风雨飘摇的万科会压垮石家庄楼市吗?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:15 | 时间:2024-04-22 11:30:36

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2024年的万科一直处在风口浪尖，爆雷传闻始终不绝于耳。

如果说3月初的股债双杀引发了强烈的品牌信任危机，

来自合作伙伴烟台百润置业的举报则成为击垮老百姓对于房地产行业“优等生”的最后一点信心。

我是聊哥，对聊哥感兴趣的，可以加微信和聊哥交流，谢绝说客和无关闲聊！

和石家庄万科关联的重点来了，

各位，今年是石家庄万科将面临的“交付终极大考”和“销售炼狱之旅”。

来自万科翡翠四季、万科蓝湾、万科翡翠书院、万科紫园等多个项目将近6000套住房要在2024年完成交付！

聊哥划重点了，6000户，能不能如期交房？

会不会有烂尾项目？

能不能严格按照承诺标准交房？

会不会有偷工减料，比如材料替换、比如装修降标，比如面积缩水、景观缩水等等。

去年某项目交付时闹得沸沸扬扬的塑钢窗替换断桥铝的故事会不会再次上演？

楼市20年，这种坑了国际庄业主的事儿多的不能再多了！

万科躲不躲得过？

聊哥真不敢说。

至于万科项目的房价，这个话题是戳业主们的肺管子。

万科翡翠公园，开盘价20000+，二手房价16,000；

万科翡翠四季，开盘价20000+，二手房价15000；

万科公园都会，开盘价20000+，二手房价16500；

万科紫郡，开盘价24000+，二手房价从16000-22000；

市场高峰期买的，目前价格降幅在20%以内的，已经说明购买的业主还是很有眼光！

在聊哥看来，人口红利和市场红利退潮后，即便是万科，在国际庄，如果没有地理区位和重点学区的加持，也不能有效抵御资产贬值的风险。

这次品牌危机和企业危机的临渊一脚，

到底是资本市场的做空？还是船大难掉头的苦痛？亦或者是浴火重生前的黑暗？

聊哥希望，万科能够穿越雷区，渡劫重生，对于国际庄成千上万的万科业主，这是件幸事！

在历经十多年对于河北省会石家庄市场的谨慎分析后，又惊闻恒大地产一年在石家庄干了将近80亿，

国际庄房地产市场价格和规模狂飙的目眩神迷下，

2017年万科终于下定决心，

什么数据透明度不够？

什么购买力不足？

什么营商环境差？

一切的一切都不足以阻挡万科进入石家庄市场的雄心壮志。

迅速携手本土巨头润德地产，2017年9月28日，石家庄万科翡翠公园首发亮相，准备工作做的不够到位，对于产品和细节把控也未能超越石家庄水准，没能够做到既叫好又叫座。

网上推文所谓30秒销售9个亿有营销强注水的嫌疑。

聊哥记得，当年对于万科首个项目万科翡翠公园体验区的感受，唯一有印象记忆点的，就是室内储物空间似乎做的还是比较巧妙和到位。

除此以外，从设计到景观，从材料到施工，从营销到工程，几乎难见亮点，

这是真万科吗？

当时几个项目的营销总凑一块讨论，其中某营销总大骂万科，这绝对TMD是糊弄石家庄的老百姓，完全没有一点诚意，做的东西算个球*#￥&……

就这，能30秒胡拉9个亿，真以为国际庄人傻，钱多……只知道后来价格从23000，22000、21000、20000、19000……

一路滑梯！

万科不愧是全国百强房企排头兵，开局没做好，即便有宝万野蛮人之争的腥风血雨，也不影响战略规划的快速跟进。

依托头部房企的品牌身份、强大的供应链金融体系和项目管控力度，不仅仅和润德地产持续双宿双飞，更有神秘的创世纪地产在土地市场攻城略地、保驾护航。

万科翡翠书院，万科新都汇、万科正定文化村等等项目陆续上马热卖。

更搭上本土另外一个颇有口碑的地产开发商嘉实地产，万科公园都会、万科紫台、万科云庐、万科紫园。

并且和国企巨头国控地产合作万科紫郡，又在3环边上拿了万科翡翠四季。

在栾城做了万科未来城，

包括2017年5.18曾经签约却无疾而终的石家庄国际游乐城项目。

彼时石家庄万科总经理辛增亮踌躇满志。

确实7年12盘的发展也见证了石家庄房地产行业的跌宕起伏。

虽然万科在国际庄的产品口碑一直不怎么样，不过克尔瑞发布的2020年石家庄房企销售排行榜，石家庄万科依然以104.15亿的耀眼成绩跨入国际庄年度百亿俱乐部，

与那时排名第一的是还没有爆雷的融创，融创和万科在2020年并称国际庄楼市绝代百亿双骄。

其中，万科3个项目排名年度销售前十，

嘉实万科紫台2020年成交金额位24.46亿元排名第2，万科翡翠书院、润德万科翡翠公园分别排名第5、6，成交金额20.49亿元和18.88亿元。

一时风头无两。

2021年7月19日，万科集团董事局主席郁亮亲临石家庄，彰显万科石家庄野心。

中国有句老话，叫做三十年河东，三十年河西，

7年12个项目，并没有哪个项目拥有持续过硬的口碑，持续牛逼的产品逼格，

国际庄对于万科的认知，始终是百强房企，并无过人之处。

终究行业头牌也有人老珠黄的时候.

