随着我国城市化进程的推进，房地产市场逐渐从高速增长阶段转向高质量发展阶段。在此背景下，政府提出“以旧换新”政策，旨在通过激活二手房市场，推动新房市场的去库存，实现房地产市场的平稳健康发展。

所谓“以旧换新”，是指政府鼓励居民将手中的老旧房屋出售或置换为新房，以促进房地产市场的流通和升级。这一政策对于改善居民居住条件、优化城市布局、推动房地产市场的结构调整具有重要意义。

然而，要实现“以旧换新”政策的预期效果，并非易事。以下几点因素值得考虑：

一是二手房市场的活跃度。二手房市场是“以旧换新”政策的重要基础。如果二手房市场低迷，居民手中的老旧房屋难以变现，那么“以旧换新”就难以实施。因此，政府需要采取措施，如降低二手房交易税费、简化交易流程等，以激发二手房市场的活力。

二是新房市场的供给结构。在新房市场上，开发商需要根据市场需求调整供给结构，提供多样化、高品质的房源，以满足不同消费者的需求。同时，政府也应加强对新房市场的监管，防止开发商恶意炒作房价，确保新房市场的稳定。

三是居民购房意愿。在当前经济环境下，居民购房意愿受到诸多因素的影响，如房价、收入水平、购房政策等。政府需要综合施策，稳定房价预期，提高居民购房信心，才能真正激活市场。

四是政策配套措施。实施“以旧换新”政策，需要一系列配套措施的支持，如金融政策、土地政策、税收政策等。政府应完善相关政策体系，为“以旧换新”提供有力保障。

楼市“以旧换新”策略具有一定的市场潜力，但要真正激活市场，还需结合市场需求、旧房估值、政策与法规等多方面因素进行综合考虑。只有当这些因素形成良性互动时，“以旧换新”策略才能发挥最大效用，推动楼市健康发展。