现在的楼市，坏消息每天都在变多：

第一，六大行公布2023的房贷数据，规模缩水6000亿；

第二，中指研究院数据显示，新房销售在清明节期间表现平平，重点20城的销售面积与2022年相比，下降3成。

第三，58同城、安居客发布《3月国民安居指数报告》显示，3月份，二手房挂牌量环比上涨35.6%。

第四，30多个城市开展以旧换新来释放改善需求，整体效果差强人意。

房贷规模大缩水，这个意思就很明确了，市场下行压力大，房价一而再再而三往下跌，老百姓收入预期也没上去，甭管是自住还是有投资的想法，都不太敢掏空钱包入场。

第二点之所以把今年的清明与2022年的清明进行对比，是因为2023年清明节假期只有一天，可是，2022年也不是好年景，很多城市仍处于严格管控阶段，可即便如此，今年还是比2022低3成，可见新房的处境艰难到何种地步。

所以说在现阶段，老百姓买不买房已经不单单是房地产政策来决定的，或者换个说法，想让楼市企稳回暖不仅要靠房地产政策，还要想办法把老百姓的收入拉上来。

二手房方面，挂牌量上升，说明越来越多的人失望大于希望，不敢再继续等下去，想赶紧趁着“金三银四”把房子卖掉，早卖早止损。

而多市推出的“以旧换新”，肯定有些效果，但无法改变楼市交易困境，更何况“以旧换新”并没有大家想象中的那么完美，这里来细说一下目前几种“以旧换新”模式。

第一种模式，业主与中介、开发商进行合作：

签署合同后，业主支付一笔费用“锁死”房源，中介帮业主卖房，卖掉后业主支付房款买新房，约定时间内没卖掉，解除合同并退还业主费用。

很显然，这种方式与普通交易没啥区别，中介也就是向潜在客户多多推荐业主的房子，如果不让价，最后怕是很难成交，毕竟二手房市场目前的格局就是这样。

第二种模式，国资或开发商直接收购二手房：

这种模式省掉了寻找买方的流程，整个交易过程更痛快，看起来非常合适，可其中却存在不少限制，比如只有几百个名额、旧房只收购指定区域的，新房只能购买指定的几个商品房项目、旧房价格不能高于新房价格的60%等等。

此外从地方的实际收购价来看，基本上都是请多家评估公司参考小区以往的成交价进行评估，最后取个中间值。按照近段时间的成交价来计算的话，业主很难拿到心仪的价格。

总而言之，现在市场上的绝大多数房产，谁能降得多，谁就能尽早卖掉，以价换量的趋势很难改变，而在这种趋势下，有3种房子是“最难转手”的。

第一种房子，规划新区里的房子。

不少城市规划出高新区、开发区，这些新区主打一个“画大饼”模式，宣传未来会有多么好的教育资源、医疗资源、交通资源、就业环境等等。这些未来的积极因素，导致新区房价相当高，可积极因素真能如期实现吗？

目前经济发展压力很大，各地财政又很紧张，财政部还要求过紧日子，这种情况下，新区开发还能大开大合吗？我认为够呛，如此一来，积极因素能否按期落地成了未知数，而且一旦无法落地，不仅房价撑不住，还不会有人接盘。

当然，这种情况也不是绝对，很多新区虽然叫“新区”，但已经有了小10年甚至更久的建设发展，该有的差不多都有了，交易起来还相对靠谱些。

第二种房子，都市圈的房子。

这类房子算是本轮调整中价格跌得最惨的城市，比较有代表性的，一个是环京，一个是临深。过去在北京和深圳买房困难的，都跑到周边城市买房，无非通勤时间长些。

可环京城市不是北京，临深城市也不是深圳，北京和深圳不会把核心资源放在周边城市里，就算是想放，对方都可能没有接住核心资源的资格。就拿深圳来说，想把14号地铁延长至惠州，打造一小时通勤网，结果惠州不符合建设条件，这一规划未通过审核。

这么说吧，过去房地产疯狂扩张，热得发烫，购房者脑子也跟着热，所以乌泱泱的跑到这些地方买房，有人为自住，有人为投资，可随着市场下行，大家的脑子也清醒过来，没多少外地人愿意来这里买房自住投资。

第三种房子，年限较长的高层。

高层有哪些弊端？安全、出行、公摊，这三点已经说烂了，可说实话，目前市面的高层还是比较新的，没到敲响警钟的地步，就比如电梯，大家都知道后期维修更换贵，可到目前为止，网上几乎没有相关信息，导致高层居民对此没多大感觉。

但如果要说一个特别在乎的，那肯定是安全，近两年的安全事故足以说明高层在逃生时难度很大，这一原因让不少家庭对高层“犯怵”。

与此同时，国家要建设居住起来更舒服的好房子，好房子的标准有很多，比如面积大、户型好、物业服务高质量等等，其中也包括低密和低楼层。