广州楼市地段的分化

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:18 | 时间:2024-03-27 23:10:39

广州楼市地段的分化

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

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最近的市场重新有了热度，其实不只是咨询量和带看量的上升，成交量也在逐步回升了。

珠江新城在3月份还没有走完的情况下，已经有52套成交。和春节前的1月的36套相比，增长达到150%。

我估计按照现在的这个成交率，3月的珠江新城成交大概率突破60套。

这是个很客观的数字了。

当然，现在是以价换量的阶段。但是楼市的逻辑，都是先有量，之后再逐步体现在价格上。

这是因为房子是低频交易的产品，大部分房子被买入后，就不会再流入市场，成为沉默的大多数。

因此房产是为数不多的，少数房子的成交价，就可以定义整个市场价格的产品。

几套房子的交易，就足够影响市场的情绪。向上向下皆是如此。

但我能明显的感受到，即使是在回暖期，广州楼市的分化依然存在，不仅如此，分化的浓度还在进一步加深。

其实分化这个事情，并不是天然就存在的逻辑和概念。

实际上，之前广州的每一波行情，大部分都是普惠性的。

不论你买的是远郊的增城、南沙，还是天河、海珠。不论你买的是老破小、远大新，还是买的是核心区的好产品。

房价的涨幅总是雨露均沾。

这里的逻辑在于随着城市化的发展，商业和生产效率不断提升，土地价值也随着基础设施的建设和产业的发展水涨船高。

房价上涨，是一种价值回归。虽然也存在涨幅的差异，但是这里的分化是不明显的。

加上那个时候，房子的单价总体不高，感官上不会差距太大。

打个比方，同样1万单价的房子，涨价2倍和3倍，2万和3万，也不过就是单价1万的差距。

当单价涨上来后，3万的单价，涨价2倍和3倍，6万和9万，就是3万的差距了。

特别是在18年后，分化甚至变成了价格纹丝不动，对比房价涨幅一到两倍。

那就是天地之间的差别了。这种分化，在上一波行情，特别是2021年下半年，达到了顶峰。

我们一起看看广州房价分化的具体表现。

分化最直接的，就是地段之间的分化。

因为我们回看曾经的房价，大部分只能看到宏观数据，这些数据不能说没有意义，但是对于我们个人来讲，最多只能是茶余饭后的甜品。

所以我只能从我的记忆里，翻看一些地段分化的举例。

我记得在18年的时候，美林湖畔有一套150多方的大户型，大概3.6万的单价。同时，在番禺洛溪的珊瑚天峰，现在叫珊瑚湾畔，也有一套170方左右的毛坯四房。

两套的价格在18年，都是550万左右。

时间过去了6年，珊瑚湾畔最近的成交价是650万不到，美林湖畔呢，差不多在1200万左右。

这还是23年回落之后的价格。如果放在21年，这个价差会更大。因为珊瑚湾畔在21年那波行情里，根本就没有涨过。

这个差价，就是三溪-鱼珠和洛溪，这两个板块的分化导致的。

很多人都曾经面临过类似的选择。

一个是陌生但是有发展潜力的板块，一个是自己常年生活居住、亲切熟悉的板块。在价格接近的情况下，怎么选择。

根据我很多粉丝的反馈，我发现大部分人还是会选择后者。

其实我非常能理解大家的选择，房子相比于金融属性，更重要的是家的属性，是家庭最重要的生活空间，承载了一个家庭的居住、教育、医疗需求。

除此之外，一套房子还寄托着对美好生活的向往，对幸福的追求。

所以，有时候买房选择不同板块，我觉得没有绝对的对错。

但是，你不得不承认的是，地段有地段的逻辑。

地段除了政府资源的介入，各种公共配套，产业引入，在这些客观基础之上，形成了大部分人的共识，产业人的聚集，优质资源的堆积。

意味着多数人更认同这里，多数人更希望围绕这里工作、生活，多数人更希望围绕这个地段来购物、接受教育、消费，而更多的交通、教育、商业、办公资源也集中在更优质的地段。

优质地段有更大的想象空间，流通性更好交易更活跃，而远离优质地段的板块，受到的关注越来越少，要么涨不动，要么成交量都非常小。

当然，地段的优劣也是变化的，想想广州中心的变化，荔湾、越秀、天河北，曾经都汇聚了当时最优质的商业、教育、交通、产业资源。

十多年过去了，广州的中心在向东向南移动，虽然老区依然有商业的集中度和教育医疗方面配套的优势，但是荔湾尤其是林佛地区，的的确确是在走下坡路的。

这无关个人喜好，也无关个人意志。这是城市的自然条件和行政范围约束下，想要发展不得不做出的取舍。

我们换个角度，如果愿意脱离自己的舒适区，以合适的价格买入一些更有发展潜力的房产，先赚钱。

在若干年后，既可以选择回到自己熟悉的板块继续生活，也可以选择继续在有发展潜力的板块进一步向上置换。

手上一下子多了很多选项。我一直坚定的认为，不论对个人还是家庭，多一种选择权是非常有价值的事情。

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