市场经济的波动更是企业和人力难以抗衡。

2023年，中指研究院数据显示，万科石家庄公司 2023 年销售额仅完成32.15 亿元，在当地排名从第一名下滑至第五名。

2024年伊始，嘉实紫玥府以低于万科紫台将近50%的价格上市，直接打爆万科紫台和万科紫院，更引发了二环线龙湖天璞二期、绿城悦园、融创中心10000-12000的价格大战。

2024年4月1日，万科在烟台市多年的开发合作伙伴，烟台市百润置业发布公开信，对万科及其关联公司的财务行为提出一系列严重指控，并将矛头指向万科和郁亮。

公开信中提到万科涉嫌非法设立金融机构货通过第三方放高利贷、欺瞒股东挪用项目建设资金、操控皮包公司获违法收入并私分、低价出售项目资产牟利，万科管理人员涉嫌偷税漏税、使用隐匿收入、虚增成本等手段侵吞国有资产等，旋即在全社会上引起轩然大波。

2024年4月10日，干了15年的万科济南分公司总经理肖劲被山东警方带走，石家庄总经理金亚斌调入济南公司任总经理。

2024年4月中旬，万科石家庄公司和太原公司合并，管理石家庄、太原、保定和晋中市场。

最近几天一直在传言万科高管被边控，惹得万科又发了一系列公告。

恒大，融创已经万劫不复了，万科也要步入后尘？关于万科要崩盘的传言刮遍大江南北，这个所谓的房地产行业三好学生真要崩塌了？

聊哥认为，那决不仅仅是房地产行业的问题了。

4月14日，万科举行了一个会议，公关性质明显，中金、中信等多家金融机构参加。

万科表态：

承认阶段性经营困难，已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案。

万科董事局主席郁亮也在不同场合表示，无论境内境外债券，短期长期债券，万科都有足够的现金流和金融方案等一揽子方案解决。

说实话，聊哥也相信万科有足够的能力应付这些，只是听起来，这个话和恒大许老板，融创孙老板在爆雷前的表态怎么觉得那么相似呢！

历史总会在某些不经意的时候展现出高度的重复性，聊哥不知道是不是有前人总结出这么经典的话。

这一刻，聊哥的脑海里，确实闪过这句花火。好在万科的股东还有华润，还有深地铁，这可是妥妥的两家央国企大鳄，托起十个万科也不在话下，只是，大佬们始终没有表态，深地铁偶尔还站站台，华润自打宁高宁卸任后，宝万之争没说话，王石出局没说话，到现在都已经火烧眉毛了，怎么也还是宠辱不惊？聊哥着实有些不解。

话说的很多，文字敲的也让聊哥有点脑袋疼。

万科集团，作为聊哥曾经给予过比较高评价的房企，在市场最好的时候杀进来，没想到在国际庄和其他百强房企一样，项目各种的降标减配。

讲真，石家庄业内，本来就谁也不服谁，老百姓历经了这些年房地产行业和项目的洗礼，已经从小白变得比很多置业顾问和中介都要专业，再想像糊弄大傻子一样糊弄国际庄人民，除非像郭德纲相声里说的，脑袋被车撞了，又被各种佛山无影脚踩来踩去的，

变成傻白甜？那可能不？

聊哥在和万科的合作方朋友聊天时曾经讲过一个特别有意思的事儿，

本土房企做项目，有土地缺资金，不过万科有供应链金融，资金来源不要管，能付到年化15%以上利息就行。

本土房企做项目，规划方案费一半控制在20元/平米以内，个别搞得能到30元/平米左右，万科出手就有可能是100元/平米以上，而且必须在万科合作资源库里选择。

诸如此等种种，聊哥当时心里就疑惑，现在的市场已经拿不到白菜地价了，其他开发成本很透明，类似万科这种房企一般对项目合作的要求是要能测算出至少8-12%的利润，使用品牌要额外支付品牌使用费，这么高的利息成本，这么高的各类设计、施工、品牌使用等等成本，除了参与项目流程的人能赚不少钱，最终项目核算下来合作房企能盈利吗？合作的项目能100%保障项目品质么？

在当下市场情况下，聊哥以为，万科或许有能力解决融资的问题，

但是，融资是借钱吧？借钱总要还吧？

如果项目销售持续不景气，万科拿什么还土地款、工程款、材料款、税金、管理费等等？

话归原题，2024年石家庄万科这6000套房子交付的大考，

万科如何过？

如果交付不了万科会怎么办？

如果交付标准达不到万科会怎么办？

坊间一直传言，万科要退出石家庄市场。

反正聊哥2年前就听到类似的消息，万科确实也两年没拿新地块了。

从战略动作上来看，在做实传言。

最新的说法是石家庄某区有个小地块项目想请万科做代建管理，只是，听到万科最近的传闻，领导们似乎也不太敢冒险了。

风雨飘摇的房地产市场，颤颤巍巍的万科石家庄。