北四村土拍结果：18家房企报名竞拍，开发商线下摇号抢地。最终，石家庄创世纪（大概率是龙湖马甲）以30.935亿元拿下该地块，楼面价约3.6万元/平。指导价6.4万/平，浮动价差正负8%。
题外话：上次石家庄创世纪现在是龙湖御湖境二期。
在昌平南神仙打架的新房市场里，这个价格刷新了昌平南新房记录。
配套能否决定价格底座？
从地图看，北四村位于南沙河以南，生命科学园北，京藏高速以西，它并非单一村落，而是史各庄、定福黄庄、东半壁店及西半壁店这四个紧密相连的村落共同组成，可以看作生命科学园与沙河高教园中间地带。“北四村”是昌平区史各庄街道北部4个村的统称。这里曾经是“北漂一族”的聚集地，“握手楼”林立，流动人口聚集，最多时有近10万人，环境脏乱差、安全隐患大，是典型的城乡结合部地区。同时，这里又位于“生命谷”，是生命园三期的规划建设用地。北四村F地块夹在东北环线&京张铁路与京藏高速夹缝间，该地块周边距离生命科学园和永丰产业园近。其中，生命谷聚集了我国首个生命科学国家实验室等顶级研发机构，入驻了我国首家新药成功出海的百济神州等600多家行业领军企业，涌现出细胞焦亡抗肿瘤免疫功能等一批世界级重大原创成果，是北京乃至全国医药健康产业的重要引擎。周边有北大国际医院，北京超级合生汇等资源，但都有一定距离。最大硬伤是交通。看起来离永丰不远，但中间隔着高速公路，距最近的地铁生命科学园站在2公里以上，通勤出行不太方便，比不上朱辛庄，也比不上二拨子。地块交易文件中有一项市政交通工程规划综合实施方案“多规合一”初审意见的函，里面有一张规划供热分区示意图，结合上面CP01-0601-0056、0057、0058地块示意图可以看出地块就位于东1#能源子站上方，橘黄色部分，因为这张图体现的是供热分区，所以能源子站部分都打上了网格方便观看，所以合理猜测图中左侧多个黄色地块是不是也有可能是居住用地。这样推测，昌平南下一个大力发展的就是这里。缘何？
产业阵地周边，必然承担职住平衡功能。昌平的话，回龙观、朱辛庄都是如此。一个已经接近饱和，一个本身规模受限，尤其400万以下的价格区间，在上述两个板块，可选的只有新房一居，或品质一般的回中一带经适房。
假设这些地块真的是居住用地，考虑到通勤属性，距昌平线生命科学园站不是步行可到。
在这种情况下，还有朱辛庄两个项目可选，分别是越秀星樾现房以及即将开盘的中海寰宇未来，两个盘紧邻朱辛庄地铁站。寰宇未来作为区域内首例供应143㎡-145㎡改善户型的项目，产品在板块内具备一定的稀缺性。
朱辛庄周边配套相对成熟，逻辑上指导价6.6万/平似乎有合理性。
二拨子离海淀更近，道路规划直达产业核心区，配套基本齐全，6.2万，低楼层房源不到6万就能拿下。北四村在各方面条件都不如朱辛庄的情况下，6.4万虚了。有人会说，北四村有规划中的地铁19号线二期北延生命谷站，距地块几百米，未来交通状况会有所改善。规划中的地铁线路，离真正实现通车还有很长的路要走。工程设计方案才刚开始招标，动工日期和通车时间都是未知数。综上，北四村的房价确实存在虚高现象，6万以下才是合理价位。北四村首先出让的是F地块中0056是住宅用地，0057是基础教育用地（规划12班幼儿园），还有养老设施、社区商业等。住宅容积率为2.6，建筑规模8.66万平，以套均面积100平计算，预计未来约800套左右房源。与以往土拍不同的是，北四村新房未来建筑形态和户型产品设计方案基本确定，拿地开发商再结合实际情况进行调整。根据该地块土地文件要求，该项目架空层、风雨连廊不计算容积率。项目提到了阳台设计规范，得房率会有提升。拿地价格角度，北四村拿地上限30.935亿元，摊开算，拿地楼面价3.6万/平米，而且根据出让规则，价格竞到上限直接摇号，不用再竞高标准。就算得房率高、产品更好，均价6万4的价格买朱辛庄不香吗？配套更成熟。如果北四村真的卖6万以上，虽然朱辛庄户型一般、得房率没优势、没阳台，但地段配套好，这就是铁律。如果北四村价格6万以下，有阳台，还能有规划潜力，更近的地铁，可以考虑下北四村。
