本文为佛山楼市大盘点，将涉及较多明星指标盘的价格点评，言辞比较狠，搞不好会删稿，大家珍惜阅读。
2024年Q1结束，佛山3月一二手成交不到8100套（网签滞后，实际不止），环比很厉害，但同比去年没眼看（去年3月太猛了）。看到同行发的3月楼市战报汇总，一片火爆成交，我们挺惭愧的。过去3月，我们佛系团队陪粉丝看房量很大，每周20多组粉丝约我们陪看房，但成交寥寥无几，很多粉丝了解完项目后不着急，表示还要多看，或表示下半年再找我们，哪怕很喜欢某个盘，且需求预算都很匹配。
但我们也像我们公众号的名字一样，不想营造焦虑，把客观实际该交待都交待了，最后留给粉丝们自己做决策，不冲动决定。
现在佛山楼市没有唱多的基础，能出手买房的基本上是基于自住需求。
过去的3月，我们对比了市面上大部分在售盘跟之前的售价，的确有盘涨价收了折扣，但又怎样？并不能能保证以后一直不跌，毕竟当下更多楼盘在降价换量。
近期，我们整理了禅南顺37个板块在售指标盘价格区间和关键楼盘点评，你会了解很多真相，可能就有你正在考虑的楼盘。文章因为篇幅太长，我分成3篇，今期【禅城篇】。这个假期，我们会陆续发布：【南海篇】、【顺德篇】，尽请留意。下方表格标绿为尾盘，黄色为纯新盘。
禅城老中心--祖庙，基本就看朝安了，明德城体量大，瀚府还有不少货，后面卖现楼，价格不一定站得住。如今和府清尾货，价格多让利了。但金茂悦尾货涨价，就没什么参考意义了。朝安的主力买家，是靠桂城及广州依赖广佛线通勤的年轻人群。城北老大难的教育问题不完善，价格就难涨。供应量也大，后续个盘价格站不稳，比如灯湖悦园、新汇城等，卖太差了。城南熟透了，啥配套都有，货量也多。泷景9期真涨价了，3房和4房都比之前贵了（有些购房者没察觉）。主要是现阶段它没什么小户型了，估计要到7月才加推，现在干脆涨价慢慢卖。后面靠医院那排，估计会降。粤海两盘其中地王其实有偷偷降价，但声音很小，余货比较多。而壹桂府目前在售单位，据我们年前年后多次带粉丝看，价格都没变化，很硬。至于像千语庭、天樾华园等盘，在板块去化慢，存在感弱。亚艺豪宅建投恒福壹号一向业绩压力很小，如今在售大平层坚决不降价，哪怕卖得慢。而怡亚通这个开发商不是做住宅出身，珑樾地块小，预计月中开板房，亚艺置换的可以留意价格，盲猜2.5万以下。
奇槎当前二手次新放盘量大，跟一手挤兑。和颂价格一直卷的厉害，3房快出完了，四房相比去年也降了。鹏瑞是板块封面，420/480的产品笑傲江湖，本都赚回来了，啥也不慌了。不过华侨城这个盘真是生不逢时，低开2.8万起，搞不好部分户型后面价格站不稳。禅西最靓的仔是智慧新城，红盘大华年后价格先降后涨，2月底一批工抵房够狠，但3月加推又涨上去了，3月网签100多套。新推的11座单数层半个月卖得七七八八后，最近加推双数层，又不涨价了（具体原因司令朋友圈有解读），它88和118方估计4月内会接近清完。隔壁旭辉小弟也不甘示弱，如今大地块余货据说还有30多套，小地块何时出来未知，东建预计5月出来，有可能价格和大华接近。城发的豪宅盘就一副随意静好了，价格贵，慢慢卖，目前也是坚决不降价促销。
绿岛湖及湖涌属禅城近郊，这里一二手厮杀激烈。新盘越卖越便宜，绿岛湖公馆已经去到125万买3房任选了，太难了。湖涌的大都汇、万科、金辉互相背刺，不知道会不会有盘跌破1万。这里的购买力除了南庄区域，跟智慧新城竞争，且落了下风。南庄城区+凤翔湾，没啥亮点可吹。前者还好，有城区配套，对口教育还算可以。但凤翔湾板块真的是一眼难尽，规划的学校见不到影。想不明白之前凤翔湾壹号怎么能卖到一万七八，现在一万三四都性价比不高。
写在最后
当前，禅城市场上的购房者，可以说全部是自住需求的群体了，即便是拿来避险的豪宅。
很多人观望了许久，也等到了房价下跌，差不多也就进场了。
老实说，当前禅城市区买房的性价比，确实比南海、顺德略高些（特质普通刚需、改善盘）。同样的价格，在禅城买到的配套相对会更丰富些。
但至于最终买禅城还是南海，还得结合个人的实际需求来分析。接下来的假期，我们将陆续发布【南海篇】、【顺德篇】，最后再做个总结，敬情留言。
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扒开佛山板块真相
禅城区：绿岛湖 城南 城北 张槎 奇槎
南海区：三山新城 映月新城 大沥灯湖北
顺德区：北滘新城 佛山新城
禅桂顺二手系列
禅城：奇槎 季华东 智慧新城 绿岛湖
禅城学区：九小 铁军小学 同济小学 绿景小学
亚艺（上）亚艺（中）亚艺（下）
桂城：石啃 桂城老城 桂城东 金高A区 保利花园 金高B区 金高外围双雄
顺德：陈村西 顺联板块 北滘新城
禅桂中小学排名
禅城：禅城公办小学 禅城中小学学区
桂城：桂城公办小学 桂城公办初中 灯湖中学招生大爆炸 桂城中小学学区
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