“金三”楼市如约而至,房山楼市“小阳春”真的来了!当下就是市场“最刚的底”!
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:21 | 时间:2024-04-05 21:26:53涛哥在北京
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北京购房政策调整优化的“靴子”终于落地。为落实“更好满足居民刚性和改善性住房需求”要求，2023年12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。
此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。
优政策 更好满足合理住房需求，调整优化房地产政策，市场期待已久。
2023年7月24日召开的中共中央政治局会议上，在谈及房地产市场时，首次提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
一个月后，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”市住建委相关负责人表示。
北京楼市的“小阳春”在房山，这个观点得到了很多业内朋友的认可，并被广泛引用。
4月1日，3月北京楼市成交数据出炉：二手房成交14280套，环比上涨126%；新房成交2853套，环比上涨149%，印证了“小阳春”的判断。
虽然从同比数据看，今年3月份新房、二手房网签数据尚处于7年来的中下等水平。但是当下的宏观环境和过去几年不同，疫情后改善购房需求释放了很多，叠加今年新出现的二手房大幅度降价的情况，当下新房市场客户都是市场上“最刚”的需求，当下是市场“最刚的底”。
3月份北京新房和二手房网签数据足以说明北京楼市新周期的“小阳春”到来。
行业内人士认为，如果从网签数据看，一季度的数据会比3月更有代表意义。我们将2024年一季度的新房网签数据拉了个表：
（数据来源：中指研究院）
从上图可见，一季度房山区新房网签1291套，仅次于大兴区的3377套和通州区的1628套，位列全市第三，占全市新房网签套数的10.4%。
由此可见，一季度整体来看，房山新房成交量在全市排名前三，充分说明了自己影响力，但是1-2月却并非房山区认购的旺季，是房山楼市“起势”的阶段，是海淀、朝阳等核心区买房需求最多的时候。
如上所述，1-2月是“发年终奖”的客户和“捡特价房”的客户出手的时间，并不是自住为主的房山楼市购买活跃的时间。3月是“小阳春”的开始，此时置业的主要是学区房、结婚生子等刚性改善客户，但是3月份的认购数据一般在4月的网签数据中体现。
但是从3月开始，房山的认购量就起来了，其中中建智地表现亮眼。其3月份房山国贤府、学府印悦、京西印玥共计认购122套，签约109套。
谁在买入房山：“平替”、确定性是王道，你会发现其背后的规律：
房山3月份买新房的客户当中，本地卖旧换新的客户占比45%。一位接受访谈的客户回答是：“城中老破小二手房降价很大，我得赶紧把房山的老破小房子卖掉，换更能保值的房子”。
遇到房山国贤府一位客户，他是房山本地客户，属于卖旧换新客户，2023年开盘时就来看过，纠结于价格始终未出手，直到看到中意的9号楼已经售罄，虽然价格依然稳在4.3万，他最终选择不再等待，3月份果断购入了1号楼。
（房山国贤府实景示范区）
他认为，项目产品高端，园林设计规格更好，户型精装配置更高，几乎没有短板，区域改善一步到位。老破小在二手市场的的惨跌让不少购房者破防了，越来越多的购房者出手谨慎，不单单考虑价格，而更加关注房子的综合实力，相信这样的房子能保值。
3月份在房山买新房的客户中，约55%是主城外溢客户。他们多数要求在房山买高品质新房。房山房价普遍没超过4万元/平米，对于海淀区、东西城区外溢的客户来说，首付和贷款压力不大，而且很多主城外迁家庭都有拆迁补偿款，或者卖房款支持，来房山买房喜欢“一站式”买个有面子的房子。
房山楼市新房客户既有本地改善，又有外溢的刚需、改善和养老购房需求，是当下北京楼市交易最活跃，需求层次最丰富的区域。因此，将房山楼市作为观察北京楼市的样本，很有代表性。
