体鳞伤，但一些极度不合理的房地产限制性政策依然不放，让人百思不得其解，是在下什么大棋？

中介平台依然无法显示二手房报价和成交价，二手房依然有指导价（虽然贷款不参考，但这个行政利器就像一把悬剑）。更何况，取消70/90政策，也谈不上是什么大的利好，有什么好扭捏的？至于影响，我个人认为是有限的，为什么呢？

虽说取消后，开发商可以按照自己的意愿去做产品，不再受面积限制，想做多大就做多大，但实际上，由于和大户型匹配的地段（豪宅区）的开发接近饱和，而新增住宅用地最多的区域（原关外）又承载不起大户型，所以现阶段，这个政策的取消，短期来说压根不会有太大的影响。

比如，公认的豪宅区，目前只有香蜜湖的南天电力旧改、深圳湾蛇口的中信城开东角头和半岛城邦五期这三个盘可以享受到政策利好，做了大户型豪宅不愁卖。但这里面，只有东角头项目是有望这两年左右入市的，另外两个都还不知道啥时候。

而但凡是非豪宅区，只要做大户型，都会面临去化艰难的问题，所以哪怕你鼓励开发商去这些地方做大户型，他们也不一定会傻傻地去做，因为定位失误导致的成本太大了。

现在的问题是，深圳楼市发展到现在，地段价值的固化是非常明显的，豪宅区就是豪宅区，改善区域就是改善区域，刚需片区就是刚需片区，开发商如果不根据区域属性来做匹配的产品，一定会吃大亏的。

例如，在深圳的很多普宅片区，开发商做80平左右的极致3房2卫或者100平左右的4房2卫，一定是有市场的，因为在很有限的面积内做出功能性强的刚需产品，配上刚需片区的低单价就是低总价，低总价买功能性强的刚需盘的优势就体现出来了。

这个典型代表是西丽的总章翡翠公馆，小户型很好卖。西丽都如此，更不用说原关外的很多片区了。

但是，如果在这些区域做150平大3房或180平大4房，那大概率要歇菜滞销的。改善需求和豪宅需求的主力军，是不太会去刚需片区买大户型的。这些房源注定是该区域的小众需求，购买人群较少。

注意，我不是说刚需板块就完全不能做大户型，毕竟这些板块，也有一些本地的改善需求（区域内村民或小企业主）需要满足。

比如沙井鸿荣源珈誉府一期180平的大户型开盘就卖完了，只做了非常少量的货源，但如果鸿荣源把大户型做的量很大（比如几百套），那肯定是不好去化的，像现在这样多做76平3房1卫河86平3房2卫策略上是对的，大户型占比不能高。

再举个例子，现在景田的天健天骄依然有一手大户型在售（已交楼），面积200多，300多，400多的都有，配上它的单价（10出头），这些大户型都是几千万总价的，门槛相当不低，卖到现房还有货，并不算好卖。

各位，景田紧挨着香蜜湖，已经属于市中心的优质片区，配套都不错，但事实证明要支撑起高总价的大户型豪宅也没那么容易，因为有这总价预算的家庭，主流的选择依然是直接去公认的豪宅区，比如隔壁香蜜湖。

香蜜湖旁还有个案例，深圳高尔夫球场南面的富通九曜公馆，位置够核心了吧，360平的奢侈大户型，无敌高尔夫景观，一样不好卖，也是现房了，还有货。

还有个案例，南山赤湾的金众云山海，做了一些110平的偏紧凑4房户型，我觉得是对的，因为对赤湾这个南山价值不算高的片区，多数富人不大可能去这里买大户型的。尽管它174平的5房户型很漂亮，但我估计这个总价上去了的大户型去化还是有难度。

这也是为什么金众把110平4房定价700多万起步的原因（坊间说南山卖出龙华价），因为单价定高会让总价上去，但总价上去了，买赤湾真的意义不是很大，700多800多买这个4房，不能说非常香，但的确不贵。

例子有很多，我就不一一说了，想要表达的核心是，真不是开发商想任性做什么户型就怎么做的，它必须要认真调研市场需求，特别是认真研究地块属性后再据此开发产品，否则代价很大。

现在取消70/90政策限制，只能说是把做产品的主动权交还给开发商，很应该，但并不代表未来深圳楼市会多很多大户型楼盘，哪怕是核心区也是如此。

所以买房这事儿，说简单也简单，说难嘛，还是有点技术含量和门道在里面的。

我的观点很明确，深圳的豪宅区已基本固化，开发商在非豪宅区打造大户型是存在风险的，所以二手豪宅的稀缺性依然存在，因为豪宅区未来可新增的新房货源太少了，而非豪宅区新增的那些大面积货源很难构成对存量豪宅的直接威胁，地段价值压根不是一个档次的。

市区（特指南山福田宝中）里的非豪宅区（比如景田等等），最适合做的是100-160平之间的3-4房，这样总价既不会太高，又能满足很多改善群体对面积的要求，不能太小。

因此，对于政策放开后一些人说“大户型不再稀缺”，我觉得大家可以平淡看待，只能说，相当不专业。哪个开发商不怕死的，可以尽管去趟趟这趟混水多做大户型。更大的概率，是核心区会增加很多介于刚需小户型和豪宅之间的中间户型。

目前，市区最多新盘住宅供应的区域是前海，主要是妈湾，但考虑到妈湾的配套和发展现状还相当不成熟，尚且需要多年才能达到如今桂湾的成熟度，所以我认为去年新增的妈湾14块住宅用地以后都做大户型的概率也不大，相信开发商还是会做好平衡的。

按照我粗鄙的想法，很简单，少做或别做前三89平这种刚需小户型，也少做180平以上的大户型，多做一些100-120-140-160左右的中间面积户型最合适，既不刚，告别了70%房源户型套内面积小于90平的尴尬，也不豪，刚好符合地块气质，受众面会广一些，不会太难卖。

以上是从开发商做产品的角度，我对这个政策取消后的一些看法。从购房者的角度，其实也是相通的，尽量不要去某个片区购买它的非主流户型。

比如前几天有个粉丝朋友问我1000万在深圳湾有什么好的投资选择，太古城怎么样，我是直接劝离的，太古城的2房和非常紧凑的小3房没有什么投资价值，在豪宅区属于末流产品。同时，尽量也不要去刚需片区买大户型，将来房产流通性会比较差。

今天就说这么多，如果大家正在看房选房还拿不准想咨询的，欢迎私聊（备注“咨询”）：