有一个项目，在一天的时间里，销售额达到了大约200亿元，这究竟是一个怎样的概念呢？

这相当于许多普通地级市一年的销售额，同时也等同于去年上海豪宅全年的销售量还要多。

这么辉煌的成绩也只有在上海这样鼎豪顶流的城市里才能出现。唯有上海，才有可能超过上海。

02.

倒挂惹的祸

该项目的热销主要有两个因素：

在去年11月，深圳发布了一项政策文件，对豪宅线进行了调整，取消了价值750万元的豪宅线，仅保留了容积率低于1、套内面积超过120平米或建筑面积超过140平米的豪宅线。

京沪在12月份跟进，上海的豪宅线，之前面积规定140平以上，之后调整为144以上，并取消总价豪宅线。

在这种背景下，过去几年，上海类似城市更新相关的豪宅项目每年供应量在60套左右，但从今年开始，此类豪华别墅的供应量将增长20倍，每年入市超过1000套。

当然，顺昌玖里在上海调整豪宅线之下，依旧符合豪宅的标准。所以，这个项目火爆的真正原因，是接下来要说的第二个。

根据中海地产上海公司公示的信息，本次开盘512套房源户型面积从151平米—325平米不等，项目备案均价为17.2万元/平米，套均总价约4000万元。

均价17.2万元，已经让很多人望尘莫及，但相比于周边的二手房，仍相差甚远。

一位上海的中介营销总监透露，与附近的二手房相比，价格差异通常在4万-5万元/平方米之间。

根据公开的信息，今年在二手房市场上，翠湖天地隽荟的成交价格高达25万元/平方米，而中海建国里的成交价格为19.4万元/平方米，这些价格都超过了中海·顺昌玖里最近的开盘价格。

买到即赚到，是上海豪宅卖爆了的主要原因。

由于新房限价，与二手房形成了明显的价格梯度倒挂，在牛市之中，各地抢房画面此起彼伏，杭州、西安、成都、武汉、南京、苏州、广州等热点城市，均上演过万人抢房的盛况，北上深千人抢房也时常出现。

尤其是深圳，还成就了一个“5000万蹲”的段子。

所谓“5000万蹲”，就是2018年招商双玺开盘，很多手握5000万的人，只能蹲在角落里等到摇号。

造成这种抢房盛况的背后，就是限价叠加摇号推动的。抢到一套，少则赚百万，多则赚几百万，不抢才怪。杭州过去几年，上演了几十轮万人摇号抢房，西安2022年还上演了三四轮。

杭州去年的超级红盘新鸿基杭州国际金融中心（简称IFC）最后一次开盘，触发了杭州顶格社保要求，平均12人抢一套房。

深圳由于超高的房价门槛，虽然万人摇号没有上演，但2021年之前千人摇号时常发生，手拿几千万的富豪，也只能蹲在角落里，坐等摇号结果。

2023年，深圳同样上演过三次豪宅被一天抢光的画面。

上海中海·顺昌玖里火爆的背后，就是利益。

对于这样的大型户型，其平均价格与附近地区普遍有四五万的价格差异，而套利的空间大约也在千万范围内。

有人的地方，便有了利益争夺和江湖纷争。

03.

上海楼市回暖了吗

个别项目的爆火是不是表明上海楼市的升温？肯定是不能的。

不仅是我的观点，还有专家的观点。

豪宅与普通住宅，泾渭分明，单个豪宅的火爆，并不影响普通住宅的低迷。

深圳就是最好的例子。

去年深圳两个千万豪宅楼盘被日光，依旧没能阻止深圳房价继续调整，深圳的房价依旧在去年跌破了“7”，回到了“6”字打头时代。

上海亦是如此。

在上海顺昌玖里火爆之前，上海楼市降价的消息依旧到处都是。

“传统豪宅区”浦东联洋的仁恒河滨城，一套151平的三房，21年年底成交价是2520万，到了去年年底，成交变成了1420万。

仁恒河滨城单价从9万多飙到17万，从17万回到10万，只用了两年。

当前全国房价主流走势依然走低，今年3月几个中心城市二手房成交量上演，都得益于房主降价让利。

上海亦是如此。

接下来，上海将迎来真正的考验。

接下来，滨江凯旋门、黄浦源别墅、融创外滩，保利世博，徐汇滨江启元等项目还会继续推出，总价普遍在3000万-5000万之间，总套数在1500套左右。

在过去的十年里，上海出售的总金额超过2000万的住宅大约只有1000套左右。对于上海而言，今年一年内即将推出的产品数量巨大，给其带来了巨大的压力。

卖得好也可维持上海楼市平稳。卖不好就会是压垮上海楼市信心最后的稻草。

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