楼市迎来“二次拐点”，2024年房产市场走向或将明晰

经过三年的持续调整，房地产市场终于走出了它本来的面貌。

根据该机构的数据，3月份全国100个城市新房价格环比和同比开始上涨，涨幅分别为0.27%和0.82%，平均售价为1.63W/m²。

值得一提的是，3 月份的新房价格比 2 月份上涨了 0.13%，这表明动态越来越好。一般来说，如果连续三个月上涨，说明阶段性趋势已经确立，我们将再观察一个月。

另一方面，二手房似乎正好与新房相反。

全国 100 个城市二手房均价为 1.5W/m2 ，同比和环比跌幅分别为-0.56%和-4.8%。值得注意的是，3 月份的降幅也比 2 月份高出 0.19%，因此同比降幅总计为-4.8%。

换句话说，如果您的第二套住房在 2023 年 3 月之前没有售出，那么如果您有一套 100 瓦的住房，您已经损失了 4.8 瓦，因此您可以计算出您的住房损失了多少。

统计局数据显示，二手房价格从最高点下跌至今，均价累计跌幅达 23%，相当于连续 23 个月下跌。

为什么新房和二手房的流动速度如此不同？

首先要普及一个小知识点：新房价格高于二手房价格，这是正常现象。如果从这个平均差价来看，我们知道（16300-15000）*15000*100%=8.6%，一般来说，高出8%-10%是合理的。

如最近上海房地产卖了近200亿，其实是一个不正常的现象，就是我们常说的板块价格倒挂，新房销售价格相差20%以上，一套4000W的房子，如果按照周边二手房价格计算，账面波动1000W，不抢才怪。

如果再套用这个公式，新房的售价应该只有 5500 瓦。因此，如果您不知道周围新房的价格是卖高了还是卖低了，只需直接与周围同等质量的二手房价格进行比较即可。

当然，目前的市场是不正常的，开发商往往没有勇气将价格定得高于周边地区。对于现在购房的人来说，购买新房肯定要比二手房便宜得多，当市场趋于正常时，这种潜在的差异就会逐渐显现出来。

回到解释新房和二手房相互流动趋势的原因这个问题上来。

事实上，我去年已谈过这个问题。新建楼市与二手楼市的表现差距会越来越大，原因很简单，虽然建了很多房子，但无论是内部户型还是外立面，都是大批量生产模式下留下的时代产物，经不起岁月的侵蚀。

另一个根本原因是，除了个别一线城市，99%的其他城市都不需要那么多高楼大厦，比如深圳，地价昂贵，城市开发强度不超过 50%，其他城市空地开发绰绰有余。即使是上海这样的大城市，20%的建成区面积也比较低。说白了，以前一直控制供地节奏，多数方向是建高楼，20层以上、三四十层的住宅比比皆是，是符合当时城市化的快速发展速度的。

然而，随着国家宣布楼市供求关系发生重大变化，各省市开始扭转以往的供地方式，改变了以往的安排，从一线城市到五六线城市，容积率大幅下调，对应产品一栋别墅，从几层楼，到十几层的洋房，大型摩天大楼一夜之间消失殆尽。

我们在这里看到的是，大型摩天大楼目前占据了二手房销售市场的主导地位，因为业主们知道自己有更好的产品可以购买，所以即使价格很低也在出售，而很多人还没有反应过来。

因此，你会发现，以前单价高、寿命短的高端产品，现在的价格仅为三年前的 55%-75%，这在当时是不可想象的。有机构曾用过一句非常贴切的话："看看你所在城市的二手房价格表，里面全是降价信息。"这句话很好地反映了当前二手房市场的困难。

我们说 "第一个拐点 "是 "新房二手房走势相反"，那么 "第二个拐点 "是什么呢？这就是 "土地拍卖市场也开始两条腿走路"。

据该机构统计，2024 年前三个月，全国 300 个城市土地出让金达 2180 亿元，同比增长 10%，住宅均价更是同比增长 23.5%。

像北京、上海等人流密集的地方，土地拍卖往往是摇号出让，有的地块有几十家房企竞争，往往要经过几十轮、甚至上百轮的报价争夺，你不能说它们不激烈。杭州、合肥、厦门、苏州、宁波等城市纷纷推出 "新地王"。

