可能大部分朋友不相信，在2022年前吧，其实地产业内（特指开发商员工）杠杆炒房的比例并不高。虽然有很多业内人会利用各种定价漏洞，各种延迟付款的方式买自己开盘的楼盘，但本质上并不是炒房。

这波人虽然有其他的赚钱门路，但是具体到买房这件事上，和大家差不多，就是买入后等交房，通过时间溢价后增值套现。在期房阶段就能更名获利的，说实话真的凤毛麟角。

更多地产人，就是趁着房价便宜，普通人杠杆买入1套，地产人靠着较高的收入，加了杠杆买个2套。大部分地产从业人员，大部分工资收入也贡献给了银行贷款，最终从业7-8年，一算账，赚的还是2019年，这波资产升值的钱。

但是到了2021年前后，地产从业人员自己也被楼市收割了。

毕竟，“押注房价永远涨的”，必须要还啊。

和普通中产一样，地产员工们，也会嫌弃自己住的房子小，品质差。最关键的，楼市限价后出现了倒挂。这种暴富赚钱的预期，终于让“小心敬慎”的地产业内人开始冲动了。比较容易理解，业内人比普通人有更及时的资讯便利，知道哪个盘在什么时候会卖，提前杠杆备好现金。有些盘更是因为就是自己公司的，具有更大的“买得到”概率。

主要是加了预期，一算，买到后交房拿证就有账面预期200万+的收益。

谁不冲动？这钱没有套公司利润，是“阳光财富”，大张旗鼓，也不会遇到公司的审计问题。简直就是对地产人辛苦数年的公开回报啊。

很多地产人要么把积蓄多年的现金全投进去，要么几个人合伙打新，再加上杠杆。本身手中就有2-3套房子，这下又加了1套大平层杠杆。虽然收入现金流+租金+现金存款+可利用的经营贷等，做了充分的准备。

但是，唯独没有考虑一件事，二手房价格大幅大跌后的杠杆反噬，和同质化新房海量供应，导致下家减少。

现在复盘看，地产业内集体盲从杠杆入大平层，或许是错的。当初冲着这类资产稳赚不赔，从居住属性上说，又追求一步到位。周边领导和同事，都在筹钱凑多个马甲摇号，被这种“赚钱”效应传染了。

所以过去那批限价倒挂盘中，地产业内真的买了不少，甚至有地产人从狮山打到湖西，都一直没中的。

在2023年后，只有在房地产行业里面，才能感受到那种无助。每家城市地产公司，先下岗的是投资，然后是设计，然后人力行政，然后随着项目减少，营销也不需要了。

在房地产行业中，能很快感受到热度，当然也是最快感受到寒意的。

这些人会发现拿在手里的二手房，相比2019年-2020年，跌了30%。手里的新房，因为限售和总价过高的原因，依旧需要等待。

大家终于相信，有些资产或许需要很久的时间才能走出周期，选择出售部分资产，恢复家庭资产负债表，跟风卖房，又忽然成了地产业内统一的动作。

这么说吧，这一次二手房看跌的预期太强了，连地产业内都慌了。有些人杠杆并不高，但是也选择把自己的房子挂出去。

如果只是房企从业人员，或许不恐慌，现在中介行业，自己也在努力卖自己的房子。

卖不完，真的卖不完，价格一套比一套便宜。

姑苏在此，说几个预测和建议。

第一个建议是，楼市快速下行的时候，真的不是卖房的时候。这个时候，情绪左右的交易，会让人损失本金。除非你快，限售盘未解除，就提前锁定客户。

第二个建议是，二手房是充分市场，想要盈利必须靠大势。反过来说，如果未来还想要在楼市中凭借周期赚到钱，买入超跌的二手（注意在二线城市选二手筹很难的）远比买新房赚钱容易的多。

第三个建议是，这波二手引发的房价体系崩塌，现在遇到了一波加速，主要由业内和地产中介从业人员的崩塌信心引发。现在买房，不要完全听业内的意见，他们现在已经彻底慌了，没了章法。

第四个预测是，想要二手房稳住，首先要扛过这波业内的抛盘潮。

说具体点，马上会迎来这波限价房的解禁，扛过这波才有资格说楼市还有没有投资价值。