与此同时，杭州楼市宇宙中心出现了3月29日的土地流拍情况，5宗地块出现了两次流拍，占比40%。

我们说，冷门市场往往最能发现 "金子"，全国楼面均价大幅上涨，一个重要原因就是各城市为应对市场低迷，纷纷尘封多年的 "好东西"，多年不出让的地块也开始出新，且容积率和位置极佳者居多。地块的容积率和位置大多极佳。开发商敢拿地，并不是说当前市场敢拿地，而是源于一种叫做确定性的说法。

比如苏州每平方米6.5W的住宅用地，附近的二手房价格是12W，密度低至1.0-1.02，完全可以改造成别墅产品。即使其他地区的人不来买，一旦这个产品上市，消化的也是本地区的客户。

同时，地段差、容积率高的住宅地块并不能保证开发商的盈利，他们宁愿失去市场份额也不愿陷入困境。

分析至此，我们应该清楚一个逻辑，无论是本轮楼市的第一个拐点，还是第二个拐点，其实都有一个共同点，可以说是出奇的一致，即楼市分化时代的到来，这意味着2024年楼市的两个主要方向还是明确的。

首先，质量改进之家将是面包和黄油。

该行业的一些资深专家指出，目前市场上有 90%以上的住房不符合住房发展的趋势。它们只是解决了住房短缺的问题，并没有满足人们对舒适生活的需求。

国家自然将此视为关键点，住建部今年提出了两个概念，一个是大力建好房子，另一个是未来房地产发展空间巨大。这很微妙，但也很清晰。用一位著名专家的话解释如下：

在未来 20 年内，我们的人均住房面积不会超过 40 平方米。至少有一半的房屋将被拆除重建。

不得不说，现在还有大量的房屋需要拆迁安置，以后还要建设品质提升房，涉及到相关产业链的产值、就业、经济发展等，都是不可估量的前景，所以房地产发展的空间不能太大。

二是同质化的刚性住房可能成为烫手山芋。

有人不止一次说过，市场上大量的社会福利房（事实上，现在很多社会福利房都是市场上新建的商品房，有的是以住房券的形式安置，有的是直接购买社会福利房），将与现有的新拆迁户住房直接竞争，后者将处于完全的劣势。

什么叫低需求的同质化住宅？首先是面积小了，现在很多城市已经开始取消90平方米以下的住房占房产比例不超过70%的规定，因为管理部门意识到刚性需求越来越少，像这种小三房，除了空间够用外，每个房间都比较小，而且一个卫生间也不符合改善型家庭的需求。

第二，房龄高：目前，85% 以上的二手房广告房龄超过 10 年。如前所述，高周转时期建造的房屋无论在材料还是劳动力方面都不耐用。

当然，还有其他一些因素，比如楼盘质量不好、与周边城镇对接不畅等等，都会影响新建房屋的价值。此外，还有一个因素，主要是 20 多年前房地产业发展迅猛，这类房子开发得比较多、比较快，说白了就是存量很大。如果要厘清 "供求关系发生重大变化 "这句话的含义，大概就是指这类房子供大于求。

最后，不要错误地认为你身后有很多房子可以拆除，你可以从你的房产中发大财，这是不现实的。

道理很简单，如果你有一幢大型摩天大楼，有三四十层，按照1:1.5的拆迁款比例，加上建筑成本和其他税费等，楼层要翻一番才不至于亏本，这现实吗？答案显然是否定的，这不符合住宅发展的趋势，但也无法计算，当然也不会有人主动找你拆迁。

当然，如果建筑本身比较低矮，即使你不介意，别人也会主动找你谈拆迁的事--毕竟，你是好人，我是好人，大家都是好人。

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